房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷20多年的粗放發(fā)展后，迎來史無前例的深度調(diào)整，揮別原有高周轉(zhuǎn)、高杠桿模式，房企自身的創(chuàng)新、活力以及產(chǎn)品等能力成為行業(yè)聚焦的重點(diǎn)。從外部杠桿刺激轉(zhuǎn)化為關(guān)注自身能力提升的內(nèi)生增長，行業(yè)的“慢變量”特征開始顯現(xiàn)。

房地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟(jì)的一大支柱，鏈接了龐大的上下游產(chǎn)業(yè)鏈。在“慢變量”這個(gè)全新的底層邏輯下，伴隨房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展邏輯的變化，上下游產(chǎn)業(yè)鏈將迎來怎樣的調(diào)整？

本期“博弈慢變量”話題，和訊房產(chǎn)對話方太集團(tuán)工程業(yè)務(wù)部總經(jīng)理邱偉明，嘗試探尋房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)的生存和發(fā)展邏輯變遷。

行業(yè)聚焦用戶需求

全生命周期產(chǎn)品升級變革持續(xù)推進(jìn)

提問：基于對房地產(chǎn)行業(yè)的了解，您認(rèn)為行業(yè)會發(fā)生怎樣的變化？對購房者來說會有什么影響？

邱偉明：“房住不炒”主基調(diào)下，從解決剛性需求的角度出發(fā)，家庭人口增多、工作地址變動等因素會增加剛性購房需求。陸銘教授也講到了，未來我們國家的人口流動，一定還是會從四周向都市圈、城市群流動。而人口的流入，也必然會增加這些大型城市的住房需求。而如何滿足這一類的需求，不僅在于城市的合理規(guī)劃，土地的高效利用，也在于消費(fèi)者真實(shí)需求的洞察。尤其是，除了流動性人口的購房需求外，改善性品質(zhì)住房的需求也是市場的主流。

大的趨勢是房子正在從賣方市場的稀缺商品，逐漸過渡為買方市場，進(jìn)入到了房地產(chǎn)的下半場。行業(yè)正在經(jīng)歷去杠桿階段，經(jīng)過這樣的調(diào)整，未來行業(yè)會更聚焦人們的需求，購房者也更加理性，我認(rèn)為未來在產(chǎn)品力、在戶型設(shè)計(jì)，在這個(gè)上面可能會下更多的功夫。

提問：未來房地產(chǎn)行業(yè)更加聚焦產(chǎn)品，疊加消費(fèi)升級需求，對于上下游產(chǎn)業(yè)鏈上的企業(yè)來說有什么影響？為適應(yīng)該變化，方太做了哪些調(diào)整？

邱偉明：該變化對整個(gè)行業(yè)是好事情，當(dāng)然這個(gè)方面有一些區(qū)分：首先，作為房地產(chǎn)來說，未來的購買需求在一段時(shí)間內(nèi)應(yīng)該不會像之前那么多，因?yàn)榭偭康?021年已經(jīng)達(dá)到頂峰了，未來不管從房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量來說，或者從開發(fā)的項(xiàng)目來說，都會有一定程度的下降。另外一個(gè)就是，購買人群的需求發(fā)生了變化，剛需、改善型住房未來更多一點(diǎn)，然后大家對戶型、產(chǎn)品以及空間的需求要求會更高。

我認(rèn)為未來的戶型會有一些調(diào)整，90到120的戶型會做的更多一點(diǎn)，根據(jù)人們生活場景需求做一些合理調(diào)整。

方太是做廚房的，主要是廚電、櫥柜，懂客戶對廚房的需求是什么。歐美人的廚房除了做飯，還有一部分會客的作用。中國人的廚房往往只是做飯，除了做飯沒有很大的用途，這個(gè)未來一定會發(fā)生變化，廚房很有可能會跟你的客廳做部分的整合，廚房會具備會客、交友、社交的功能，如果是這樣的話廚房就不應(yīng)該是密閉的，它應(yīng)該是打開，我們認(rèn)為這個(gè)可能會是一種變化。

我們也在積極跟開發(fā)商做探討和研究，今年我們跟頭部的企業(yè)做了一些研究，我們跟萬科上海區(qū)域做了一個(gè)95后的敞開式廚房，讓廚房和客廳融在一起，變成社交交友的空間，增添了更多烹飪器具和灶具，因?yàn)槲覀冋J(rèn)為95后群體，對烹飪用具以及烹飪的多樣化有更多需求。

供應(yīng)鏈“反哺”房企

合作模式升級共創(chuàng)產(chǎn)品生態(tài)

提問：其實(shí)基于這樣的趨勢，方太跟房地產(chǎn)之間的合作是不是更加的緊密？是否在合作模式上有一個(gè)改變？另外一個(gè)貴公司的產(chǎn)品改善提升能力越強(qiáng)，對房企的話語權(quán)能不能提升？

邱偉明：于方太而言，客戶主要是業(yè)主和開發(fā)商，但最終產(chǎn)品的使用者還是業(yè)主。顧客需求發(fā)生了很大變化，對戶型、廚房烹飪的需求，對生活品質(zhì)的要求更高了，對廚房社交空間的需求也需要被滿足。

地產(chǎn)商在經(jīng)歷了市場波動之后，也需要把自己的產(chǎn)品力構(gòu)建得更好一點(diǎn)，這就需要像方太這樣的企業(yè)。方太作為高端廚電領(lǐng)導(dǎo)者，我們有非常強(qiáng)大的研發(fā)實(shí)力。跟客戶洞察的能力結(jié)合，我們可以把技術(shù)以及對用戶需求的理解，整合成整體的廚房解決方案，把這個(gè)融入到了房子里。

當(dāng)然我們也希望有更多其他廠商跟我們一起，把對用戶的需求洞察整合在一起給開發(fā)商提供更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，最后用戶可以享受更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。我們的加入讓房地產(chǎn)產(chǎn)品力有了更好的提升，形成1+1大于2的效果。

我們與開發(fā)商的合作，目前從單一的產(chǎn)品和服務(wù)的合作，在轉(zhuǎn)變成真正介入到房子整體設(shè)計(jì)，尤其是空間設(shè)計(jì)，我覺得這個(gè)可能是未來類似于像方太這樣的部品方很大的機(jī)會，或者是跟開放商合作更高層次的契機(jī)。

以萬科為例，萬科一直在強(qiáng)調(diào)構(gòu)建商品的生態(tài)圈，呼吁更多的供應(yīng)商能夠幫助萬科完善產(chǎn)品力。今年10月份，我們參與了萬科針對未來的主力戶型打造，共同參與了該主力戶型廚房的研發(fā)和設(shè)計(jì)。

加碼研發(fā)投入

聚焦碳中和強(qiáng)化產(chǎn)品競爭力

提問：產(chǎn)品力是企業(yè)的生命力，方太是如何強(qiáng)化產(chǎn)品力的？

邱偉明：對于絕大部分供應(yīng)商來說，技術(shù)是核心競爭力，方太每年會花5%的銷售收入用于研發(fā)。應(yīng)該也是行業(yè)唯一一家過百億的企業(yè)，每年5%的收入投入到研發(fā)上面，這個(gè)保證了方太在行業(yè)當(dāng)中具有強(qiáng)大的研發(fā)能力。

方太也承擔(dān)了一些國家的科研計(jì)劃，在國際級的實(shí)驗(yàn)室當(dāng)中做一些研究，每年都會有一些研究成果出來，然后運(yùn)用到最新的產(chǎn)品上。我們把技術(shù)拿出來跟類似萬科這樣的企業(yè)，結(jié)合他們的需求以及客戶的需求一起合作，進(jìn)行產(chǎn)品共創(chuàng)，最終實(shí)現(xiàn)開發(fā)商、方太以及客戶的三贏。

提問：在您的描述當(dāng)中，看到了方太在行業(yè)模式優(yōu)化，構(gòu)建良性生態(tài)體系方面有一些嘗試，現(xiàn)在取得了哪些突破？在產(chǎn)品打造方面，還有哪些突破的方向?

邱偉明：從調(diào)研看，未來的產(chǎn)品在集成化和智能化上面會有更多的需求；同時(shí)，中國人的廚房相比歐美國家，還是較為狹小，但是未來一定是大空間、開放式的。

方太的低碳理念主要是，我們致力于保證產(chǎn)品使用效果的同時(shí)，采用環(huán)保材料并降低產(chǎn)品能耗。方太不單單是關(guān)注于整個(gè)使用者在廚房里面的體驗(yàn)，我們還關(guān)注它對外面的空氣質(zhì)量的提升，關(guān)注碳中和目標(biāo)的達(dá)成。

比如，方太致力于從空氣、水、食物，打造節(jié)能、環(huán)保、舒適的廚房，方太承接的國家十三五課題專項(xiàng)研究，將成果運(yùn)用在地產(chǎn)項(xiàng)目上，打造了iMES智聯(lián)油煙凈化系統(tǒng)，可以讓公共煙道的潔凈度達(dá)到99.6%，為藍(lán)天白云盡一份力。通過提升煙機(jī)和烹飪產(chǎn)品的能效，節(jié)約用電和天然氣，減少二氧化碳排放量。通過獨(dú)創(chuàng)的NSP選擇性過濾技術(shù)，保障人們喝到健康好水等等。