3月15日晚間，博時(shí)招商蛇口(001979)產(chǎn)業(yè)園REIT率先披露2021年度年報(bào),這也是首份公募REITs年報(bào)。年報(bào)顯示，2021年6月7日至2021年12月31日，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入8010.60萬元，毛利潤(rùn)率超80%，凈利潤(rùn)2685.45萬元，期內(nèi)可供分配金額達(dá)5283.79萬元。

核心觀點(diǎn)

從物業(yè)表現(xiàn)來看，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT租金水平是低于招商局商業(yè)房托基金的，但從二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)來看，結(jié)果又是相悖的，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格一路上漲，而招商局商業(yè)房托基金二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格漲幅則相對(duì)較低，這也說明國(guó)內(nèi)的資本還是比較看好REITs產(chǎn)品的，但如果二級(jí)市場(chǎng)大幅波動(dòng)，尤其是顯著高于公募REITs內(nèi)在價(jià)值時(shí)，必將帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)，一方面從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，價(jià)格會(huì)向內(nèi)在價(jià)值回歸，新進(jìn)入的投資者將會(huì)面臨因價(jià)格下跌導(dǎo)致投資虧損的風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，價(jià)格的大幅上漲，也會(huì)使持有公募REITs的預(yù)期內(nèi)部收益率下降，從而無法實(shí)現(xiàn)投資目標(biāo)。

圖：2019-2021年平均租金走勢(shì)

圖：博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT二級(jí)市場(chǎng)情況

圖：招商局商業(yè)房托二級(jí)市場(chǎng)情況

-運(yùn)營(yíng)情況-

相較于招商局商業(yè)房托基金，博時(shí)招商蛇口產(chǎn)園REIT租金水平有待提升

博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT持有的底層資產(chǎn)為蛇口網(wǎng)谷產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)定位為產(chǎn)業(yè)研發(fā)辦公的萬海大廈和萬融大廈，建筑面積合計(jì)約95300平方米，可租賃面積合計(jì)約94256.94平方米。

從物業(yè)表現(xiàn)來看，相較于底層資產(chǎn)位于同樣區(qū)位的招商局商業(yè)房托基金，博時(shí)招商蛇口產(chǎn)園REIT租金水平有待提升。報(bào)告期內(nèi)（2021年6月7日至12月31日），博時(shí)招商蛇口產(chǎn)園REIT兩棟物業(yè)租戶196 家，實(shí)際出租面積 82,696.59平方米，年底時(shí)點(diǎn)出租率為88%，較上年末增加3.75個(gè)百分點(diǎn)，平均月租金達(dá)122.85元/平方米，較上年下降2.3%。而物業(yè)組合同樣位于深圳蛇口工業(yè)區(qū)的招商局商業(yè)房托基金2021年度，整體物業(yè)組合的出租率由2020年12月31日的84.3%上升至2021年12月31日的87.7%，升幅為3.4個(gè)百分點(diǎn)。物業(yè)組合的現(xiàn)時(shí)租金全面得到提升，漲幅在2.7% 至14.9% 之間。其中科技大廈的現(xiàn)時(shí)租金顯著增長(zhǎng)14.9%，花園城增長(zhǎng)了6.1%。相較于招商局商業(yè)房托基金，博時(shí)招商蛇口產(chǎn)園REIT的租金水平有待提升。

圖：萬融、萬海大廈年末出租率（%） 圖：萬融、萬海大廈平均月租金（元/平方米）

從租戶結(jié)構(gòu)來看，截至 2021 年 12 月 31 日，萬融大廈租戶行業(yè)中，新一代信息技術(shù)、物聯(lián)網(wǎng)、電子商務(wù)和文化創(chuàng)意租賃面積合計(jì)占比 61.67%。萬海大廈租戶行業(yè)中，新一代信息技術(shù)、物聯(lián)網(wǎng)、電子商務(wù)和文化創(chuàng)意租賃面積合計(jì)占比 66.37%。租戶結(jié)構(gòu)與《招募說明書》披露的租戶結(jié)構(gòu)差異不大，繼續(xù)保持與蛇口網(wǎng)谷產(chǎn)業(yè)園的新一代信息技術(shù)、物聯(lián)網(wǎng)、電子商務(wù)、文化創(chuàng)意四大核心產(chǎn)業(yè)集群定位匹配。

從物業(yè)估值來看，根據(jù)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告，博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施投資基金持有的全部基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目均為產(chǎn)業(yè)用房及配套項(xiàng)目，總建筑面積為95,300.07平方米，房屋所有權(quán)及其占用的土地使用權(quán)經(jīng)評(píng)估測(cè)算后得到于2021年12月31日的市場(chǎng)價(jià)值為人民幣2,534,000,000元（大寫人民幣貳拾伍億叁仟肆佰萬元整），按照建筑面積折合單位價(jià)值為26,590元/平方米，較發(fā)行時(shí)的25.28億元相比，基本保持穩(wěn)定。其中，其中萬融估值未發(fā)生變化，萬海估值較上期估值提升約0.4%，主要系評(píng)估機(jī)構(gòu)結(jié)合兩棟物業(yè)業(yè)態(tài)分布和租戶結(jié)構(gòu)，綜合考慮疫情的整體影響、新地鐵站開通的便利性提升，以及區(qū)別考慮主干道改造、園區(qū)臨街面改造對(duì)兩個(gè)項(xiàng)目不同的影響程度進(jìn)行了調(diào)整。

表：博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT底層資產(chǎn)估值

數(shù)據(jù)來源：招募說明書、2021年年報(bào)、業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)

-財(cái)務(wù)狀況-

報(bào)告期內(nèi)完成收入7691.43萬元，毛利率高達(dá)84%

從營(yíng)業(yè)收入來看，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT以租金收入為主，報(bào)告期內(nèi)租金收入6826.43萬元，占總收入的88.75%；物業(yè)收入865萬元，11.25%，合計(jì)實(shí)現(xiàn)收入7691.43萬元。根據(jù)2021年年報(bào)中報(bào)告期的營(yíng)業(yè)收入推算全年的營(yíng)業(yè)收入為13525萬元，較上年同比上升17.68%（因疫情原因，2020年?duì)I業(yè)收入大幅下降），全年累計(jì)預(yù)算完成率95%，主要受上半年廣深疫情及國(guó)家宏觀政策調(diào)控影響，園區(qū)部分客戶續(xù)租情況不及預(yù)期，且出現(xiàn)部分出現(xiàn)提前退租導(dǎo)致不及預(yù)期。

表：博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT收入情況

數(shù)據(jù)來源：招募說明書、2021年年報(bào)

從盈利情況來看，報(bào)告期內(nèi)，毛利潤(rùn)達(dá)6490.02萬元，毛利潤(rùn)率84.38%，凈利率（不扣除基金層面提取部分）72.54%，利潤(rùn)可觀。同時(shí)，由于項(xiàng)目成本總體控制良好，全年實(shí)際成本支出 1201.41 萬元，全年累計(jì)預(yù)算完成率 91%，通過節(jié)約成本費(fèi)用，同時(shí)考慮罰沒押金收入及購(gòu)買貨幣基金理財(cái)增加利息收入，EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤(rùn)）完成《招募說明書》預(yù)測(cè)的101%。

表：博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT盈利情況

數(shù)據(jù)來源：2021年年報(bào)

-分紅-

本期可供分配金額達(dá)5283.79萬元，單位可供分配0.06元

根據(jù)年報(bào)，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT本期可供分配的金額為5283.79萬元，基金單位可供分配為0.06元，較《招募說明書》預(yù)測(cè)的完成率約為102%，其中：本期Ebitda（稅息折舊及攤銷前利潤(rùn)）完成《招募說明書》預(yù)測(cè)的101%，總體運(yùn)營(yíng)情況良好，可供分配金額及Ebitda均略好于《招募說明書》的預(yù)測(cè)。

2021年度，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT共分紅兩次，2021年11月26日，蛇口產(chǎn)園REIT以9月30日為收益分配基準(zhǔn)日，進(jìn)行2021年度第一次分紅，本次分紅可供分配金額2743.30萬元，分紅比例約為90%，每份基金分紅0.0274元，已于2021年12月初發(fā)放完畢；2022年4月1日，蛇口產(chǎn)園REIT以2021年12月31日為收益分配基準(zhǔn)日，進(jìn)行2021年度第二次分紅，本次分紅可供分配金額2817.88萬元，分紅比例為96%，每份基金分紅0.0301元。

表：博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT2021年度分紅情況

數(shù)據(jù)來源：收益分配公告

-二級(jí)市場(chǎng)-

二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)良好，價(jià)格漲幅優(yōu)于招商局商業(yè)房托基金

從二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)來看，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT表現(xiàn)優(yōu)于招商局商業(yè)房托基金。博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT成立以來，日均成交量約為643.65萬份，成交金額約為1671.04萬元。繼2022年1月的上漲趨勢(shì)，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT交易活躍度在2月份持續(xù)增加，并在2月17日達(dá)到上市以來最高峰，當(dāng)日成交8912.14萬元，成交規(guī)模2601.14萬份，換手率為8.74%，均打破上市首周以來的歷史最高記錄。截止到2022年3月22日，蛇口產(chǎn)園總市值為29.59億元，流通值為9.82億元，基金溢價(jià)42.34%，超過當(dāng)前凈資產(chǎn)42.19%，但這主要是因?yàn)閲?guó)內(nèi)的資本比較看好REITs產(chǎn)品，可以看到，公募REITs 自發(fā)行上市8個(gè)月以來，交易總體平穩(wěn)，8月以來漲幅和交易量都呈現(xiàn)強(qiáng)勁的勢(shì)頭，2022年2月期間，共有5只REITs因基金二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格漲幅過高出現(xiàn)停牌后復(fù)牌。而相較于博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT，招商局商業(yè)房托二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格漲幅則相對(duì)較小。

圖：博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT二級(jí)市場(chǎng)情況 圖：招商局商業(yè)房托二級(jí)市場(chǎng)情況

-結(jié)語(yǔ)-

總體來看，物業(yè)表現(xiàn)方面，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT租金水平是低于招商局商業(yè)房托基金的，但二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)方面結(jié)果又是相悖的，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格一路上漲，而招商局商業(yè)房托基金二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格漲幅則是相對(duì)較低的，這也說明國(guó)內(nèi)的資本還是比較看好REITs產(chǎn)品的，但如果二級(jí)市場(chǎng)大幅波動(dòng)，尤其是顯著高于公募REITs內(nèi)在價(jià)值時(shí)，必將帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)，一方面從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，價(jià)格會(huì)向內(nèi)在價(jià)值回歸，新進(jìn)入的投資者將會(huì)面臨因價(jià)格下跌導(dǎo)致投資虧損的風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，價(jià)格的大幅上漲，也會(huì)使持有公募REITs的預(yù)期內(nèi)部收益率下降，從而無法實(shí)現(xiàn)投資目標(biāo)。

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