馮毅成 根據(jù)武漢市房管局官網(wǎng)公布：10月，新建商品住房網(wǎng)簽銷售11689套，網(wǎng)簽銷售面積131.56萬平方米。11月，新建商品住房網(wǎng)簽銷售15634套，網(wǎng)簽銷售面積172.37萬平方米。

對比發(fā)現(xiàn)，11月武漢新建商品住房銷量猛增三成，其中銷售套數(shù)環(huán)比增長33.75%，銷售面積環(huán)比增長31.02%。今年1-11月，武漢新建商品住房網(wǎng)簽銷售174797套。

另外，武漢貝殼交易中心公布，12月份武漢有13家銀行通知下調(diào)首套房貸利率。由之前的5.78%（LPR 1.13%）降至5.73%（LPR 1.08%），二套房房貸利率暫無變化。實際上，近期在全國多地均出現(xiàn)了房貸利率放松跡象。

結(jié)合12月6日政治局會議重要精神，加之以上兩則消息以及多個基本面判斷，武漢樓市已經(jīng)進(jìn)入修復(fù)通道。

比房貸利率下降更有利的信號

以一套200萬元總價的房產(chǎn)交易為例，按照全商業(yè)貸款方式，首付三成，貸款七成，總貸款本金140萬元，分30年共360期還款計算結(jié)果如下圖所示：

雖然貸款利率下調(diào)前后，從實際月供變化來看微乎其微。但房貸利率下降傳遞出的是一個重要信號：商業(yè)銀行正在迅速積極響應(yīng)上層會議精神。

在這個重要響應(yīng)的背后，我們可以看到實質(zhì)性的利好所在：

第一，雖然上述表格對比計算的月供優(yōu)惠并不大，但反映出銀行系統(tǒng)下調(diào)首套房房貸利率，保障剛需住房的積極態(tài)度。相比利率下調(diào)，更為關(guān)鍵的是銀行系統(tǒng)已經(jīng)透露出為保障剛需購房降低房貸門檻的信號。我們有理由相信，由此帶來的積極轉(zhuǎn)變是：用于保障剛需購房貸款的總額這個“大水池”應(yīng)該更加充沛，同時審批房貸的門檻相應(yīng)降低，批復(fù)貸款的速度加快。

以上這些，才是“降低首套房房貸利率”這條消息讓人可以期待的實際利好。

第二，12月6日召開的政治局會議的原文是“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”。合理住房需求，按照現(xiàn)行的限購政策解讀就是以家庭為單位擁有兩套住房，也可以通俗理解為：第一套房用于剛需自住，第二套房用于改善自住。這都是合理住房需求。所以，我們可以謹(jǐn)慎而樂觀地估計，當(dāng)首套房房貸相關(guān)政策（利率調(diào)整、審批門檻、放貸速度等）優(yōu)化以后，是否會開始對二套房房貸相關(guān)政策予以放松？

第三，要加快整個市場修復(fù)，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場良性循環(huán)，從消費端看，不光是要對首套房、二套房來優(yōu)化金融政策，還需要從新房市場到二手房交易市場進(jìn)行優(yōu)化放寬。只有當(dāng)（具有合理自住需求的）二手房交易能夠得以順利進(jìn)行，新房市場才可能獲得相應(yīng)的“房票”和資金入場，這是推動交易端良性循環(huán)的關(guān)鍵所在。

第四，商業(yè)銀行對開發(fā)企業(yè)的金融政策是否也會盡快優(yōu)化，尤其是之前過度解讀上層會議政策，過嚴(yán)執(zhí)行政策帶來的“措施踩踏”也大概率會從緩和走向修復(fù)。

武漢樓市已經(jīng)進(jìn)入修復(fù)上升通道

可以推斷的是，這僅僅是金融機構(gòu)對剛剛召開的政治局會議精神的初步反應(yīng)，全國樓市都正處于修復(fù)階段，從今年到明年重大會議之前，樓市會從修復(fù)、企穩(wěn)恢復(fù)到正常健康水平階段運行，出現(xiàn)大牛市的概率不大。

也就是說，在接下來的樓市階段，還將大概率出現(xiàn)一系列利好政策。當(dāng)前樓市最缺乏的是市場信心，主要癥結(jié)在樓市內(nèi)部的循環(huán)出現(xiàn)問題，而其中主要原因是金融收緊過快。

因此，要修復(fù)樓市（到平穩(wěn)狀態(tài)）必須在這些方面下功夫。

我在《2022樓市研判1：武漢新建住宅庫存20萬套，購房者需看清幾個關(guān)鍵點》和《2022樓市研判2：政治局、央行同天發(fā)出重要信號，樓市企穩(wěn)回暖在即》文章中總結(jié)過幾點關(guān)鍵結(jié)論：

第一，新建商品住房庫存量上升并非是由于供大于求造成，從數(shù)據(jù)統(tǒng)計看，近年的新房供應(yīng)在下降。

第二，主要是由于遠(yuǎn)城區(qū)的新房供應(yīng)較大，銷售速度放緩造成庫存上升。

第三，2022年武漢市新建商品住房的供應(yīng)量會銳減，因此市場上的庫存會加快回落，市場總體來說是供需平衡，基本面仍然健康。

第四，造成本輪樓市在全國范圍內(nèi)波動的主要原因，除了疫情和國際經(jīng)濟因素之外，在于這輪房地產(chǎn)“去泡沫，降杠桿”過程中，行業(yè)的資金面快速收緊。

尤其是以金融機構(gòu)為主的社會多方面對房地產(chǎn)企業(yè)制定和執(zhí)行措施過程中發(fā)生了“措施踩踏”，讓部分監(jiān)管顯得略嚴(yán)，步伐、力度略超過實際所需，使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈在短期內(nèi)加劇緊張。直接表現(xiàn)是企業(yè)端和消費端貸款門檻較高，影響了樓市的“內(nèi)循環(huán)”。

所以我們可以看到，從9月24日開始，央行在第三季度例會上就首次提到“兩個維護”，即“維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權(quán)益”。

“兩個維護”是上層會議開始修復(fù)市場的標(biāo)志。在經(jīng)過一系列動作后，12月6日，政治局會議提出要“推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。

樓市當(dāng)前的主要癥結(jié)就是欠缺良性循環(huán)，因此加快從金融政策層面支持，是修復(fù)樓市，推動樓市企穩(wěn)走向良性循環(huán)的關(guān)鍵。

在政治局會議召開的同天，央行發(fā)聲，要從12月15日開始降準(zhǔn)5%，共計釋放長期資金約1.2萬億元。這將直接促進(jìn)商業(yè)銀行釋放更多資金流入實體經(jīng)濟，將間接提升占據(jù)國民經(jīng)濟超40%的“泛房地產(chǎn)業(yè)”循環(huán)活力。

目前，降低首套房房貸利率只是第一步，圍繞整個樓市修復(fù)與維穩(wěn)的動作必將長期深化進(jìn)行。

武漢樓市11月新建商品住房銷售比10月增加三成。不出意料，12月作為全年的沖刺階段，銷量還將進(jìn)一步擴大。從上述分析可以判斷，武漢樓市已經(jīng)進(jìn)入修復(fù)通道。

不后悔購房的唯一出路

前面兩篇文章已經(jīng)給過很多具體且關(guān)鍵的購房建議，有興趣的朋友可以查閱。當(dāng)前市場雖然已經(jīng)進(jìn)入修復(fù)通道，但仍在企穩(wěn)階段，市場分化將長期存在，不同區(qū)域的新房、二手房供應(yīng)量、成交價走勢的不平衡仍將長期存在。

建議購房者以“合理自住”為核心需求決策購房，購房時不應(yīng)該過分追求價格便宜，應(yīng)摒棄“抄底樓市”的幻想。市場底、區(qū)域底，乃至同小區(qū)房源的底都是動態(tài)變化，不能一概而論。盡量遠(yuǎn)離財務(wù)和運營糟糕的公司，這些房源在按時按質(zhì)交付上存在風(fēng)險。一定要堅定選擇綜合品質(zhì)與品牌口碑良好的房屋。

在面對低價誘惑時，應(yīng)該摒棄“買到就是賺到”、“今后賣價可能翻倍”等不切實際的幻想。

買新房和賣二手房是完全不同的兩個市場，兩種需求邏輯。

樓市已經(jīng)結(jié)束了普漲階段，今后的主要價值是房屋的使用價值。至于今后房屋能夠估值多少，由當(dāng)時的二手房市場供需情況決定，同時也要考慮當(dāng)時當(dāng)?shù)劂y行的評估政策以及政府對銷售的管控措施。

哪怕是再權(quán)威的專家，也不一定能給出匹配具體家庭需求的購房建議。多從公信力與專業(yè)度較高的信息來源中學(xué)習(xí)總結(jié)成自己的買房思維，結(jié)合自身需求精準(zhǔn)分析決策是今后買房不后悔的唯一出路。

馮毅成 樓市研究大V《主編筆記》總編輯 觀點地產(chǎn)新媒體專欄作者