12月27日，北京第三批集中供地隨著房山地塊的成交正式收官。此次北京合計(jì)供應(yīng)12宗住宅用地，有10宗順利出讓，另有2宗流拍，總成交規(guī)劃建筑面積約90.98萬(wàn)平方米，總成交金額約276.83億元。

綜合來(lái)看，10宗成交地塊中有7宗以底價(jià)成交，僅1宗競(jìng)價(jià)“觸頂”、2宗以低溢價(jià)成交。業(yè)內(nèi)人士指出，從北京第三批次土拍結(jié)果來(lái)看，房企依然在積極進(jìn)軍北京市場(chǎng)，但是拿地結(jié)構(gòu)和思路發(fā)生了明顯轉(zhuǎn)變，顯現(xiàn)出由“高周轉(zhuǎn)、快銷”轉(zhuǎn)向“剛需、穩(wěn)健”的趨勢(shì)。

至此，北京本年度集中供地計(jì)劃已全部結(jié)束。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，北京2021年三輪集中供地收官，全年集中供地成交住宅用地57宗，成交規(guī)劃建筑面積598.33萬(wàn)平方米；土地出讓金1899.94億元，較上一年同比增長(zhǎng)9.35%。

12月27日，隨著房山地塊的成交，北京第三批集中供地正式收官。

勁松地塊“爆冷”，房山地塊“最搶手”

北京第三批集中供地“繼續(xù)退燒”的整體基調(diào)，從12月23日的網(wǎng)上報(bào)名情況就可看出——1宗無(wú)人問(wèn)津、7宗僅獲1家房企主體報(bào)名，余下4宗獲2家以上房企主體報(bào)名，可進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍。

12月24日下午，網(wǎng)上競(jìng)價(jià)階段結(jié)束。上述7宗地塊不出意料地以底價(jià)成交，其中此前被看好的朝陽(yáng)勁松街道地塊雖獲2家房企主體報(bào)名，卻只有一家現(xiàn)身，最終也以底價(jià)約11.4億元成交，競(jìng)得人為葛洲壩(600068)。

出讓文件顯示，朝陽(yáng)勁松街道地塊用地性質(zhì)為F2公建混合住宅用地，建設(shè)用地面積1.25萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積不大于4.01萬(wàn)平方米，容積率為3.2，地塊銷售指導(dǎo)價(jià)為10.66萬(wàn)/平方米。該地塊所處地理位置優(yōu)越，位于東三環(huán)至四環(huán)之間，周邊配套建設(shè)成熟，靠近九龍山、合生匯商圈。但值得注意的是，根據(jù)地塊出讓文件，該宗地塊將全部實(shí)行“現(xiàn)房銷售”，對(duì)于房企的資金周轉(zhuǎn)將是不小的考驗(yàn)。

北京本場(chǎng)土拍的“意外”還不止這一出。據(jù)悉，因無(wú)人提交線下競(jìng)買申請(qǐng)書，原計(jì)劃在12月27日現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍的門頭溝永定鎮(zhèn)2宗地塊，也于12月24日當(dāng)日直接線上決定競(jìng)得人，金茂、金地以14.84億元、11.68億元分食。

最終，此次進(jìn)入線下競(jìng)買的只有房山區(qū)拱辰街道地塊。12月27日上午，該地塊線下競(jìng)價(jià)“拉鋸戰(zhàn)”上演，中建一局與龍湖進(jìn)行最后“角力”，最終中建一局以“觸頂價(jià)”約18.63億元摘得地塊，溢價(jià)率15%，該地塊也成為本批次土拍中溢價(jià)率最高的一宗。

與之對(duì)比明顯的是朝陽(yáng)區(qū)管莊鄉(xiāng)GZGJC-02地塊，該地塊經(jīng)歷兩次出讓，依然無(wú)企業(yè)報(bào)名，最終流拍。另一宗流拍地塊——豐臺(tái)區(qū)王佐鎮(zhèn)青龍湖C地塊，據(jù)官方消息，是因參加競(jìng)買的企業(yè)經(jīng)核實(shí)不具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，不符合競(jìng)買資格，所以遭遇流拍。

京投成第三批拍地“最大贏家”，175億包攬3宗地

在北京此次集中土拍中，不得不提的是京投的“大手筆”動(dòng)作——以約175.3億元拿下朝陽(yáng)區(qū)東壩車輛基地綜合利用項(xiàng)目三宗地塊。作為該項(xiàng)目的一級(jí)土地開發(fā)企業(yè)，且以開發(fā)TOD項(xiàng)目為主業(yè)務(wù)，京投的拿地顯得“順理成章”。

具體從地塊信息來(lái)看，上述3宗地塊中1101-A002-3地塊成交價(jià)最高，為70.7億元，銷售指導(dǎo)價(jià)定為8.6萬(wàn)元/平方米；1101-A002-1、1101-A003-1地塊以56.1億元成交，銷售指導(dǎo)價(jià)定為8.1萬(wàn)元/平方米，該地塊內(nèi)需配建2萬(wàn)平方米的保障性租賃住房；1101-A002-2、1101-A003-2地塊成交價(jià)約48.5億元，銷售指導(dǎo)價(jià)定為8.6萬(wàn)元/平方米。

值得一提的是，上述1101-A002-3地塊為“地鐵上蓋”項(xiàng)目，且首次采用“期地”出讓模式。對(duì)此，中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱認(rèn)為，“由于地塊兩年內(nèi)不能進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，所以對(duì)競(jìng)得方的財(cái)務(wù)成本要求更高；同時(shí)由于是地鐵上蓋，項(xiàng)目施工難度更大、建設(shè)成本也相應(yīng)更高。但是競(jìng)得方在項(xiàng)目入市時(shí)可以享受到地塊周邊配套完善的紅利，對(duì)于財(cái)務(wù)成本低、建設(shè)成本管控強(qiáng)的房企，可以預(yù)期更大的利潤(rùn)空間?！?/p>

在地塊開發(fā)方面，合碩地產(chǎn)機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅認(rèn)為，上述三宗地塊的開發(fā)周期要相對(duì)慢一些，摘地企業(yè)未來(lái)需要跟地鐵施工方去相互協(xié)調(diào)，統(tǒng)籌協(xié)作，“如果能夠更盡快去完成場(chǎng)站的建設(shè)，或者更早了解到場(chǎng)站建設(shè)的規(guī)劃條件，那么可能對(duì)于這三塊地的上市周期和總體開發(fā)效率有明顯提升?！?/p>

多重因素影響下，最終京投拿下了上述3宗地塊。“京投獲得該地塊屬于錦上添花，不管是完善配套還是開發(fā)建設(shè)，對(duì)政府和建設(shè)單位都是雙贏。”中指研究院土地事業(yè)部高級(jí)分析師張曉飛對(duì)此評(píng)價(jià)道。

三輪供地成交約1900億，房企拿地趨于剛需、穩(wěn)健

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，就第三批集中供地情況而言，不論是政府方面對(duì)于供應(yīng)計(jì)劃的調(diào)整，還是房企方面在拿地策略及心態(tài)上的變化，雙方的配合都更加地默契。

具體從北京本批次成交情況來(lái)看，張曉飛認(rèn)為，房企依然在積極進(jìn)軍北京市場(chǎng)，但是拿地結(jié)構(gòu)和思路發(fā)生了明顯轉(zhuǎn)變，“從第一批次土拍市場(chǎng)一片大好，到第二批次的集體遇冷重新審視之后，第三批次土拍拿地結(jié)構(gòu)由‘高周轉(zhuǎn)、快銷’轉(zhuǎn)向‘剛需、穩(wěn)健’。”

至此，北京本年度集中供地計(jì)劃已全部結(jié)束。據(jù)中指研究院的統(tǒng)計(jì)，北京2021年三輪集中供地收官，全年集中供地成交住宅用地57宗，成交規(guī)劃建筑面積598.33萬(wàn)平方米；土地出讓金1899.94億元，較上一年同比增長(zhǎng)9.35%。

縱觀北京三輪集中供地，熱度差異較大，第一輪火熱，后面兩輪明顯退燒。

整體來(lái)看，“三次出讓表現(xiàn)比較明顯的變化是拿地企業(yè)的態(tài)度。第一批次火熱之后，第二批次民營(yíng)企業(yè)基本‘躺平’，第三批次依舊在觀望狀態(tài)，其原因主要是受自有資金影響難以出手拿地?！睆垥燥w評(píng)價(jià)道。

而從最終的拿地企業(yè)來(lái)看，央企國(guó)企成為市場(chǎng)主力。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，今年參與競(jìng)拍并成功拿地的企業(yè)，7成為央企國(guó)企，民企占比約3成。

值得關(guān)注的是，在“一地一策、房地聯(lián)動(dòng)”之下，北京集中供地的所有掛牌地塊均設(shè)定“地價(jià)上限”，土地成交價(jià)格得到全面控制。

“2021年北京全年集中掛牌出讓的83宗地塊中，地價(jià)上限溢價(jià)率最高為25%，最低僅2.5%，上限溢價(jià)率普遍在5%-10%左右，平均溢價(jià)率僅10.14%。最終掛牌土地成交平均溢價(jià)率僅為5.6%，2020年則為14.4%，控價(jià)效果非常明顯?！睆埓髠ト缡钦f(shuō)。

新京報(bào)記者 饒舒瑋 攝影 饒舒瑋