作者： 杜川 馬一凡

針對(duì)部分爆雷房地產(chǎn)企業(yè)的“拆雷”工作已在進(jìn)行中。

近日，第一財(cái)經(jīng)記者獲悉，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合對(duì)金融機(jī)構(gòu)發(fā)布《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)的通知》（下稱(chēng)《通知》），要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，穩(wěn)妥有序開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

同時(shí)，央行、國(guó)資委、銀保監(jiān)會(huì)也相繼召開(kāi)座談會(huì)，鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)以及國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)，并購(gòu)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，支持銀行滿(mǎn)足房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，對(duì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的大型房地產(chǎn)企業(yè)，不盲目抽貸斷貸，打消房企和金融機(jī)構(gòu)的一些疑慮，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

雖然因優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目難尋、對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)看淡、“三道紅線(xiàn)”等因素，今年下半年大宗收并購(gòu)案例罕見(jiàn)，但隨著政策的鋪開(kāi)，融資環(huán)境改善將是房企開(kāi)展項(xiàng)目并購(gòu)的直接動(dòng)力源(600405)。

預(yù)計(jì)隨著融資環(huán)境逐步回暖，接下來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)迎來(lái)一波項(xiàng)目并購(gòu)潮。市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，監(jiān)管此舉意在緩解出險(xiǎn)房企流動(dòng)性壓力，未來(lái)隨著政策多維度發(fā)力，優(yōu)質(zhì)房企優(yōu)勢(shì)有望進(jìn)一步擴(kuò)大。

盤(pán)活出險(xiǎn)房企資產(chǎn)

在當(dāng)下的房地產(chǎn)行業(yè)，并購(gòu)也許是速效藥，是激活企業(yè)和盤(pán)活資產(chǎn)的重要途徑。

12月20日，據(jù)市場(chǎng)消息，融創(chuàng)中國(guó)近日成功出售上海虹橋商務(wù)區(qū)寫(xiě)字樓、杭州核心地段酒店及寫(xiě)字樓等三個(gè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)交易總價(jià)在26.8億元。近兩個(gè)月來(lái)，融創(chuàng)通過(guò)項(xiàng)目處置、資本運(yùn)作等方式，回籠資金規(guī)模超過(guò)200億元。

“過(guò)去，房地產(chǎn)企業(yè)也會(huì)出現(xiàn)一些經(jīng)營(yíng)困難，國(guó)內(nèi)每年都有大量的中小房企倒閉，但這些房企的退出并不會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，其中一個(gè)重要的風(fēng)險(xiǎn)化解手段就是并購(gòu)，由別的大型企業(yè)收購(gòu)或者把項(xiàng)目買(mǎi)去。

目前，一些相對(duì)比較大的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)事件，做好相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)化解工作，并購(gòu)也是一個(gè)很重要的手段?！钡谝回?cái)經(jīng)從接近監(jiān)管人士處了解到。

此次《通知》內(nèi)容主要涉及六個(gè)方面，即穩(wěn)妥有序開(kāi)展并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)、加大債券融資支持力度、積極提供并購(gòu)融資顧問(wèn)服務(wù)、提高并購(gòu)服務(wù)效率、做好風(fēng)險(xiǎn)管理、建立報(bào)告制度和宣傳機(jī)制。

值得注意的是，與此前幾輪房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)重組交易標(biāo)的多以股權(quán)為主有所不同，《通知》此次明確，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)出險(xiǎn)和困難房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，而非企業(yè)本身。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，并購(gòu)的目的是為了化解困難房企的項(xiàng)目，包括有可能會(huì)出現(xiàn)爛尾的住房項(xiàng)目等，與收購(gòu)企業(yè)股權(quán)等沒(méi)有關(guān)系，是經(jīng)營(yíng)的范疇。

平安證券研報(bào)指出，《通知》意在加快協(xié)助出險(xiǎn)房企完成項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?zhuān)徑獬鲭U(xiǎn)房企流動(dòng)性壓力。從收購(gòu)對(duì)象及收購(gòu)主體來(lái)看，《通知》強(qiáng)調(diào)收購(gòu)對(duì)象是出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，收購(gòu)主體自身?xiàng)l件也要好。

從收購(gòu)主體來(lái)看，第一財(cái)經(jīng)記者從業(yè)內(nèi)了解到，前一段時(shí)間由于市場(chǎng)形勢(shì)變化，房地產(chǎn)行業(yè)面臨一定的流動(dòng)性短缺?；诖?，一些房企擔(dān)心對(duì)經(jīng)營(yíng)困難的房企承債式收并購(gòu)，可能會(huì)影響收并購(gòu)方自身的負(fù)債指標(biāo)。

上述接近監(jiān)管人士也表示，此次《通知》兼并收購(gòu)的主體要自身?xiàng)l件較好，否則也會(huì)拖累參與并購(gòu)的房地產(chǎn)企業(yè)本身。

下半年來(lái)收并購(gòu)降溫

雖然目前監(jiān)管層正在推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置，在政策上給了支持，但在現(xiàn)實(shí)層面，下半年以來(lái)，被風(fēng)險(xiǎn)房企擺上貨架的各類(lèi)項(xiàng)目，大部分遭受“冷遇”，即便打折出讓?zhuān)信d趣者也極少。

大型民營(yíng)企業(yè)、央企和國(guó)企被鼓勵(lì)出來(lái)以市場(chǎng)化方式收購(gòu)項(xiàng)目，但是有央企人士表示：“央企國(guó)企也沒(méi)有‘余糧’了?！?/p>

比如，央企華僑城也將旗下項(xiàng)目擺上貨架。“今年下半年能拿錢(qián)出來(lái)買(mǎi)地的企業(yè)很少。招商、保利、華潤(rùn)也都沒(méi)拿很多地塊了。即便資金沒(méi)有問(wèn)題，‘三道紅線(xiàn)’還在束縛著大家，因收并購(gòu)項(xiàng)目而帶來(lái)的被動(dòng)負(fù)債，會(huì)不會(huì)計(jì)入‘三道紅線(xiàn)’，仍然是關(guān)鍵。”上述央企人士稱(chēng)。

大型民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)也都面臨各自問(wèn)題。今年數(shù)度出手收購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)房企的碧桂園服務(wù)，近期也宣布未來(lái)6個(gè)月不會(huì)進(jìn)行重大資產(chǎn)收購(gòu)交易了。

因?yàn)槭艿轿锕芷髽I(yè)的業(yè)務(wù)動(dòng)態(tài)及外部行業(yè)環(huán)境的影響，碧桂園服務(wù)股價(jià)出現(xiàn)較大波動(dòng)，因此一周前碧桂園服務(wù)發(fā)布公告稱(chēng)，6個(gè)月內(nèi)碧桂園服務(wù)及其附屬公司，以及關(guān)聯(lián)方碧桂園集團(tuán)，預(yù)計(jì)不會(huì)發(fā)生對(duì)價(jià)超過(guò)2億元（無(wú)論個(gè)別或合并）的重大資產(chǎn)出售或收購(gòu)交易。

即便部分企業(yè)有余力、有資金額度，也對(duì)二手項(xiàng)目缺乏興趣。其中的關(guān)鍵在于大家對(duì)明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠樂(lè)觀(guān)。一家房企人士也表示，市場(chǎng)明年會(huì)不會(huì)好，還不好說(shuō)。目前來(lái)看，房地產(chǎn)長(zhǎng)期看漲的趨勢(shì)已經(jīng)改變。

此外，被出險(xiǎn)房地產(chǎn)公司擺上貨架的項(xiàng)目，在有余力收購(gòu)的公司眼里，并沒(méi)有那么優(yōu)質(zhì)?！昂玫捻?xiàng)目早就被他們各自處理了，剩下的項(xiàng)目都不優(yōu)質(zhì)，有復(fù)雜的融資結(jié)構(gòu)，出險(xiǎn)企業(yè)的負(fù)債率都很高。更何況，我們有更好的選擇，一手地塊都很干凈，在公開(kāi)市場(chǎng)很容易獲取，今年地方政府都積極邀請(qǐng)我們?nèi)ツ玫?。”一位央企人士表示?/p>

上述人士稱(chēng)，據(jù)他觀(guān)察，市面上打折較多的項(xiàng)目，基本上有各種各樣的問(wèn)題，真正優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)依然叫價(jià)比較高，即便是爆雷房企也不愿賤賣(mài)處理。

融資環(huán)境回暖促行業(yè)良性循環(huán)

當(dāng)然，除了對(duì)項(xiàng)目資質(zhì)、價(jià)格條件等方面的考量，融資環(huán)境改善是房企開(kāi)展項(xiàng)目并購(gòu)的直接動(dòng)力源。

此次《通知》在加大債券融資支持力度方面明確了導(dǎo)向，即支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行債務(wù)融資工具，募集資金用于重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目的兼并收購(gòu)。一方面，人民銀行鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)積極為并購(gòu)企業(yè)發(fā)行債務(wù)融資工具提供服務(wù)，提高發(fā)行效率；另一方面，也鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)投資并購(gòu)債券和并購(gòu)票據(jù)等債務(wù)融資工具。

在提高并購(gòu)服務(wù)效率方面，《通知》要求，加快重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目并購(gòu)貸款的審批流程，提升全流程服務(wù)效率。對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)可控的項(xiàng)目，可以提前啟動(dòng)盡職調(diào)查和信貸審查。推動(dòng)地方政府優(yōu)化被收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售資金管理，加快權(quán)證辦理等支持措施，為并購(gòu)融資營(yíng)造良好環(huán)境。

此外，四季度以來(lái)，金融部門(mén)多次發(fā)聲“滿(mǎn)足合理的住房信貸需求”、“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。

第一財(cái)經(jīng)記者獲悉，近期兩場(chǎng)關(guān)于房地產(chǎn)融資的重要會(huì)議相繼召開(kāi)，向市場(chǎng)傳遞金融部門(mén)維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)“良性循環(huán)”的信號(hào)。

近日，央行、國(guó)資委召開(kāi)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，參會(huì)機(jī)構(gòu)主要為優(yōu)質(zhì)的大型民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)以及國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)，鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)企業(yè)按照市場(chǎng)化原則并購(gòu)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

此外，央行、銀保監(jiān)會(huì)也于近期召集部分銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行座談，希望銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)能夠積極推進(jìn)并提供并購(gòu)貸款，對(duì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的大型房地產(chǎn)企業(yè)不要盲目抽貸斷貸。

平安證券認(rèn)為，隨著相關(guān)政策落地，除盤(pán)活出險(xiǎn)房企流動(dòng)性外，優(yōu)質(zhì)民企、央國(guó)企有望借助政策擴(kuò)大優(yōu)勢(shì)。

紅塔證券研究所所長(zhǎng)、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李奇霖分析，過(guò)去幾年，整個(gè)房企資金鏈條高度依賴(lài)房地產(chǎn)預(yù)售產(chǎn)生的現(xiàn)金流，這是維持規(guī)模擴(kuò)張、存量債務(wù)償還的重要基礎(chǔ)和前提條件，但這一模式在2021年房地產(chǎn)調(diào)控下發(fā)生了一些變化，一是“三道紅線(xiàn)”收緊了房企杠桿擴(kuò)張上限，二是房?jī)r(jià)上漲預(yù)期不再，三是信用風(fēng)險(xiǎn)壓力加大，購(gòu)房者和房企之間信任關(guān)系被打破，這讓預(yù)售回款難度進(jìn)一步加劇。

李奇霖認(rèn)為，把房地產(chǎn)行業(yè)的“惡性循環(huán)”變成“良性循環(huán)”，其中一個(gè)辦法就是對(duì)于有出清壓力的房企，鼓勵(lì)龍頭優(yōu)質(zhì)房企去收購(gòu)低價(jià)拋售的資產(chǎn)，這些龍頭優(yōu)質(zhì)房企本身可以從金融機(jī)構(gòu)獲得穩(wěn)健溢價(jià)，融資成本低，這有助于促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)和風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)化出清。