觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)一個(gè)月前許榮茂家族抵押香港中環(huán)中心物業(yè)尋求貸款時(shí)，市場(chǎng)尚以為是出于未雨綢繆。

如今，危險(xiǎn)腳步聲漸近，世茂在此時(shí)選擇出售香港項(xiàng)目的目的十分明朗。

12月17日晚間，世茂集團(tuán)公告將出售香港維港匯項(xiàng)目22.5%的股權(quán)和對(duì)應(yīng)的銷售貸款，總代價(jià)為20.86億港元。交易完成后，世茂集團(tuán)將不再持有該項(xiàng)目的股權(quán)。

世茂于公告中稱，出售事項(xiàng)將為公司提供額外的營(yíng)運(yùn)資金，并改善公司現(xiàn)金流量；出售所得款項(xiàng)凈額預(yù)期用于業(yè)務(wù)發(fā)展、償還債務(wù)及用作集團(tuán)一般企業(yè)用途。

同時(shí)，完成交易后，按代價(jià)與目標(biāo)公司的現(xiàn)時(shí)賬面值之間差額計(jì)算，世茂預(yù)期于截至2021年12月31日止財(cái)政年度就出售事項(xiàng)確認(rèn)虧損約7.7億港元。

不低的出售價(jià)與虧損價(jià)背后，則指向了一個(gè)不同尋常的項(xiàng)目。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱獲悉，目標(biāo)公司所持有物業(yè)為位于香港新九龍內(nèi)地段第6549號(hào)余段（即香港西南九龍荔盈街6號(hào)及荔盈街8號(hào)）上所建的物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目，亦名為維港匯。

“維港匯”的項(xiàng)目名尚不算熟悉，但所處的地址信息則正是2014年世茂聯(lián)合信和置業(yè)、會(huì)德豐、嘉華國(guó)際及爪哇控股以173億港元攬下的彼時(shí)香港最貴宅地，即西九龍長(zhǎng)沙灣興華街西的臨海住宅。

彼時(shí)高調(diào)風(fēng)光入手，如今虧本落寞退局--兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，又是一家把香港地皮“歸還”給港島的開(kāi)發(fā)商。

揮別地王項(xiàng)目

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲悉，該項(xiàng)目前身是“長(zhǎng)沙灣副食品批發(fā)市場(chǎng)第二期”的一部分，座落在連翔道及興華西街交界，用以發(fā)展作工業(yè)用途及貨物裝卸用途，整幅用地在城規(guī)會(huì)的《分區(qū)計(jì)劃大綱圖》均為“其他指定用途”注明，包括貨物裝卸區(qū)、批發(fā)市場(chǎng)及工業(yè)用地等。

長(zhǎng)久以來(lái)，這幅用地工業(yè)味道濃厚，但隨著市場(chǎng)對(duì)住宅需增加，香港規(guī)劃署2013年部署進(jìn)行改劃，建議把該綜合發(fā)展區(qū)的西面用地改劃作住宅項(xiàng)目發(fā)展。

2017年11月，西面用地推出，是香港該財(cái)年規(guī)模最大的住宅官地，地塊可建總樓面約98.78萬(wàn)平方呎，鄰近新渡輪碼頭，步行前往西鐵南昌站約需5至10分鐘。

由于地皮為香港市區(qū)罕有的臨海住宅地塊，因此彼時(shí)招標(biāo)反應(yīng)熱烈，共收到11份標(biāo)書，吸引了眾多香港和內(nèi)地的發(fā)展商，包括新鴻基、長(zhǎng)實(shí)、恒隆、龍光、中海等均有參與競(jìng)標(biāo)。

最終香港地政總署公布，西九龍長(zhǎng)沙灣興華街西對(duì)出的臨海住宅用地成功出讓，作價(jià)172.88億港元，從而打破當(dāng)年2月由龍光地產(chǎn)與合景泰富投得鴨脷洲利南道臨海住宅地造價(jià)約168.56億港元的紀(jì)錄。

172.88億港元的總價(jià)，換算每呎樓面價(jià)為1.75萬(wàn)港元，未能打破鴨脷洲“地王”2.2萬(wàn)港元的樓面地價(jià)。但由于長(zhǎng)沙灣地樓面面積較大，因此以總價(jià)計(jì)算仍成為全港最貴住宅土地。

競(jìng)得人則是大的聯(lián)合體，包括信和置業(yè)、世茂房地產(chǎn)、會(huì)德豐地產(chǎn)、嘉華國(guó)際及爪哇控股，

當(dāng)時(shí)市場(chǎng)普遍認(rèn)為，牽頭方是信和置業(yè)。

因此，時(shí)隔4年后的項(xiàng)目出售中，也均窺見(jiàn)了這些合作方的身影。世茂公告顯示，買方為啟怡、GAL及紹祥，三者分別為爪哇控股、會(huì)德豐、信和置業(yè)旗下公司，分別承擔(dān)此次銷售項(xiàng)目股份及銷售貸款的20%、50%及30%。

這也就反映時(shí)至今日，項(xiàng)目仍具有吸引力。

事實(shí)上在當(dāng)時(shí)以破紀(jì)錄高價(jià)奪地之后，各家開(kāi)發(fā)商均對(duì)外有所表露：會(huì)德豐地產(chǎn)主席梁志堅(jiān)對(duì)外形容是以市價(jià)投地，因在開(kāi)標(biāo)前地皮估值已經(jīng)高達(dá)170億、180億港元；世茂相關(guān)負(fù)責(zé)人彼時(shí)亦表示對(duì)購(gòu)地價(jià)格滿意。

信和置業(yè)副主席黃永光則在公司新聞稿中指出，該地塊屬罕有市區(qū)臨海地，擁有維港景色，同時(shí)接通西九龍文化區(qū)及即將落成的西九龍高鐵總站，盡享地利。

不過(guò)值得一提的是，當(dāng)時(shí)西九龍同區(qū)二手同類型住宅近月實(shí)用面積的成交呎價(jià)，大約介乎1.58萬(wàn)至1.7萬(wàn)港元，新盤方面周邊新鴻基樓盤“匯璽”每呎售價(jià)2.2萬(wàn)至2.5萬(wàn)港元，因此反饋到長(zhǎng)沙灣宅地高達(dá)1.75萬(wàn)港元的呎價(jià)，似乎出現(xiàn)了“面粉比面包貴的情況”。

港媒亦有報(bào)道稱，鄰近的二手屋苑對(duì)新“地王”誕生的消息反應(yīng)迅速，區(qū)內(nèi)有部分業(yè)主直接封盤不售或即時(shí)加價(jià)，加價(jià)幅度最高達(dá)10%。

后也有多位測(cè)量師預(yù)料，到該長(zhǎng)沙灣地王入市時(shí)，項(xiàng)目每呎售價(jià)會(huì)到3萬(wàn)甚至3.5萬(wàn)港元，相關(guān)收益價(jià)值可觀。

隨后，項(xiàng)目戴著“西九龍最后一個(gè)臨海項(xiàng)目”的光環(huán)進(jìn)入開(kāi)發(fā)建設(shè)期。

直到2021年3月，該長(zhǎng)沙灣地王級(jí)新盤維港匯項(xiàng)目第1期維港匯I亮相。據(jù)悉，取名維港匯是因項(xiàng)目前迎維多利亞港。整個(gè)項(xiàng)目獲批將建11幢住宅大樓，每幢樓高29層內(nèi)，提供不多于1400伙，并設(shè)近3.46萬(wàn)呎會(huì)所，其中一期將提供524伙。

不過(guò)據(jù)了解，該項(xiàng)目首批卻低價(jià)面世：以項(xiàng)目提供最高20%折扣計(jì)算，折實(shí)平均呎價(jià)24628港元，較同區(qū)由新鴻基發(fā)展的南昌站上蓋項(xiàng)目匯璽III于去年11月推出最后一張價(jià)單折實(shí)平均呎價(jià)28090港元低約12.3%，并重返一年半前，即2019年9月匯璽III開(kāi)售時(shí)的定價(jià)水平。

直到出售時(shí)，項(xiàng)目已推出第三期。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱成交信息獲悉，項(xiàng)目最新于12月16日成交了一套維港匯III2座19樓房源，成交總價(jià)為1238萬(wàn)港元，折算呎價(jià)27563港元。

落寞香港往事

退出正值收獲期的地王項(xiàng)目，顯然不是一個(gè)容易的決定。

對(duì)于與香港這片土地有千絲萬(wàn)縷關(guān)系的許榮茂家族來(lái)說(shuō)，更是如此。

事實(shí)上，世茂雖說(shuō)屬于“內(nèi)房”但卻與香港淵源頗深，這片獅子山下的土地可以說(shuō)就是上世紀(jì)70年代許榮茂離家闖蕩的第一站。

彼時(shí)年近而立的福建商人許榮茂只身前往香港尋求發(fā)展，做過(guò)藥房，下過(guò)工廠，在這座城市沒(méi)有任何背景的他慢慢完成了資金積累。

70年代末，許榮茂憑借敏銳的投資天分在香港經(jīng)濟(jì)飛速增長(zhǎng)時(shí)賺得第一桶金；隨后，其涉足金融、炒股，投資建立紡織廠做實(shí)業(yè)，將商業(yè)腳步開(kāi)始邁到了內(nèi)地，并最終進(jìn)軍房地產(chǎn)。

最初，許榮茂在香港房地產(chǎn)的布局更多是以個(gè)人或家族名義，如1997年，許榮茂以7800萬(wàn)港元買入香港山頂豐林閣C屋，最終以1.15億元賣掉，轉(zhuǎn)手賺了47%的利潤(rùn)；隨后又在2001年以2.3億港幣抄底香港山頂豪宅“創(chuàng)世紀(jì)”，改造之后在2009年掛牌以7.2億港元出售。

以公司名義的首次布局，嚴(yán)格上來(lái)說(shuō)則要到2014年聯(lián)手明發(fā)集團(tuán)、英皇集團(tuán)拿下位于香港壽臣山的一宗住宅地塊，世茂、英皇和明發(fā)各占40%、40%、20%的權(quán)益。

同年10月，世茂與明發(fā)再度聯(lián)合斥資18.3億港元在東涌拿下了一個(gè)酒店項(xiàng)目，計(jì)劃建造為香港最大酒店。

此后幾年世茂零星摘得一些地塊，包括以70.2億港元獨(dú)資投得香港九龍大窩坪豪宅項(xiàng)目，每呎樓面地價(jià)超過(guò)1.1萬(wàn)港元。

而于2017年起，世茂在香港逐漸走向高調(diào)風(fēng)光。

除了上述提及的以173億港元攬下香港最貴宅地，另一個(gè)標(biāo)志性事件則是入股參與中環(huán)中心的出售。

在四年前--2017年11月1日那場(chǎng)香港最大規(guī)模的物業(yè)交易中，長(zhǎng)實(shí)以402億港元將中環(huán)中心售予“中國(guó)港澳臺(tái)僑和平發(fā)展亞洲地產(chǎn)有限公司”。

接盤方“中國(guó)港澳臺(tái)僑和平發(fā)展亞洲地產(chǎn)有限公司”為多方力量組成的聯(lián)合體，主要股東包括中國(guó)國(guó)儲(chǔ)能源化工集團(tuán)，以及活躍于相關(guān)工商物業(yè)市場(chǎng)的“磁帶大王”陳秉志、“小巴大王”馬亞木、中國(guó)港澳臺(tái)僑和平發(fā)展總會(huì)會(huì)長(zhǎng)盧文瑞、蔡志忠、羅珠雄等。

但時(shí)隔三個(gè)月，2018年2月中旬，國(guó)儲(chǔ)能源化工因故退出交易，轉(zhuǎn)由世茂房地產(chǎn)主席許榮茂、金利豐集團(tuán)朱李月華等接盤，據(jù)傳出資額達(dá)160億港元。

最終，香港中環(huán)中心75%股權(quán)主要由5位大股東所擁有，并對(duì)交易所得47層寫字樓業(yè)權(quán)進(jìn)行分配。其中許榮茂分得9層。

直至今日，世茂先后獲取的這些香港物業(yè)不少已進(jìn)入收成期，如正在第三期銷售的維港匯地王項(xiàng)目，以及去年底終于開(kāi)業(yè)的東涌世茂喜來(lái)登酒店開(kāi)業(yè)。

即便是持有的辦公物業(yè)中環(huán)中心，在“去中環(huán)化”的呼聲中仍舊在香港占據(jù)不可取代的地位，世茂集團(tuán)還于今年8月將其中62層作為旗下香港首個(gè)共享辦公室The Center Space推出。

但隨著這場(chǎng)流動(dòng)性危機(jī)向世茂席卷而來(lái)，許榮茂的香港版圖也開(kāi)始出現(xiàn)了一個(gè)不小的缺角。

另悉，早前11月，許榮茂家族已將旗下3層中環(huán)中心物業(yè)抵押予星展銀行香港，以獲取14.05億元貸款。