萬眾矚目的白石洲舊改傳出新消息了！

近日，南山區(qū)城市更新和土地整備局公布綠景白石洲璟庭《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及總平面圖。

這是白石洲舊改項目的一期工程，本次發(fā)證的為1棟5座塔樓，其中，2座商務(wù)公寓（1座26層、1座59層），3座超高層住宅，均為74層。

抓重點：

我去！74層的住宅，太高了吧！

這么高的住宅也能獲批？

因為這是白石洲??！

如果你了解白石洲舊改的復(fù)雜性，就能接受這74層高了！

白石洲，有什么？

——人，大量的外來人口！

人是財富，但大量人口背后就是天量的出租房，再背后就是：

拆遷太難了！

白石洲是深圳人口最密集的城中村之一，整個白石洲片區(qū)內(nèi)農(nóng)民房就有2340棟、出租屋3.5萬套(間)。

這個總面積7.4平方公里的空間內(nèi)，在冊村民只有1878人，但居住總?cè)丝趨s達到12萬余人，如此龐大的外來租住人口，使白石洲成了名副其實的“深漂第一站”。

如此多人，如此多農(nóng)民房，就意味著拆遷難上加難，所以白石洲的舊改并不順利。

2004年起白石洲就傳出過舊改計劃，2014年白石洲舊改才被正式列入深圳城市更新名單。

2018年到2020年才正式進入拆賠談判與簽約階段，前后拉扯了14年之久才終于破土動工。

終于，終于，在2018年12月28日，深圳市規(guī)劃國土委正式通過了《南山區(qū)沙河街道沙河五村城市更新單元規(guī)劃》。

艱難的第一步終于邁出了，而這第一步就是這個74層高的住宅。

僅當(dāng)前獲取批復(fù)的項目一期，就需要拆除96棟建筑物，總建筑面積169918.38㎡，涉及54位權(quán)利人（1份拆遷補償協(xié)議為1位權(quán)利人）。

拆遷推進難，核心就是因為賠償款眾口難調(diào)。

據(jù)說白石洲舊改誕生了1878個億萬富翁。

根據(jù)網(wǎng)上一個白石洲拆遷“大戶”的案例，他家拆遷面積1200㎡，按照1:1.03的賠付標(biāo)準(zhǔn)，拆遷后將得到15套回遷房，其中7套公寓、5套住宅。

從市場價來看，白石洲目前二手房按樓梯房、電梯房區(qū)分，每平方米單價在6.5w~7.5w之間，而周邊華僑城的房價則在10w左右。

每一次大規(guī)模拆遷，就要付出巨大的成本。

而開發(fā)商也不是慈善家，所有的成本最終都會反饋在房價上，以及，建筑高度上。

目前深圳住宅的“最高紀(jì)錄”是加福華爾登府邸，建筑高度239米，67層高。

而京基的羅湖水圍村舊改項目擬建5棟77層住宅，但尚未批復(fù)。

也就是說等這個項目入市的時候，會刷新當(dāng)前深圳最高住宅的記錄！

很多人會覺得74層太高，這個項目真的賣得動嗎？

首先，地段是白石洲舊改項目最炸的底牌！

與華僑城豪宅片區(qū)一路之隔，縱橫于深圳“主動脈”深南大道，東聯(lián)歡樂谷、世界之窗，西接沙河?xùn)|路與科技園。

白石洲的前后左右，不僅有深圳標(biāo)志性建筑的“面子”，還藏著產(chǎn)業(yè)崛起的“里子”。

距離白石洲項目2公里范圍內(nèi)的深圳灣超級總部基地，目前已成功引進12家超級總部，目光所及盡是中興通訊(000063)、神州數(shù)碼(000034)、中國電子、中國恒大、萬科等知名企業(yè)，規(guī)劃就業(yè)人口將達到30萬人。

這類高收入人群的居住，你還擔(dān)心購買力？

其次，稀缺。

不管是深圳灣超級總部周邊還是科技園周邊，又或者是整個南山，可開發(fā)的土地用地，都太少了！

深圳2021年度三輪集中土拍共成交39塊地，南山僅占有3塊，其中西麗街道兩塊，招商街道1塊。

根據(jù)深圳壹地產(chǎn)統(tǒng)計，本月底以及明年1月入市的大概有24個新盤、11000多套的貨量，但是位于南山的新盤只有玖裕銘苑和開云府兩個，其中玖裕銘苑還是宿舍性質(zhì)。

可見，南山住宅太干旱了，何況還是這樣一個地段如此優(yōu)質(zhì)的地塊？

拆遷成本+盈利成本，就注定了74層高的結(jié)局。

而核心區(qū)的地段+高購買力，也注定了這個項目的去化。

先來預(yù)測一下入市的價格吧，臨近的華僑城豪宅片區(qū)均價已經(jīng)11萬/㎡以上；高新園大沖的樓盤均價也在12-13萬/㎡；拆遷之前，白石洲二手房每平方米單價在6.5w-7.5w之間。

南山區(qū)新房備案價地圖詳情 圖源：深圳樓市情報

考慮到深圳嚴(yán)格調(diào)控，新房限價等因素。我預(yù)計白石洲璟庭會在10萬上下。

因為這次推出的主要都是90㎡以下的戶型，主流戶型總價應(yīng)該在1000萬上下，如果推出70平左右的兩房戶型，700萬上下也可上車。

如果價格比10萬更高，估計去化效果就有待商榷了，但如果低于10萬，我預(yù)測去化會很快。

回歸說回74層高，說實話，高是真高，但這可能是個趨勢。

尤其是在土地稀缺的核心區(qū)域和舊改項目中。

前段時間開盤的潤璽二期四棟住宅都超60層；

加福華爾登府邸，建筑高度239米，67層高；

京基的羅湖水圍村舊改項目擬建5棟77層住宅；

都是好地段，都是超高層，但都是沒辦法。

在核心區(qū)想建33層的標(biāo)準(zhǔn)住宅，除非是土拍拍出的平整地塊，如果是舊改拆遷，就必須要結(jié)合拆遷成本，再空出利潤空間，因此高層就是必然的選擇。

我們之所以覺得吃驚，是因為之前沒有，但之后這可能成為一種城市核心區(qū)或舊改項目的“標(biāo)配”。

未來我們可能會面臨的情況是：

1、想要在優(yōu)質(zhì)地段上買新房，就必須接受超高層

2、不想接受超高層，但想買新房，就必須接受地段稍偏遠

3、既不想接受超高層，也不接受地段偏遠，就必須接受二手房的高首付

最后，我想說：買房本來就是一件選擇題，不可能什么都想要，根本沒有100分的房子，能找到一套80分的房子，就非常完美了。

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