紅周刊 編輯部 | 秦佳麗

作為北京的衛(wèi)星城，廊坊市區(qū)、“北三縣”、固安等地曾是滿足北京外溢購房需求的重要城市?！都t周刊》了解到，受2023年元旦假期提振、疫情管控放開等影響，沉寂許久的環(huán)京樓市近期成交量環(huán)比攀升。但相比疫情前同期水平，燕郊看房人群到訪量僅恢復(fù)到彼時(shí)的四分之一。

(資料圖)

據(jù)環(huán)京樓市的多位置業(yè)顧問近日向《紅周刊》反饋，2023年元旦假期出現(xiàn)了一波看房小高峰，12月份固安總成交量環(huán)比攀升4倍；北三縣有單個(gè)熱門項(xiàng)目銷量較此前高出10倍。不過，當(dāng)?shù)胤績r(jià)近期起伏不大，始于2017年的調(diào)控令讓環(huán)京樓市價(jià)格漸趨腰斬后，目前仍在筑底階段，“穩(wěn)中有升”可能會(huì)是樓市支持政策發(fā)力后的主流。

具體到房企方面，曾經(jīng)爭做“環(huán)京一哥”的榮盛發(fā)展(002146)、華夏幸福(600340)，近期環(huán)京項(xiàng)目成交額仍居于前列，不過與往年相比已大幅縮水。《紅周刊》了解到，兩家面臨債務(wù)困境的房企在業(yè)務(wù)布局上已開始“跳出”環(huán)京，處置環(huán)京資產(chǎn)也成為公司回籠現(xiàn)金的手段之一。有業(yè)內(nèi)人士就此向《紅周刊》表示，華夏幸福、榮盛發(fā)展等房企進(jìn)行資產(chǎn)處置后反而輕松，如果環(huán)京市場逐步回暖，這類房企仍然有機(jī)會(huì)重獲發(fā)展紅利。

固安、北三縣樓市回暖

準(zhǔn)現(xiàn)房項(xiàng)目更易出售

在環(huán)京區(qū)域從事8年置業(yè)顧問的柳松（化名）向《紅周刊》表示，元旦假期前后，其所在的固安區(qū)域的住房成交量環(huán)比攀升：“疫情管控放開后，從12月18日到元旦，整個(gè)固安縣城的成交量大概500套，同11月份比起來，高出4倍左右。”

由于開發(fā)商習(xí)慣每年年底促銷沖刺，元旦收尾后，當(dāng)?shù)夭糠猪?xiàng)目價(jià)格也環(huán)比略有恢復(fù)?！昂芏嚅_發(fā)商幾乎元旦前一個(gè)價(jià)格、元旦后一個(gè)價(jià)格。之前固安縣城新房成交均價(jià)主要在9500元/平方米至10000元/平方米，假期結(jié)束后，在恢復(fù)原價(jià)的基礎(chǔ)上每平米高出了二三百塊錢，現(xiàn)在固安新房均價(jià)1萬元出頭?！彼忉尩溃懊磕?2月份都是各個(gè)開發(fā)商沖刺的時(shí)候，會(huì)先進(jìn)行一波價(jià)格調(diào)整和優(yōu)惠，所以和去年同期對(duì)比的話，最近價(jià)格其實(shí)基本持平，沒有太大變化。”

北京外溢客戶仍是固安的購房主力?！肮贪才c北京大興首都機(jī)場一河之隔，高鐵、高速往來也比較方便，跟北京對(duì)比起來這里的房價(jià)還在可接受范圍內(nèi)?！绷杀硎荆芭c疫情管控期間客戶擔(dān)心工資不穩(wěn)、月供還不上相比，現(xiàn)在客戶的焦慮情緒有所緩解，愿意大膽下手，一套房首付30萬元左右，從到訪到簽訂合同，我們項(xiàng)目最近的客戶轉(zhuǎn)換率可以達(dá)到4：1?！?/p>

疫情管控放松是近期環(huán)京地帶初步回暖的重要原因。盡管2022年8月份廊坊市明文取消相關(guān)地區(qū)限購限售受市場關(guān)注，但柳松認(rèn)為，當(dāng)?shù)乜蛻舻皆L量其實(shí)跟疫情防控聯(lián)系得更加緊密：“限購明確放開之初，環(huán)京樓市客戶量稍微有所回升，但是成交量依舊不是特別好。10月份廊坊及周邊區(qū)域開始疫情管控，客戶一下子沒了，直到12月份管控放開，又有了起色?！?/p>

回顧2017年出爐的“環(huán)京最嚴(yán)限購令”，相關(guān)非本地戶籍居民家庭在當(dāng)?shù)刭彿啃枰U納3年社?；蚣{稅證明、限購1套住房，當(dāng)?shù)貞艏畡t限購2套。然而據(jù)當(dāng)?shù)刂脴I(yè)顧問表示，在廊坊市2022年官宣松綁環(huán)京樓市前，部分地區(qū)其實(shí)早已“明里暗里”放松了限購。大廠縣置業(yè)顧問陳靜（化名）對(duì)此表示：“基本上2020年、2021年以后環(huán)京限購就已經(jīng)陸續(xù)放開了。”

利率、首付雙降也在刺激當(dāng)?shù)貥鞘小Ａ山榻B，固安10月份至今首套房、二套房的商貸利率已下調(diào)至4.1%、4.9%。這是近一年來多輪調(diào)整的結(jié)果，2022年前，當(dāng)?shù)厥滋?、二套房的商貸利率為5.39%、6.37%。

廊坊市區(qū)置業(yè)顧問劉明（化名）向《紅周刊》表示，目前廊坊市區(qū)首套房、二套房的商貸利率已下調(diào)至3.9%、4.9%；公積金貸款利率則低至3.1%、3.75%。另外，環(huán)京地區(qū)首套、二套房的首付比例普遍為20%、30%。

固安樓市成交量回升，一定程度上呈現(xiàn)出了環(huán)京地區(qū)的年底翹尾行情。由于元旦假期感染過峰后需求釋放、前期出臺(tái)的政策逐步顯效，加之房企積極的推盤促銷，環(huán)京部分區(qū)域在近期呈環(huán)比復(fù)蘇。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年12月份，廊坊市區(qū)新房合計(jì)成交250余套，環(huán)比上漲超過100%；固安新房成交面積約1.34萬平方米，環(huán)比上漲12%。

不過，不同區(qū)域也存在板塊分化，例如燕郊板塊由于12月無新增供應(yīng)等原因，當(dāng)月成交量環(huán)比下降近35%。另值得一提的是，盡管近期環(huán)京成交量呈環(huán)比回暖跡象，但仍未恢復(fù)至往年同期水平，廊坊市12月份成交量同比仍下滑約70%。三河市燕郊紅福二手房經(jīng)理曹月朋向《紅周刊》介紹，元旦期間看房人群環(huán)比增長翻倍，但也僅相當(dāng)于疫情前同期的四分之一。

多位置業(yè)顧問向《紅周刊》印證了環(huán)京樓市成交的整體回升與局部分化。陳靜表示，自疫情管控結(jié)束后，北三縣成交量幾乎全線上升，12月份到元旦期間，當(dāng)?shù)赜信R近地鐵的單個(gè)售樓處月度成交量接近200套。這與此前形成鮮明反差，據(jù)介紹，10月份及11月份，北三縣很多項(xiàng)目的月度成交量僅在10套～20套左右。

劉明表示，廊坊市區(qū)不同板塊表現(xiàn)各異：“房價(jià)相對(duì)便宜的安次區(qū)最近成交量比較好，而經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、廣陽區(qū)的部分項(xiàng)目，元旦后到訪量和成交量不如節(jié)前?！?/p>

交付時(shí)間成為影響成交量的重要原因，準(zhǔn)現(xiàn)房、單價(jià)低項(xiàng)目更有優(yōu)勢。劉明介紹：“現(xiàn)在期房不是特別好賣，節(jié)前廊坊一波成交高峰主要是趕上一批即將交房的項(xiàng)目，比如安次區(qū)賣得好的大部分是現(xiàn)房，能夠看到實(shí)體或者交房時(shí)間比較早。等到2023年的話，很多項(xiàng)目交付時(shí)間安排上會(huì)受影響?！?/p>

對(duì)于目前環(huán)京部分區(qū)域的成交回升，上海易居房地產(chǎn)研究院智庫總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《紅周刊》表示，當(dāng)前北京周邊，包括全國其他部分城市開始呈現(xiàn)出積極信號(hào)。在這背后，一方面是由于樓市提振政策效果局部顯現(xiàn)；另一方面是疫情管控放松減少了對(duì)市場交易的干擾?！俺鞘腥Φ氖袌鲞壿嬍潜容^清楚的，復(fù)蘇的基礎(chǔ)條件是人口優(yōu)勢和外溢購房需求，環(huán)京樓市最近幾年并不好，被抑制的需求釋放，反而創(chuàng)造了一些新的機(jī)會(huì)?！?/p>

環(huán)京房價(jià)逐漸筑底

樓市趨穩(wěn)仍是主流

不過，環(huán)京樓市目前未能實(shí)現(xiàn)“量價(jià)”同步回升，當(dāng)?shù)厣唐贩績r(jià)格仍處于筑底階段。據(jù)多位置業(yè)顧問反饋，環(huán)京地區(qū)房價(jià)近期并無太大起伏。

在陳靜看來，目前北三縣房價(jià)處于價(jià)格低點(diǎn)?！皩?duì)比疫情前，個(gè)別區(qū)域價(jià)格下滑了大概50%至60%?！辈贿^，由于近期持續(xù)釋放的政策利好，陳靜對(duì)2023年環(huán)京樓市抱有相對(duì)正面的預(yù)期，“如果‘兩會(huì)’再出爐相應(yīng)政策，市場基本上就穩(wěn)了?！?/p>

而在柳松的預(yù)期中，由于“房住不炒”各類調(diào)控政策，接下來環(huán)京樓市價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)太大反彈，只會(huì)平穩(wěn)緩慢上漲：“可能均價(jià)一個(gè)月上浮一兩百元、一整年上浮一兩千，不會(huì)出現(xiàn)太大浮動(dòng)。”

《紅周刊》查詢?nèi)珖績r(jià)行情網(wǎng)數(shù)據(jù)了解到，截至今年1月5日，廊坊市近一月房屋掛牌均價(jià)為12527元/平方米，較12月份的掛牌價(jià)格下降0.46%；其下轄的三河市、大廠縣、香河縣、固安縣掛牌價(jià)格近一月掛牌均價(jià)為16876元/平方米、13555元/平方米、10161元/平方米、10534元/平方米，較12月份下降0.33%、1.65%、0.41%、0.96%。

這與早年環(huán)京地區(qū)的房價(jià)神話形成鮮明對(duì)比，不少購房客經(jīng)歷過環(huán)京樓市房價(jià)腰斬。柳松回憶：“2016年整個(gè)環(huán)京市場經(jīng)歷了一波高峰，包括廊坊、固安、北三縣等房價(jià)出現(xiàn)大幅上漲，當(dāng)時(shí)固安每平米最高單價(jià)接近3萬元，燕郊每平米最高4萬多元。2017年環(huán)京限購令出臺(tái)后，當(dāng)?shù)胤績r(jià)砍下一半，其中燕郊下降最多，現(xiàn)在單價(jià)大多在14000元至15000元。”

目前，環(huán)京樓市仍不失為一線房企的布局區(qū)域。根據(jù)克而瑞環(huán)京投資決策系統(tǒng)發(fā)布的2022年1～11月環(huán)京新型都市圈房企排行榜，碧桂園、萬科、遠(yuǎn)洋集團(tuán)等頭部房企入圍該環(huán)京銷售榜單前列。發(fā)跡于廊坊的華夏幸福、榮盛發(fā)展也以9.64億元、13.35億元的區(qū)域銷售金額入圍該環(huán)京都市圈銷售榜單TOP10。

對(duì)比2021年同期，如今的銷售額縮水明顯。據(jù)克而瑞榜單，2021年1～11月，榮盛發(fā)展、華夏幸福分別以62.51億元、28.89億元的區(qū)域成交額穩(wěn)居環(huán)京新型都市圈銷售榜單TOP3；而在2020年同期，兩家房企在環(huán)京新型都市圈的成交額達(dá)146.16億元、57.31億元。

而且，為加速庫存去化，近期環(huán)京區(qū)域房企降價(jià)銷售并不少見。以華夏幸福旗下位于固安的孔雀城柏悅府項(xiàng)目為例，《紅周刊》查詢安居客等中介平臺(tái)了解到，該項(xiàng)目自2022年四季度以來進(jìn)行多次調(diào)價(jià)，該年10月、12月及2023年1月，柏悅府披露的參考價(jià)格依次為17000～18000元/平方米、13000元/平方米、11800元/平方米，當(dāng)前參考價(jià)格較早期下降逾三成。

“環(huán)京一哥”跳出環(huán)京

出售資產(chǎn)成債務(wù)化解途徑

作為發(fā)跡于廊坊的本土企業(yè)，華夏幸福、榮盛發(fā)展在“環(huán)京一哥”的座次上角逐多年。截至2020年，華夏幸福在環(huán)京地區(qū)（河北廊坊、張家口等）的營收占比超過五成，榮盛發(fā)展則在河北區(qū)域營收占比超過四成。

不過，《紅周刊》了解到，經(jīng)歷了2017年環(huán)京樓市調(diào)控與2021年房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整，陷入債務(wù)危機(jī)的華夏幸福、榮盛發(fā)展大有“跳出”環(huán)京之勢。榮盛發(fā)展近年追求“兩橫、兩縱、三集群”項(xiàng)目布局，長三角地區(qū)開始成為其重要銷售區(qū)域；華夏幸福表態(tài)2023年底前完成債務(wù)重組、2025年前完成向“產(chǎn)業(yè)新城服務(wù)商”的轉(zhuǎn)型，提供規(guī)劃、融資、代建和運(yùn)營等輕資產(chǎn)服務(wù)。

2019年至2022年中期，華夏幸福披露其在環(huán)京地區(qū)（河北廊坊、張家口等）的營收依次為579.79億元、520.48億元、186.02億元、32.53億元，在總營收占比55.11%、51.43%、43.08%、22.64%，昔日的主力區(qū)域營收占比逐年下降；與之對(duì)應(yīng)的，其環(huán)杭州區(qū)域于2021年底的營收占比22.23%，僅次于環(huán)京。

同時(shí)期的榮盛發(fā)展在河北地區(qū)營收依次為252.85億元、346.50億元、188.40億元、31.91億元，在總營收中占比35.66%、48.45%，39.88%、22%。對(duì)比之下，榮盛發(fā)展目前在長三角區(qū)域營收逐漸提升，2022年上半年，其在浙江、安徽兩大區(qū)域營收占比分別為19.69%、17.59%，營收規(guī)模緊隨“大本營”河北之后；來自陜西區(qū)域的營收增長幅度最大，較上年同期增長5433%。

華夏幸福、榮盛發(fā)展正忙于債務(wù)化解與保交樓。華夏幸福近期發(fā)布的關(guān)于債務(wù)逾期、債務(wù)重組進(jìn)展等事項(xiàng)公告顯示，截至2022年11月30日，華夏幸?！秱鶆?wù)重組計(jì)劃》中金融債務(wù)已簽約實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組的金額累計(jì)為1265.57億元，相應(yīng)減免債務(wù)利息、豁免罰息金額共計(jì)114.19億元；2022年11月1日至2022年11月30日，公司累計(jì)未能如期償還債務(wù)金額合計(jì)601.76億元。榮盛發(fā)展截至2022年第三季度負(fù)債合計(jì)約2344.80億元，資產(chǎn)負(fù)債率85.33%，負(fù)債率仍處于較高水平。

《紅周刊》了解到，在債務(wù)重組道路上，以股換債、債務(wù)展期、定向增發(fā)等成為兩家房企的主要“回血”工具。其中，華夏幸福近期擬對(duì)旗下物業(yè)、代建平臺(tái)的部分股權(quán)進(jìn)行“債轉(zhuǎn)股”，即債權(quán)人將以不超過400.39億元債權(quán)換取相應(yīng)股權(quán)或收益權(quán)；榮盛發(fā)展尋求債務(wù)展期，繼2022年上半年成功將兩筆合計(jì)7.8億美元境外債展期后，12月份再度將一筆13.8億元境內(nèi)債展期兩年。此外，兩家房企將旗下多宗資產(chǎn)包擺上貨架。

事實(shí)上，變賣資產(chǎn)成為兩家出險(xiǎn)房企回籠資金的便捷方式，環(huán)京資產(chǎn)也在其出售之列。譬如，僅在2022年12月份，華夏幸福便在“大本營”廊坊先后進(jìn)行兩筆資產(chǎn)包出售，總價(jià)款合計(jì)16.92億元，接盤方包括大廠回族自治縣國宏運(yùn)營管理有限公司、固安產(chǎn)發(fā)產(chǎn)業(yè)港投資有限公司等當(dāng)?shù)貒Y平臺(tái)，轉(zhuǎn)讓價(jià)款擬用作保交房等相關(guān)支出。

而在嚴(yán)躍進(jìn)看來，如果環(huán)京市場逐步回暖，華夏幸福、榮盛發(fā)展等區(qū)域房企仍然有機(jī)會(huì)獲得發(fā)展紅利?！斑@些房企最近出售項(xiàng)目得心應(yīng)手，其實(shí)處置完以后反而輕松，可以進(jìn)入新一輪的發(fā)展期。從這個(gè)角度看，這類債務(wù)壓力較大的區(qū)域代表房企仍然具備成長性，可以期待其走出困境?！?/p>

（本文已刊發(fā)于1月7日《紅周刊》，文中提及個(gè)股僅為舉例分析，不做買賣推薦。）

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