去年受到疫情的沖擊，住房租賃市場熱度迅速下降，今年在疫情有效防控下，租賃市場回歸傳統(tǒng)周期，住房租賃市場熱度上升，連迎春節(jié)后租賃旺季、畢業(yè)季租賃旺季，那么租賃市場還呈現(xiàn)怎樣的特征呢？本文基于貝殼平臺租賃成交情況，從租金水平、成交周期、房源特征等方面盤點今年租賃市場的十大突出特征。

租金比疫情前仍下跌9%

今年租賃市場保持活躍，全國重點40城租金水平同比微漲，但相比于疫情前仍下跌9%。有賴于有效的疫情防控，雖然部分區(qū)域疫情反彈，但對租賃市場的影響限于短期局部范圍。今年租賃市場回歸傳統(tǒng)周期，連迎春節(jié)后租賃旺季、畢業(yè)季租賃旺季，市場活躍度持續(xù)提升，7、8月達全年市場熱度高峰，尤其是今年高校畢業(yè)生數(shù)量達到909萬人，畢業(yè)季租賃市場旺季比往年更旺。從租金水平來看，今年全國重點40城平均月租金為38.8元/平米，同比微漲1.3%，相比于2019年仍下跌8.8%，相較于成交量，租金變化具有顯著的滯后性，并且隨著全國租賃市場供需矛盾趨于緩和，短期內(nèi)租金水平難以回到疫情前水平。

圖 2021年1-11月貝殼平臺全國重點40城 租賃成交量走勢

來源：貝殼研究院

圖 2018-2021年貝殼平臺全國重點40城租金指數(shù)走勢

來源：貝殼研究院

超6成城市租金低于疫情前

城市間租金水平分化，超8成城市租金同比微漲，仍有超6成城市租金低于疫情前水平，有7個城市租金水平創(chuàng)三年最低。今年全國重點40城中，東莞、南昌、太原、廊坊、沈陽、鄭州及呼和浩特市等7個城市租金水平同比繼續(xù)下跌，其余33個城市租金同比微漲或基本持平。相比于2019年，上海、深圳、杭州、成都、西安、合肥、南京、福州、長沙、廈門、無錫、蕪湖、徐州及蘭州等14個城市租金持平或微漲外，其余26個城市租金仍下跌。多數(shù)城市租金仍低于疫情前，其原因除了租金變化的滯后性外，各地均在逐步增加租賃房源的供給，供需矛盾逐步趨于緩和，因此租金水平不具備大幅上漲的動力。

圖 2021年重點40城租賃市場成交量及租金水平情況

注：角度大小表示2021年成交熱度的高低，半徑長短表示2021年租賃成交租金水平的高低，紅色為租金近三年最低的城市，紫色為租金同比微漲但租金低于2019年的城市，藍色為租金水平相比于2019年微漲的城市

來源：貝殼研究院

房客源成交周期仍高于疫情前

房客源成交周期居高，尤其是客源成交周期同比仍持平，租賃市場向買方市場轉(zhuǎn)變。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2021年全國重點40城房源成交周期為50.1天，同比縮短2.4天，相比于2019年延長9.9天，客源成交周期為9.7天，同比基本持平，相比于2019年延長1.9天。去年由于受到疫情沖擊，租賃市場低溫運行，房客源成交周期走高，均達到近4年最高，今年租賃市場活躍，帶動房源成交周期同比下降，然而客源成交周期居高不下。究其原因，主要是租客在租房的選擇上更為慎重，租客會對租賃房源的區(qū)位、社區(qū)以及品質(zhì)等進行多方位的對比，此前長租公寓爆雷事件也強化了租客的風險意識，拉長了租客的決策周期。

圖 2018-2021年貝殼平臺全國重點40城租賃房客源成交周期（天）

來源：貝殼研究院

租客租住時間或超10年

一線及多數(shù)新一線城市平均購房年齡走高，租客的租賃年限或超過10年，一線城市趨勢更為顯著。由于房價收入比較高或部分城市的限購、限貸政策，城市居民購房計劃推遲，根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，今年一線城市平均購房年齡在36-38歲，相比于2018年推遲2-3年，大部分新一線城市平均購房年齡為33-36歲，相比于2018年最高推遲3年。我國自2010年以來，每年有超過600萬的高校畢業(yè)生，多數(shù)畢業(yè)生會以租房的方式解決居住問題，由此可見，高校畢業(yè)生群體進入租賃市場后，很多人在租賃市場停留的時間或超過10年，一線城市平均購房年齡更高，租客停留在租賃市場的時間更長。

圖 2018-2021年貝殼平臺一線及新一線城市平均購房年齡

來源：貝殼研究院

家庭型租賃需求釋放

全國重點40城大戶型成交占比增加3個百分點，由于購房計劃延遲，家庭型租賃群體增加，并且在租金水平下行后，家庭型租客更偏向租住大戶型滿足改善需求。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，全國成交戶型兩室占比仍為最高，但三室及以上戶型占比相比于2019年增加3個百分點，一線城市、新一線城市及其他二線城市三室及以上戶型占比均呈現(xiàn)增加趨勢，其中其他二線城市增加超過3個百分點，很多城市三室平均每月的套均租金下跌，因此在可支付能力允許的情況下，家庭型租客會轉(zhuǎn)向大戶型租住改善居住環(huán)境。

圖 2019-2021年重點40城租賃成交戶型分布

來源：貝殼研究院

北上津租賃房屋平均房齡超20年

上海、北京、天津租賃成交房屋的平均房齡最高，一線城市租賃成交房齡在21年及以上的房屋占比超過4成。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，今年全國重點40城中一線及新一線城市租賃成交房屋的平均房齡為18.2年、11.8年，一線城市高出新一線城市6.4年。全國重點40城中上海、北京、天津的租賃成交房屋的平均房齡位列前三，超過20年。按照租賃成交房屋的房齡段來看，今年全國重點40城租賃成交中6-10年房齡的房屋占比最高，其次為21年及以上房齡的房屋；分不同城市能級來看，一線城市租賃成交中21年及以上房齡的房屋占比最高，超過4成，新一線及其他二線城市租賃成交中6-10年房齡的房屋占比最高，接近3成。

圖 2021年貝殼平臺全國重點40城租賃成交的房屋的平均房齡分布（年）

來源：貝殼研究院

圖 2021年貝殼平臺全國重點40城租賃房齡分布

來源：貝殼研究院

高房齡房屋套均月租金更穩(wěn)

對比疫情前，各能級城市16-20年、21年及以上房齡的租賃房屋套均月租金微漲，在疫情沖擊后，高房齡的房屋套均月租金表現(xiàn)更穩(wěn)。高房齡租賃房屋大多交通便捷、配套完善，因此其套均月租金表現(xiàn)更穩(wěn)。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，相比于2019年，全國重點40城16-20年房齡的租賃房屋套均月租金微漲外，其余房齡段房屋套均月租金均下跌。分各能級城市來看，各能級城市16-20年、21年及以上房齡的租賃房源租金微漲，其中一線城市隨著房齡段越高，租金降幅縮小或呈現(xiàn)微漲趨勢，21年及以上房齡的房屋微漲幅度最高。

圖 2019和2021年不同房齡段套均月租金水平（元/套）

來源：貝殼研究院

小戶型房屋套均月租金跌幅較小

對比疫情前，全國重點40城小戶型套均月租金跌幅較小，一線、新一線城市小戶型租金跌幅在1%-3%之間，其中一線城市一室跌幅最小。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，相比于2019年，全國重點40城一室、兩室的跌幅分別為9.2%、9.5%，跌幅相對大戶型較小。分各能級來看，一線、新一線城市一室、兩室套均月租金跌幅均小于大戶型，在1%-3%之間，其中新一線城市一室下跌1.6%，跌幅最小。從租客的需求來看，小戶型仍然是受租客青睞的主力戶型。

圖 2019和2021年不同戶型套均月租金水平（元/套）

來源：貝殼研究院

地鐵房套均月租金高出非地鐵房超30%

對比疫情前，全國重點34城 地鐵房與非地鐵房套均月租金差距微縮，地鐵房套均月租金仍高出非地鐵房超30%。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，相比于2019年，全國重點34城地鐵房和非地鐵房套均月租金均下跌，地鐵房比非地鐵房套均月租金仍高出33.3%。分各能級城市來看，高能級城市地鐵房價值更大，今年一線城市地鐵房套均租金高非地鐵房30.0%，，新一線及其他二線城市地鐵房套均租金則分別高出非地鐵房16.2%、8.9%。

圖 2019和2021年地鐵房、非地鐵房套均月租金水平（元/套）

來源：貝殼研究院

精裝房套均月租金高出簡裝及毛坯房超30%

對比疫情前，全國重點40城精裝房與簡裝及毛坯房租金差距縮小，不過精裝房高出毛坯及簡裝房超30%。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，相比于2019年，全國重點40城精裝房與毛坯及簡裝房套均月租金差距縮小，不過全國重點40城精裝修房仍高出毛坯及簡裝房30.9%。分各能級城市來看，一線城市精裝房與毛坯及簡裝房的套均月租金差距最大，精裝房高出毛坯及簡裝房達到32.6%。新一線及其他二線城市精裝房套均租金則分別高出毛坯及簡裝房25.5%、26.3%。由此反映出，高能級城市租客對于精裝房的價值認可更高。

圖 2019和2021年精裝修房、毛坯或簡裝套均月租金水平（元/套）

來源：貝殼研究院

今年租賃市場整體呈現(xiàn)活躍態(tài)勢，租金水平仍低于疫情前。與此同時，租賃市場不斷向“買方市場”轉(zhuǎn)變，租客向品質(zhì)化租住的趨勢不變，地鐵房、精裝房將繼續(xù)受到更多的青睞，小戶型租賃住房仍然是租客的主力戶型，同時家庭化租賃需求的趨勢不容忽視。未來隨著城鎮(zhèn)化率的提升，租客租住時間的延長，在疫情不大規(guī)模反復的情況下，預計明年租賃市場活躍度仍保持上升趨勢，對外來人口吸引力較強的城市，如城市群核心城市、省會城市租賃市場熱度將更為旺盛。而隨著保障性租賃房源、白領公寓和藍領公寓等房源的增加，未來租賃市場供需矛盾趨于緩和，租金水平不具備大幅上漲的動力，尤其是對外來人口吸引力較弱的城市，租金將保持相對穩(wěn)定。