盡管3月份以來深圳樓市已經(jīng)出現(xiàn)明顯回暖跡象，但在寫字樓、零售等商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，這樣的暖意卻并沒有來臨。

據(jù)4月11日第一太平戴維斯披露的數(shù)據(jù)，盡管今年一季度深圳先后出現(xiàn)了深圳中心城、華僑城大廈兩項(xiàng)商業(yè)物業(yè)大宗交易，但今年一季度深圳甲級寫字樓及優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場整體表現(xiàn)卻并不理想，不僅期內(nèi)兩者都無新項(xiàng)目入市，且空置率均呈環(huán)比上升態(tài)勢，其中全市甲級寫字樓市場空置率環(huán)比增加0.2個百分點(diǎn)至18.2%，優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場空置率環(huán)比小幅增長0.3個百分點(diǎn)至4.2%。

寫字樓市場

福田中小金融企業(yè)規(guī)模縮減

數(shù)據(jù)顯示，2014-2018年深圳寫字樓平均年新增供應(yīng)量約為64萬平方米，相比其他一線城市這一數(shù)字并不算高，但得益于部分片區(qū)的發(fā)展，未來新增供應(yīng)量將明顯加快。

而在2019年一季度，深圳寫字樓無新增供應(yīng)，期內(nèi)甲級寫字樓的凈吸納量約為4.7萬平方米，空置率為18.2%，環(huán)比上升0.2個百分點(diǎn)，同比則下降0.6個百分點(diǎn)。同期全市甲級寫字樓平均租金為每平方米每月225.8元，環(huán)比下跌1.7%、同比亦下跌了4.1%;平均售價則環(huán)比下跌0.1%，同比增加2.8%，約為每平方米5.5萬元。

值得注意的是，盡管前海、后海等片區(qū)寫字樓未來新增供應(yīng)較多，但目前深圳寫字樓存量仍以福田中心區(qū)最多，而該片區(qū)寫字樓客戶以金融業(yè)為主。過去的一個季度，受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境放緩等因素影響，在對2019年盈利不看好的預(yù)期之下，福田部分P2P、資產(chǎn)管理等中小型金融企業(yè)為了節(jié)約成本，選擇了中途退租、搬遷，部分小型民營企業(yè)甚至倒閉，使得福田中心區(qū)寫字樓凈吸納量變?yōu)榱素?fù)的1.2萬平方米，全市空置率也受到影響。

甲級寫字樓空置率年內(nèi)或達(dá)20%

南都記者從第一太平戴維斯方面了解到，2019年預(yù)計深圳將有109.9萬平方米的甲級寫字樓交付，主要集中在福田中心區(qū)及前海，占比分別為28.8%、25.5%。而2019年-2023年深圳寫字樓新增供應(yīng)量或?qū)⑦_(dá)到430萬平方米，其中位于前海片區(qū)的就有206.8萬平方米，占比達(dá)48.1%，包括卓越前海壹號、華潤前海中心、前海嘉里中心等項(xiàng)目在內(nèi)將陸續(xù)入市。

因此未來幾年內(nèi)，在新增供應(yīng)集中的影響下，預(yù)計深圳寫字樓市場整體仍處于供過于求狀態(tài)，空置率或仍將繼續(xù)上升。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，受多方因素影響，預(yù)計今年內(nèi)深圳全市甲級寫字樓空置率會持續(xù)增加到20%-21%，平均租金則持續(xù)下跌，跌幅預(yù)計在3%左右。若分區(qū)域來看，第一太平戴維斯華南區(qū)研究部主管謝靖宇認(rèn)為，較為成熟的福田中心區(qū)、車公廟等區(qū)域空置率保持穩(wěn)定，前海、后海等仍在發(fā)展中的片區(qū)空置率提高則會表現(xiàn)較為明顯。

零售物業(yè)市場

生活性消費(fèi)業(yè)態(tài)需求明顯增加

寫字樓之外，今年一季度深圳的零售物業(yè)市場也出現(xiàn)了兩個明顯的變化：空置率小幅增長、生活性消費(fèi)需求業(yè)態(tài)增加。

據(jù)悉，期內(nèi)深圳無新增零售物業(yè)入市，而受部分購物中心品牌調(diào)整影響，加之部分鋪位租約到期但沒有新品牌入駐，全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場空置率環(huán)比小幅增加了0.3個百分點(diǎn)到4.2%。同期的凈吸納量因此變?yōu)榱素?fù)的1.24萬平方米。

南都記者還了解到，一季度深圳優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)成交的租賃面積中，租戶業(yè)態(tài)高端護(hù)膚及化妝品、兒童及母嬰用品、體育及戶外用品等成為了主要的來源。租金方面，一季度深圳優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的首層租金環(huán)比增長了0.4%至每平方米每月757元，同比漲幅1.9%。若分區(qū)域來看，寶安區(qū)的首層租金增長尤為明顯，環(huán)比漲幅達(dá)到3.5%，同比漲幅也達(dá)到了9.1%。

預(yù)計2019年二季度，福田區(qū)卓悅中心將正式進(jìn)入市場，帶來18.6萬平方米的新增供應(yīng)，受短期內(nèi)新增供應(yīng)增加的影響，預(yù)計二季度空置率或出現(xiàn)小幅增長。租金則表現(xiàn)為整體繼續(xù)上漲的態(tài)勢，但在有新增供應(yīng)的區(qū)域內(nèi)，租金或有一定程度下跌。

觀察

中長期來看深圳寫字樓市場將始終為市場所看好

不過，目前寫字樓市場低迷，卻不意味著深圳優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)受到了市場冷落。近日就傳出了南山華僑城大廈將以過百億的價格整售給中國人壽的消息，但目前雙方都尚未有確切的官方公告披露交易細(xì)節(jié)。

第一太平戴維斯深圳公司副董事總經(jīng)理吳睿透露，今年以來，到深圳考察寫字樓的投資機(jī)構(gòu)比去年同期增加了近一倍，明顯增多。一方面，2018年整體大環(huán)境放緩，不少商業(yè)物業(yè)的資產(chǎn)價格有所下降，目前確實(shí)是一個入手優(yōu)質(zhì)物業(yè)的時機(jī);另一方面，寫字樓容易管理，運(yùn)營也相對穩(wěn)定，屬于較好的投資標(biāo)的，因此近期國內(nèi)大宗交易比較活躍。且除了本土投資機(jī)構(gòu)，隨著國內(nèi)發(fā)展機(jī)會增加，金融業(yè)逐漸開放，越來越多的外資企業(yè)也冀望獲得國內(nèi)的發(fā)展機(jī)會，近年來在國內(nèi)重點(diǎn)城市的投資也越來越活躍。不久前購物中心項(xiàng)目深圳中心城以66億售予香港領(lǐng)展基金，作為三年來深圳首宗整售的零售物業(yè)，就是一個典型的案例。

不過吳睿也指出，相比另外幾個一線城市，目前進(jìn)入深圳的外資背景投資機(jī)構(gòu)占比并不算多，且寫字樓價格普遍偏高，換言之就是回報率偏低，基于大灣區(qū)的發(fā)展背景，中長期來看深圳的寫字樓市場將始終為市場所看好，預(yù)計未來大宗交易的出現(xiàn)頻率也會不斷增加，外資機(jī)構(gòu)加倉也將是大勢所趨。