2021年12月18日，中植系”創(chuàng)始人解直錕逝世。這位橫跨金融、地產多個行業(yè)涉及數十家上市公司、萬億帝國的掌門人，在生命的最后兩年，一直忙于化解公司的債務杠桿。

冶喪委員會名單中，世茂集團創(chuàng)始人許榮茂赫然在列。這位于春晚上捐贈國寶而為業(yè)外公眾熟知的愛國僑商，與解直錕交情匪淺。世茂北京工體項目，是兩家公司緊密合作的見證。

許榮茂最近也處于煩惱漩渦，世茂集團股價跌跌不休，公司債價格腰斬，償債壓力日益臨近……重壓之下，這位已隱居幕后的福布斯富豪，在一位友人的訃告中，現身公眾視野。

兩位商界大佬的交集，如同大時代背景下的一枚小浮標，見證金融與地產相愛相殺的悲歡。

崩潰

2021年深秋的一天，恒大創(chuàng)始人許家印說服妻子，拋售家庭房產等相關個人資產，為公司續(xù)命，以延續(xù)債務危機進程。他知道，大廈將傾之際，如果不窮盡個人一切努力，結局難以想像。

恒大集團債務違約不過是扯下了房地產的遮羞布，行業(yè)系統(tǒng)性的債務違約已逐漸蔓延。迄今為止，前5強房企中，有1家已爆雷，1家有傳聞不良信號；前50強房企，有多達13家爆出問題，中小房企的債務違約早已屢見不鮮。

這其中，世茂集團的危機令《東地產財經周刊》意外。自12月起，世茂集團股價持續(xù)下挫，半個多月時間接近腰斬，5港元出頭的股價，已較一年前的高點35.4元相去甚遠。與之相應，旗下多個公司債，同樣于數日內腰斬，短期跌幅高達50%。如此股債雙殺的境遇，令人唏噓。

上海世茂大廈

盡管尚未發(fā)生實質違約，但金融機構和投資者已驚若寒蟬。近期來自金融行業(yè)的消息亦顯示，盡管銀保監(jiān)會已明確對地產業(yè)正常信貸的支持，行業(yè)政策已經轉變，但除了少數優(yōu)質的項目還能換到真金白銀，有債務風險的開發(fā)商，再融資進展都不順利。在一個風聲鶴唳的市場上，沒有人愿意再向問題開發(fā)商放貸，都只想盡早收回本金。

金融機構和投資者的信心，早就崩潰了。人性的貪婪是螺旋式上升的，而恐懼是直線墜落的。對地產融資的信心恢復，需要時間。

“兄弟，借您的錢還不上了?！备籼煊终f，“兄弟，我前面開玩笑的。”一位金融機構的負責人如上描述當下對地產企業(yè)的心態(tài)。而對那些信托投資人來說，對這個戲謔深有體會：你想著人家的利息，人家看上你的本金。

算計

2020年1月13日，在全國數百家媒體的聚光燈下，世茂集團與福晟集團在福州正式宣布雙方締結戰(zhàn)略合作伙伴關系。有細心的觀眾發(fā)現，臺上的世茂集團總裁許世壇躊躇滿志，福晟集團董事長潘偉明則表情復雜。事后看來，這場號稱規(guī)模千億的世紀并購案，不過是一場覆蓋利益算計、人性考驗、以及道德拷問的復雜博弈。

這是一場倉促的不對等婚姻，世茂集團從實力出發(fā)、半道截胡，福晟拒掉了即將簽約的陽光城(000671)，轉投新歡。潘偉明以為找到了傳說中的白衣騎士，許世壇想的是以“四、五十億的代價掌控千億貨值”。

一樁并購、兩個平行時空：一方想的是，打包一起解決債務；另一方盤算的是，順利掌控優(yōu)質可售貨源。

結局不難想像，圍繞資金本就捉襟見肘、賣身救贖的福晟，合作并不是向好的轉機，而是衰敗的提速。一系列惡性事件隨后相繼發(fā)生，大量農民工討薪，項目資金被轉移，跟投員工大規(guī)模維權，債務違約相續(xù)發(fā)生。

搶奪公章案，將這場并購案推向沖突戲劇高潮。

據《東地產財經周刊》所知，2020年9月9日，圍繞寸土寸金的福晟上海前灘項目，發(fā)生了一場離奇事件。上海浦東分局前灘派出所內，福晟前灘項目基金投資人、福晟前灘項目基金管理人鉅派、前灘項目業(yè)主，各方都爭奪一個上鎖的黑色保險箱，保險箱內裝有福晟上海前灘項目的證照章?；鹜顿Y人和鉅派希望，拿到逾期未兌付的7.5億私募基金；業(yè)主方希望能拿到公章辦理大產證，而最關鍵的角色世茂福晟則缺席了。最終，在多方協(xié)調下，保險箱被轉移至上海中心地下的寶庫一號。

時至今日，世茂福晟合作已分崩離析，其間所涉?zhèn)鶆找粓F亂麻。

針對其間是非，立場不同，會有不一樣的結論。但對世茂而言，作為一家曾經愛惜羽毛的企業(yè)，在一場場剪不斷、理還亂的恩怨糾葛中，其在金融機構中信用褪色的種子，就此埋下。

私募基金償付違約事件，讓鉅派董事長倪建達痛心不已，這位前上海房地產業(yè)協(xié)會會長，曾支持房地產市場化改革的前國企董事長嚴斥道“曾經也都是充滿朝氣各有抱負的，錢賺多了社會地位高了卻忘了初心。不守信用，不遵規(guī)則，更勿論社會責任。當年的屠龍少年，如今漸成惡龍。這樣下去房地產要沒有朋友了?！?/p>

快錢

2021年秋風漸起的一天，孫宏斌曾問計老友，以其政商兩界的通達，房地產調控究竟要怎么破？遂被力勸：埋頭善盡社會責任，不要在任何場合對房地產調控說長道短如常張揚。

究竟是怎樣一個局面？讓孫宏斌這位在聯想入獄，在順弛破產，在融創(chuàng)重新崛起的地產強人，感受到了形勢比人強的困惑。

時光回到二十年前。2001年，上海黃浦江畔，世茂濱江拔地而起，意氣風發(fā)的許氏，在我國臺灣地區(qū)大打廣告，并因廣告發(fā)布違反臺當局法律而登上頭條，隨后獲得島內廣泛的關注度，世茂濱江名噪一時，也由此獲得蜚聲業(yè)界的銷售業(yè)績。

那是房地產真正的黃金時代，政策扶持，地價低廉，人工便宜，房價可負擔，開發(fā)商利潤合理。那是理想主義者的流金歲月，最早的一批地產職業(yè)經理人，都醉心于打造出區(qū)域、行業(yè)、乃至城市的標桿，在待開發(fā)的大片土地上，從業(yè)者全球借鑒，精于創(chuàng)新，努力描繪美好生活藍圖。誕生于那一時期的諸多房地產項目，即便在多年后，都成為業(yè)界難以逾越的標桿。

行業(yè)的黃金時代止步于2008年的美國金融海嘯，并在2009年的復蘇周期中改變了玩法。在4萬億經濟刺激后，以信托為主的表外融資模式興起，房地產走上了高杠桿擴張的不歸路。

2010年起，以高負債、高杠桿、高周轉的玩法逐步興起，一些區(qū)域型開發(fā)商展開全國布局，在大中小攻城掠地，在房價的快速上漲中，跑馬圈地——抵押融資——快速銷售——再跑馬圈地，高標桿房企資產規(guī)模急劇膨脹。以規(guī)模增效益，以規(guī)模降成本，以規(guī)模換話語權……一路蒙眼狂奔的開發(fā)商，走向了一條通向類寡頭化的規(guī)模博弈之路。這是一場比拼速度的快錢玩法，也是一場構建大到不能倒的企業(yè)的邏輯自洽游戲。

被稱為”殺豬榜“的福布斯中國富豪榜，見證著中國房地產業(yè)這場史無前例的造富神話。

2013年，萬達董事長王健林以860億元人民幣登頂中國首富；兩年之后的2015年，王健林以1905億再度登頂中國首富，他的凈資產在短短兩年間，已經翻倍不止；他比富豪榜榜眼馬云，多了400個小目標。

2016年8月，王健林”先定賺一個億的小目標“的驚人之語爆紅網絡，此時，距離他甩賣資產不到一年時間。

2017年，許家印以2813.5億元登頂中國首富，其財富較一年前增值超過400%。這一年，恒大集團以1500萬年薪，從證券行業(yè)挖來了經濟學家任澤平。此時，距離恒大債務違約不到三年。

圍繞地產富豪的相關新聞，以動轍數百億的投資，面粉貴過面包的地王、揮金如土的足球豪門、當紅明星的緋聞等各種方式，形成了螺旋式上升的自我循環(huán)：更大規(guī)模，更響名聲，更多關注度，更大話語權，再形成更大規(guī)?！@些要素在自我強化，以越來越高的房價為標簽，刺激著全社會感官，塑造著社會輿情。

征兆

事件的發(fā)展并非沒有征兆。

2018年秋，行事向來低調的萬科董事局主席郁亮提出了“活下去”的論斷，他在一次企業(yè)內部會議中反思：”這個行業(yè)的社會接受度為什么這么低：因為當前整個社會都傾向于反資本、反大企業(yè)，普通老百姓(603883)都把貧富懸殊、社會板結等問題都歸結于大企業(yè)、大資本方，最可怕的是這是整個社會的共識，政府和知識界也站在普通民眾這一邊，來共同面對大資本和大企業(yè)?！?/p>

但此時，仍有不少開發(fā)商，將郁亮的觀點視為矯情，而這一時點，距離房地產的至暗時刻，還有三年。

2019年7月，新城控股(601155)原董事長王振華，因猥褻女孩被上海警方刑拘。這個引發(fā)公眾憤怒的事件，將輿論對開發(fā)商的聲討提升到新的高度。但此時的樓市，分化中仍顯景氣，核心城市限價的房源，仍一房難求，搖號買房如同中彩票。長期形成的看漲心理，讓激進的開發(fā)商，仍大舉拿地，四處收購。

2020年8月20日，央行、住建部出臺了負債狀況與融資掛鉤的“三道紅線”政策，這個原本應該得到充分重視的政策，本是開發(fā)商自救的最后時限。然而，不少后來出問題的企業(yè)，在短暫的觀察之后，大多玩起了冶標不冶本的負債轉移騰挪游戲。當年底，《房貸集中度管理制度》正式出臺，各類銀行受相關比例限制，開始收縮此前超標的房地產開發(fā)貸和個人房貸業(yè)務，開發(fā)商受到銷售端與融資端雙重壓力，高負債的開發(fā)商撐不住了.

2021年下半年，恒大爆出商票逾期事件，債務危機的多米諾骨牌已經被推到。事實上，泰禾集團(000732)、華夏幸福(600340)、花樣年、藍光發(fā)展(600466)、當代置業(yè)……一長串的房企，持續(xù)發(fā)生債務違約事件。

末局

2002年夏天，上海前首富周正毅，在一幢高層酒店內，面向一眾記者，指著靜安區(qū)“東八塊”說，這大片土地都是他的，此時距離他鋃鐺入獄不到一年。

2003年12月15日，俄羅斯前首富霍多爾科夫斯基被捕，這位曾是共青團干部，后靠倒賣假酒發(fā)家的俄羅斯寡頭，曾與西方國家政要把盞言歡，被捕前一個月，他在華盛頓“卡內基基金會“放言：“俄羅斯社會將要適應這樣一個事實：人們可以拿錢做他們想做的任何事?！边@個當年臭名昭著的俄羅斯寡頭階層，曾經得到俄羅斯當局無數次的警告，但他們依然我行我素：斂財無數、生活奢糜、結黨營私、干預政治……并最終為自己的野心付出代價。

這些看似精明的商人，為何在大是大非上后知后覺？

列夫·托爾斯泰的說：“如果一個人沒有形成任何成見，就算他再笨，他也能夠理解最困難的問題。但是，如果一個人堅信，那些擺在他面前的問題他早已了然于胸，沒有任何的疑慮，那么，就算他再聰明，他也無法理解最簡單的事情?！?/p>

人性使然。正常情況下，人性對路徑的依賴根深蒂固，除非遇到深刻的重大危機。萬達因先到的資金危機而轉型，新城因創(chuàng)始人丑聞而甩賣資產獲得喘息，碧桂園因工地坍塌而戰(zhàn)略收縮……

金庸名著《射雕英雄傳》近結尾處，有段精彩的人物對話。成吉思汗說：“我所建大國，歷代莫比，疆域已達諸方極邊之地，你說古今英雄，有誰能比得上我？”郭靖卻平淡地說：“你殺了那么多人，占了這么多土地，到頭來又有何用？古無不亡之國，所謂英雄者多是為民造福、愛護百姓之人！”

跳出地產行業(yè)視野，所有一切地產業(yè)今日之現狀，無不透視著人性貪婪與恐懼驅駛下的失控與失序：失去了理想的感召，道德底線的約束，一旦走得太遠了，就會忘了自己為何出發(fā)。

針對恒大2萬億債務事件，福耀玻璃(600660)董事長曹德旺曾有評價：“當你想挖別人的心時，你也要當心別人把你的心挖走?！毙欧罘鸾痰牟艿峦胁簧贅闼孛?， 敬天、愛國、為民、至善——對那些當下倍受煎熬的開發(fā)商而言，解救之道，或在其中。

又或者，只需濃縮成倪建達曾對媒體反復強調的兩個字：初心。