(相關資料圖)

3月22日，觀點機構舉辦“2023觀點年度論壇”，聚焦探討中國房地產(chǎn)及新經(jīng)濟相關產(chǎn)業(yè)鏈的長青發(fā)展、應對變化以及對接資本的經(jīng)驗和趨勢。會上，思睿集團合伙人、首席經(jīng)濟學家洪灝發(fā)表了題目為《房地產(chǎn):變局與新局》的主題演講。

洪灝指出，3-4年左右會出現(xiàn)一個經(jīng)濟周期從底部到頂部再回到底部的過程，上一個經(jīng)濟周期結束于2020年左右，現(xiàn)在我們再次回到了經(jīng)濟周期的底部。房地產(chǎn)起來帶動消費、投資，隨著經(jīng)濟周期進入底部尋底的過程，中國應該能達到5%的增長目標，甚至更好。

洪灝指出，經(jīng)濟看樓市，投資也要看樓市，因為中國的房地產(chǎn)總量接近500萬億人民幣，是我們全球最大的一個資產(chǎn)類別，所以如果房地產(chǎn)今年不能夠如期復蘇的話，那么我們中國的經(jīng)濟復蘇的力度可能將沒有我們想象的那么大。今年經(jīng)濟增長目標是5個點，去年低基數(shù)可以給我們4個點左右的增長，因為去年門檻太低了，所以今年發(fā)力的話我們非常有可能會沖破5%，甚至市場預期5.5%的目標。

我們看一下房地產(chǎn)行業(yè)在全球的分布以及房地產(chǎn)的市值和全球人口分布對應的關系。

上面這個圖，我們看一下中國的情況，現(xiàn)在我們的人口占全球人口接近20%，黃色的圈是整個中國的房地產(chǎn)占全球房地產(chǎn)總市值的比例。我們看到黃色的圈比黑心空心圓圈更大的，顯示這個地方占全球房地產(chǎn)市值占比高于人口比例，也就是說這個國家每一個人擁有房地產(chǎn)的價值是高于全球平均的。我們看到，中國經(jīng)歷了九八以來房改之后24年的長足進步，房地產(chǎn)總值已經(jīng)成為全球最大的資產(chǎn)類別，大概是500萬億人民幣，歐洲、美國他們房地產(chǎn)總值大概是在300萬億人民幣左右。但是我們看到，雖然我們中國房地產(chǎn)的價值占比遠遠超過了我們人口的占比，但是歐美它的房地產(chǎn)估值似乎更突出或者說歐美房地產(chǎn)的市值所占全球的比例比它的人口更突出，一小撮人占據(jù)了巨大房地產(chǎn)總市值。因此這個圖告訴我們，首先中國房地產(chǎn)貴不貴？大家都說很貴，但是我們還是有發(fā)展空間的。

我們看一下居民財產(chǎn)配置，深藍色這個柱狀圖就是我們的房地產(chǎn)，其他就是股票、債券、保險、存款等等。我們看一下主要的國家地區(qū)家庭是如何分配家庭資產(chǎn)的，最右邊是中國家庭。中國家庭房地產(chǎn)占整個家庭總的可投資的資產(chǎn)大概是41%，實際情況可能會更高。我們看一下日本，從右邊數(shù)過來第二圖，日本占14%左右，這是1990年之后我們看到日本房地產(chǎn)泡沫之后穩(wěn)定下來的占的家庭資產(chǎn)總額。很多人都說現(xiàn)在去日本買房子很便宜，就是這么來的，東京房子遠遠比上海、深圳便宜了。美國，從2005年的1/3，33%跌到了2020年的1/4，這個主要是因為05年到08年美國出現(xiàn)了一次巨大的房地產(chǎn)泡沫，釀成了美國次代危機，導致從1/3跌到1/4，美國1985年和1995年以前都是在30%左右，這個比例是非常穩(wěn)定的。這張圖說明，首先我們中國家庭資產(chǎn)配置還是非常不成熟，尤其是相對于發(fā)達國家這些朋友來說，我們的家庭它的資產(chǎn)過多地配置在房地產(chǎn)上，但這也說明其他資產(chǎn)類別在未來的增長里頭，可能在家庭投資里頭占的比重會越來越大，最終會到1/3或者1/4左右。

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