在“一城一策”的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)調(diào)控政策“一區(qū)一策”來(lái)了。

(相關(guān)資料圖)

4月11日，北京市住建委官網(wǎng)發(fā)布2023年北京市政府工作報(bào)告重點(diǎn)任務(wù)清單及進(jìn)展情況，其中提出，“多子女家庭和職住平衡家庭購(gòu)房支持政策按照‘一區(qū)一策’的方式由房山區(qū)試點(diǎn)”。

“一區(qū)一策”意味著什么？這可能會(huì)在其他城市實(shí)施嗎？

房山區(qū)試點(diǎn)“一區(qū)一策”

根據(jù)官方文件，此番在房山區(qū)試點(diǎn)“一區(qū)一策”主要是針對(duì)多子女家庭和職住平衡家庭購(gòu)房支持政策。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，這意味著未來(lái)房山區(qū)可能會(huì)給二孩或者三孩家庭提供一些公積金貸款方面的支持，或者適當(dāng)降低其購(gòu)買(mǎi)二套房的首付比例要求。另外，對(duì)于職住平衡的家庭，可能也會(huì)給與一些房貸、降低購(gòu)房門(mén)檻等方面的支持。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄認(rèn)為，此前曾傳出過(guò)“北京將以房山作為試點(diǎn)放松‘認(rèn)房認(rèn)貸’政策”的消息。她認(rèn)為，若消息屬實(shí)，屆時(shí)房山區(qū)可能會(huì)在認(rèn)房認(rèn)貸以及多孩家庭首付比例等方面做出調(diào)整，比如降低多孩家庭的二套房首付、放寬多孩家庭的購(gòu)房套數(shù)限制等。

為何是房山區(qū)？

房山區(qū)是北京的郊區(qū)，2017年以來(lái)的一輪調(diào)控收緊政策之后，房山區(qū)樓市活躍度不高。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出，近6年來(lái)，除2021年外，房山區(qū)商品住宅成交面積均在50萬(wàn)平方米以下。其中，2022年房山區(qū)商品住宅成交43.4萬(wàn)平方米，同比下降48.1%，明顯高于北京全市降幅（-25.1%）。

2023年一季度，房山區(qū)商品住宅成交在低基數(shù)以及部分項(xiàng)目集中網(wǎng)簽等因素下，同比增長(zhǎng)，市場(chǎng)情緒略有修復(fù)。但4月以來(lái)，陳文靜坦言，房山區(qū)商品住宅日均成交面積較3月中下旬日均下降了46.6%，降幅高于北京整體水平。房山區(qū)短期庫(kù)存及出清周期仍較大。截至2023年3月末，商品住宅可售面積為103.2萬(wàn)平方米，短期庫(kù)存出清周期為22.3個(gè)月（按近6個(gè)月月均銷(xiāo)售面積計(jì)算），新房市場(chǎng)去化壓力較大。

在樓市表現(xiàn)相對(duì)較弱的區(qū)域試點(diǎn)支持性政策有助于提振局部市場(chǎng)信心，同時(shí)也避免了熱點(diǎn)區(qū)域過(guò)快升溫的風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這也是此次政策試點(diǎn)選擇房山區(qū)的重要原因。

北京房地產(chǎn)政策要放松了嗎？

作為首都，北京樓市對(duì)全國(guó)有著風(fēng)向標(biāo)意義。多年來(lái)，北京市也一直是全國(guó)各城市中購(gòu)房政策最為嚴(yán)厲的地方之一。此番房山區(qū)試點(diǎn)“一區(qū)一策”是否意味著北京，乃至一線超大城市會(huì)放松樓市調(diào)控政策？

陳霄認(rèn)為，房山試點(diǎn)“一區(qū)一策”的確釋放出積極的市場(chǎng)信號(hào)。雖然政策的實(shí)行還是以試點(diǎn)方式，并且具體政策調(diào)整還未落實(shí)，但也給市場(chǎng)帶來(lái)了一股暖風(fēng)，意味著在一線城市局部區(qū)域等，執(zhí)行了多年的嚴(yán)格調(diào)控政策或有望迎來(lái)松動(dòng)。

除“一區(qū)一策”外，北京市在進(jìn)展情況中也明確，“全齡友好購(gòu)房支持政策相關(guān)部門(mén)正在會(huì)簽，已有3個(gè)部門(mén)簽回”，同時(shí)明確“同意在正式發(fā)文前就3個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目窗口指導(dǎo)銀行辦理全齡友好購(gòu)房信貸業(yè)務(wù)”，這一政策也將加大對(duì)老年家庭住房需求的支持力度。

去年，北京通州區(qū)的臺(tái)湖、馬駒橋地區(qū)取消“雙限購(gòu)”。上海提出定向優(yōu)化臨港新片區(qū)人才購(gòu)房政策。在臨港新片區(qū)工作的非上海戶(hù)籍人才繳納個(gè)稅或社保滿(mǎn)1年及以上，在臨港新片區(qū)限購(gòu)1套住房，所購(gòu)住房自合同網(wǎng)簽備案滿(mǎn)7年后可轉(zhuǎn)讓。

專(zhuān)家認(rèn)為，未來(lái)在一線城市外圍、住房供應(yīng)量大的非熱點(diǎn)區(qū)域，有針對(duì)特定人群、定向優(yōu)化購(gòu)房政策的可能性，但大規(guī)模松綁房地產(chǎn)政策可能性比較低。由于一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，為避免市場(chǎng)大幅波動(dòng)，預(yù)計(jì)一線城市后續(xù)房地產(chǎn)調(diào)控政策大概率將是漸進(jìn)式推進(jìn)。未來(lái)，一線城市局部區(qū)域可能也會(huì)參照此番房山區(qū)的方式，以試點(diǎn)形式推動(dòng)政策調(diào)整，避免整體城市房地產(chǎn)市場(chǎng)或者房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅波動(dòng)。

樓市復(fù)蘇腳步放緩

2023年以來(lái)，在明顯的樓市小陽(yáng)春之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇出現(xiàn)放緩跡象。

以此前樓市活躍度大幅提升的北京市為例，張大偉指出，從單周數(shù)據(jù)看，連續(xù)幾周房地產(chǎn)成交量已經(jīng)開(kāi)始放緩，繼續(xù)沖高的趨勢(shì)沒(méi)有出現(xiàn)。4月份北京二手房成交量將會(huì)出現(xiàn)下調(diào)。

中指研究院數(shù)據(jù)也顯示，一季度，北京二手房累計(jì)成交達(dá)4.7萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)28.3%，前期積壓需求釋放以及購(gòu)房入學(xué)需求入市帶動(dòng)成交量回升。

但值得關(guān)注的是，進(jìn)入4月，北京新房、二手房成交活躍度較3月中下旬均有所下滑。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，截至4月10日，北京市商品住宅日均成交2.8萬(wàn)平方米，較3月中下旬日均下降10.1%；二手房日均成交348套，較3月中下旬日均下降56.0%。前期積壓需求釋放后，購(gòu)房者置業(yè)節(jié)奏有所放緩。

陳文靜說(shuō)，北京“一區(qū)一策”有望為其他熱點(diǎn)城市提供參考借鑒，有利于全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒進(jìn)一步修復(fù)。

（來(lái)源：國(guó)是直通車(chē)）

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