作者｜聞之

第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議決定，在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅靴子即將落地。

其實(shí)，世界上大部分國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)稅都非常重視。因?yàn)檎魇辗康禺a(chǎn)稅，可以保證財(cái)政收入，為城市建設(shè)積累資金，也是促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)快速穩(wěn)定健康發(fā)展的重要手段。

美國(guó)：以需定收，動(dòng)態(tài)調(diào)整房地產(chǎn)稅

美國(guó)是實(shí)行房地產(chǎn)稅最早的國(guó)家之一，房地產(chǎn)稅也是房產(chǎn)永久持有的一個(gè)基本保證。

經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的運(yùn)作和調(diào)整，目前美國(guó)房地產(chǎn)稅已形成了較為完善的稅收政策體系。它以對(duì)不動(dòng)產(chǎn)及其建筑物等統(tǒng)一征收財(cái)產(chǎn)稅為主體，具備了稅率由各州政府根據(jù)各級(jí)預(yù)算制定、完善的稅基評(píng)估機(jī)制、領(lǐng)先的評(píng)估技術(shù)和體系化的稅收優(yōu)惠政策等特質(zhì)。其征稅宗旨主要是為州及地方政府提供持續(xù)可靠的財(cái)政收入，為城市基建提供穩(wěn)定的資金支持。

美國(guó)房地產(chǎn)稅稅率一般“以需定收”，全美各個(gè)州稅率在0.2%-2.5%。稅基以房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為主（乘以一定征稅比例），評(píng)估方式主要包括市場(chǎng)比較法、重置成本法、入息收入法等，不同州采取方式不同。同時(shí)，不同地區(qū)每年征收房地產(chǎn)稅的頻率也不一樣，例如，費(fèi)城每年只收一次，而新澤西州每年則會(huì)征收四次。

對(duì)于房地產(chǎn)的估值，主要取決于周邊房屋價(jià)格、地塊大小、房屋大小、房型、房齡及房屋設(shè)施等因素。房地產(chǎn)的估值由兩部分構(gòu)成：一是房屋本身的價(jià)值，主要依據(jù)購(gòu)買時(shí)的價(jià)值、裝修增加值、市場(chǎng)增值；二是土地的價(jià)值。

聯(lián)邦政府的法律將房地產(chǎn)分為主要住宅（Principal Residence）、第二套房（Second Home）和出租房（Rental Property）等，各類房屋根據(jù)用房的性質(zhì)會(huì)有不同的估值，從而繳納相對(duì)應(yīng)的稅款。在評(píng)估中，如果納稅方對(duì)稅務(wù)部門的評(píng)估方法或評(píng)估價(jià)值出現(xiàn)質(zhì)疑時(shí)，可以要求第三方中介機(jī)構(gòu)介入，或者向政府主管部門申訴，重新進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。美國(guó)各個(gè)地區(qū)征收的房地產(chǎn)稅會(huì)根據(jù)稅率、稅基的調(diào)整而變化，在房?jī)r(jià)上漲較快時(shí)，也會(huì)動(dòng)態(tài)調(diào)整稅負(fù)壓力。

美國(guó)房地產(chǎn)稅可抵減所得稅。在計(jì)算所得稅時(shí)，美國(guó)房地產(chǎn)稅和住房抵押貸款的利息支出都可以從所得收入中扣除，即降低了所得稅的稅基，從而降低了納稅人的綜合稅賦。另外，需要關(guān)注的是，擁有美國(guó)國(guó)籍的人才可以享受自住房產(chǎn)稅收減免的政策，但是對(duì)于投資類用房而言，無(wú)論是否擁有美國(guó)國(guó)籍，都不享受稅收減免政策。

在欠稅管理上，美國(guó)稅務(wù)局對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)或個(gè)人的故意欠稅處罰較重，一般都會(huì)給予欠稅數(shù)額的數(shù)倍罰款，嚴(yán)重的會(huì)被罰得傾家蕩產(chǎn)甚至面臨牢獄之災(zāi)。處罰方式也有很多種，如限制相關(guān)人員出境、凍結(jié)存款、降低企業(yè)或個(gè)人信用、強(qiáng)制對(duì)房屋進(jìn)行拍賣等。

英國(guó)：分級(jí)征稅，正在孕育新的房地產(chǎn)稅

英國(guó)沒(méi)有傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)稅，17世紀(jì)中期在英格蘭地區(qū)用于為貧民提供救濟(jì)的“爐灶稅”，即以一戶所擁有的爐灶數(shù)量作為征稅對(duì)象的稅種，可以算作是英國(guó)房產(chǎn)稅的雛形。之后1691年又征收了戶稅和窗稅。目前來(lái)說(shuō)，如果算持有稅，可以把市政物業(yè)稅（Council Tax）算作英國(guó)的房地產(chǎn)稅。

在英國(guó)，所有的房產(chǎn)都要向地方政府上繳市政稅，用來(lái)支付地方的公共服務(wù)設(shè)施費(fèi)用。通常情況下，英國(guó)的市政物業(yè)稅額每年在900-3000英鎊。市政物業(yè)稅的納稅主體是房屋的住戶，包括年滿18周歲的擁有或租住房屋的人，如果出租則由租客來(lái)繳。稅收來(lái)源不是基于擁有者而是占用使用者，在稅法邏輯上是誰(shuí)占用使用房產(chǎn)，誰(shuí)就來(lái)繳稅原則。

市政物業(yè)稅由各地地方政府根據(jù)其每年收支情況進(jìn)行稅額的設(shè)定，稅額按年計(jì)算，通常分10次或12次支付。市政物業(yè)稅根據(jù)房屋在某一特定時(shí)間的評(píng)估價(jià)值進(jìn)行征收，英格蘭和蘇格蘭地區(qū)按1991年的評(píng)估價(jià)值征收，威爾士地區(qū)按2003年的評(píng)估價(jià)值征收，新建房的價(jià)值也會(huì)被換算成1991年/2003年的名義價(jià)值作為計(jì)稅基礎(chǔ)。

在英格蘭，房屋依其評(píng)估價(jià)值被分為A-H八個(gè)等級(jí)，每個(gè)等級(jí)實(shí)行定額市政物業(yè)稅。D級(jí)為基準(zhǔn)稅級(jí)，每年各地政府根據(jù)其各項(xiàng)收入及支出預(yù)算計(jì)算出其預(yù)算缺口。確定出D級(jí)的納稅額，其他等級(jí)的稅額都可以相應(yīng)計(jì)算出來(lái)。稅額隨房屋評(píng)估價(jià)值的增加而上升，但其上升速度小于房屋價(jià)值上升速度，有效稅率隨房屋價(jià)值上升而下降。

市政物業(yè)稅也有相應(yīng)的稅收減免措施。如果住房者是全日制學(xué)生、每周收入低于195英鎊的學(xué)徒，或是廢棄房屋（domestic properties in disrepair or derelict）可以享受免繳市政物業(yè)稅。一些特殊情況可以享受市政物業(yè)稅折扣：空置房產(chǎn)、第二套房或度假屋可享受50%的折扣；首套房或獨(dú)居的家庭可享受25%的折扣。殘疾人、低收入群體、精神障礙者等特殊群體也可以申請(qǐng)相應(yīng)的減免。

綜合來(lái)看，政府制定的市政物業(yè)稅主要是作為地方政府收入的來(lái)源，而非房地產(chǎn)調(diào)控的手段。然而，由于目前高企的房?jī)r(jià)，英國(guó)正在考慮推出新的全國(guó)性的房地產(chǎn)稅來(lái)取代目前的市政物業(yè)稅。

2020年，英國(guó)政府為了刺激因新冠肺炎疫情而陷于停頓的房地產(chǎn)市場(chǎng)，推出了新的印花稅假期（stamp duty holiday）：在2020年7月8日到2021年3月31日期間購(gòu)買住宅的買家，印花稅起征點(diǎn)調(diào)高至50萬(wàn)英鎊。經(jīng)過(guò)大半年的推行，新政策對(duì)英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展起到了非常強(qiáng)勁的刺激作用，但也導(dǎo)致了房?jī)r(jià)虛高，許多人仍然買不起房。

這是因?yàn)橛』ǘ惣倨谡哒{(diào)高了印花稅的起征點(diǎn)。房?jī)r(jià)也被相應(yīng)地提高，導(dǎo)致賣家在標(biāo)價(jià)的時(shí)候直接抬高價(jià)格。英國(guó)政府推出印花稅假期的初衷，是讓原本因疫情失業(yè)而買不起房的年輕人能買到房，而現(xiàn)在，事與愿違。虛高的房?jī)r(jià)讓更多普通人陷入更深的困境，買不起房子的人可能會(huì)越來(lái)越多。

因此，印花稅假期到期后，英國(guó)政府開始籌劃新的房地產(chǎn)稅來(lái)代替市政稅，在一定程度上放緩房?jī)r(jià)的上升，擠出泡沫，使英國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)保持健康的發(fā)展。但目前為止，英國(guó)相關(guān)的征收辦法仍未公布。

據(jù)《每日郵報(bào)》報(bào)道，新房地產(chǎn)稅將會(huì)按照房產(chǎn)總價(jià)值和當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格的比例，按年度來(lái)征收。具體比例是多少，還是個(gè)未知數(shù)。不過(guò)，唯一可以確定的是，在經(jīng)歷了2020年英國(guó)房?jī)r(jià)一波大漲之后，征稅比例下調(diào)的可能性不大。

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