重點城市項目平均去化僅35%,這些城市正在回暖
- 克而瑞地產(chǎn)研究 微信號
- 2022-04-14 07:58:38
各地利好政策不斷落地并持續(xù)發(fā)酵,但城市之間分化趨勢有增無減。
項目開盤去化率,是從微觀反應城市真實市場狀況的重要指標。
數(shù)據(jù)并不樂觀,根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示,全國重點城市開開盤去化率超過60%的城市只有5個,分別為上海、合肥、臺州、杭州和蘇州。
上述5城有一個共同特征,那就是集中在長三角經(jīng)濟相對發(fā)達的區(qū)域。
房地產(chǎn)行業(yè)尚未全面回暖,重點城市開盤去化率仍呈現(xiàn)出跌多漲少的特征。
具體來看,重點城市分化加劇,受疫情負面波及較大,開盤去化率階段性回調(diào),比如南京。此外,客戶消費欲望低,整體觀望情緒加重,以價換量也難挽成交頹勢,比如青島、濟南、揚州。只有少數(shù)城市3月開盤去化率穩(wěn)步回升,比如蘇州、惠州、深圳、珠海和鄭州。
重點32城平均去化率僅為35%
2022年以來,伴隨著樓市下行壓力加劇,各地政策暖風頻吹,不過從CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)來看,3月百城成交同比跌幅仍有擴大趨勢,降幅高達51%。
聚焦項目開盤去化,3月,全國重點32個城市項目開盤去化率仍然低位徘徊。從CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)來看,重點32城平均去化率僅為35%,其中上海去化最高,達到90%以上,3月上海單項目最高去化率也達到了100%,最低去化率為86%。
項目去化高于平均值的城市有14個,但開盤去化率超六成的城市只有5個。此外,3月開盤去化率較2月回落的城市共有8個,只有5個城市開盤去化率有所回升。
顯然,在市場尚未全面回暖的情況下,各城市市場熱度分化加劇。
表:全國重點城市2022年3月開盤去化率變動情況
值得注意的是,城市內(nèi)部也呈現(xiàn)出明顯的分化。
比如剛剛為樓市松綁的蘇州,3月9個項目推售,開盤去化率達到60%,但單項目最高去化率為100%,最低去化率只有7%。區(qū)域板塊分化行情持續(xù)加劇,核心板塊去化表現(xiàn)最好,園區(qū)更是有兩個倒掛盤“日光”,其次新城板塊去化率多在60%-80%。相城區(qū)去化堪憂,即便是在8.5-8.8折的基礎上,贈送物業(yè)費、車位抵用券等,整體去化率仍低至20%。
表:2022年3月蘇州去化率大于80%的熱銷項目和去化率低于30%的滯銷項目基本情況(單位:元/平方米,套)
數(shù)據(jù)來源:CRIC
政策落地效果不一,鄭州市場積極修復
先來看政策“松綁”力度較大的內(nèi)陸二線城市。
政策落地效果不一,鄭州進入了政策引導下的積極修復期,而福州、南寧整體延續(xù)慘淡行情。
具體來看,鄭州新房市場項目來訪量和銷售流速穩(wěn)步提升。CRIC數(shù)據(jù)顯示,3月單項目月均到訪量和月均流速分別達到325組合20套,較1月低點增長超1倍。二手房市場恢復速度明顯快于新房市場,客戶購房信心穩(wěn)步提升,3月二手房帶看量高達5萬余組,環(huán)比2月上漲140%,成交近2000套,環(huán)比2月上漲80%。
表:鄭州2022年以來單項目月均到訪量和銷售套數(shù)變動情況(單位:組、套)
數(shù)據(jù)來源:CRIC
與鄭州不同,福州、南寧政策放寬并未帶來預期中的回暖,整體行情慘淡。
福州多數(shù)項目認購率不足20%,僅萬科城市之光集中開盤,拉高整體認購率,市場并無實質(zhì)回暖。而南寧則表現(xiàn)出供需疲軟態(tài)勢,以價換量營銷方式層出不窮。
表:福州2022年3月部分開盤項目認購情況(單位:元/平方米,套)
數(shù)據(jù)來源:CRIC
這意味著,政策利好的落地效果除了和刺激力度或?qū)捤沙潭让芮邢嚓P(guān),更主要的還是取決于城市自身基本面的好壞。比如福州、南寧,省會城市,但對省內(nèi)地市的吸附力較弱。
上海、北京熱度維持,蘇州、西安分化
3月市場“高熱不退”的主要集中在上海、北京和杭州。蘇州、西安等區(qū)域板塊“冷熱不均”分化加劇。
先來看上海。自3月中旬以來上海疫情爆發(fā),但開盤去化率依然居不同城市之首,高達90%以上。
據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù),上海3月9個已入市項目中,5個項目觸發(fā)積分搖號,認籌率200%左右,入市項目平均去化率在90%以上,即便銷售最差的項目去化率也高達80%以上,市場熱度可見一般。
表:上海2022年3月部分開盤項目認購情況(單位:元/平方米,套)
數(shù)據(jù)來源:CRIC
再如北京,在供應持續(xù)放量的情況下,市場活躍度穩(wěn)步提升。
據(jù)CRIC監(jiān)測,3月北京雖然整體開盤去化率僅36%,但仍有部分單項目熱銷。比如共有產(chǎn)權(quán)紅盤海淀天恒·學院里開放申購,100人搶1套房;二手房帶看量明顯提升、成交周期縮短,成交量隨之攀升,市場整體修復。
熱點二線城市中,杭州整體去化率高達63%,主城區(qū)市場熱度較高,而西安則呈現(xiàn)出兩極分化。
比如西安,受疫情影響,3月有23個項目首開或加推,主城區(qū)熱度顯著高于西咸新區(qū),且兩個區(qū)域內(nèi)部各項目之間分化差異也非常明顯。
表:2022年3月西安去化率大于80%的熱銷項目和去化率低于20%的滯銷項目基本情況(單位:元/平方米,套)
數(shù)據(jù)來源:CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
實際上,熱點二線城市熱銷項目也較難代表整體行情,由于項目所在版塊稀缺,部分存在“斷供”情況,且核心城市因“限價”原因?qū)е铝孙@著的一二手價格倒掛現(xiàn)象,再加上配套加持,性價比普遍較高。
廣州、成都、武漢仍在“筑底”
仍有一部分城市尚在“筑底”階段。
比如一線城市廣州,和成交熱度較高的成都、武漢,目前整體市場仍較為低迷,市場整體觀望情緒相對濃厚。
以廣州為例,3月開盤去化率為20%,僅為去年同期的一半,招商·弘陽·雍云邸、中建宏泰學府悅城開盤認購率均不足10%,購房者觀望情緒濃重。
事實上,廣州、武漢均表現(xiàn)出供應量的大幅萎縮,房企推盤積極性普遍不高。
比如武漢,按推貨節(jié)奏來看,一季度僅供應260萬平方米,這與其高庫存和低迷的開盤去化率密切相關(guān),一方面廣狹義庫存去化周期分別達到了22個月和5年,另一方面項目去化持續(xù)走低,新盤去化率由1-2月的30%腰斬至3月的14%,已近一年來低點。
此外,成都3月開盤去化率為58%,但供應和成交量仍處底部運行,顯著低于2021年上半年月均值。目前成都限制性政策從嚴,首套房貸利率高達5.6%,購房者當前承擔的購房壓力仍較大,一定程度上導致購房者對后市信心不足。
整體來看,尚有多數(shù)城市處于筑底階段,市場修復仍需要時間。
過去3月,半數(shù)以上重點城市皆有不同程度的松綁,一季度利好“托市”政策頻出但效果并達到預期,另一方面,疫情多地集中爆發(fā)負面影響下,購房需求或?qū)⑦f延至4、5月釋放。
可以預見的是,城市市場的分化格局仍將延續(xù)。待政策利好持續(xù)發(fā)酵,“人+錢”集中的基本面較好的城市勢必率先回暖,諸如深圳、惠州、珠海、南京、無錫、常州等有望在二季度率先迎來“轉(zhuǎn)機”;武漢、鄭州、廈門等或?qū)⑤唲觽鲗Ф灼蠓€(wěn);對于昆明、南寧、重慶、福州、青島、濟南、長春等而言短期下行壓力依舊較大。
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