來(lái)源：時(shí)代周報(bào)

日前，克而瑞發(fā)布數(shù)據(jù)，2021年，百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)銷售操盤金額同比降低3.5%，銷售增速罕見(jiàn)出現(xiàn)下滑。同時(shí)，百?gòu)?qiáng)房企目標(biāo)完成率遠(yuǎn)不及歷史同期，披露年度業(yè)績(jī)目標(biāo)的規(guī)模房企中，逾8成未完成目標(biāo)。

“2021年下半年，持續(xù)性的成交行情降溫，使房企銷售數(shù)據(jù)明顯承壓，直接影響其現(xiàn)金流等狀況。”近日，一名地產(chǎn)行業(yè)分析師告訴時(shí)代周報(bào)記者，預(yù)計(jì)2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)呈現(xiàn)“U型”走向，即上半年仍會(huì)保持降溫態(tài)勢(shì)。

房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)的持續(xù)走弱，使得市場(chǎng)目光更聚焦于房企存貨減值的風(fēng)險(xiǎn)。平安證券指出，2021年重點(diǎn)城市樓市調(diào)控持續(xù)加碼，若調(diào)控力度超預(yù)期，將帶來(lái)部分前期高價(jià)地減值的風(fēng)險(xiǎn)。

“減值會(huì)導(dǎo)致企業(yè)當(dāng)期利潤(rùn)減少或出現(xiàn)虧損。”匯生國(guó)際融資總裁黃立沖告訴時(shí)代周報(bào)記者，預(yù)計(jì)2022年，在流動(dòng)性危機(jī)和資產(chǎn)價(jià)格下跌雙重作用下，會(huì)有部分房企計(jì)提存貨減值準(zhǔn)備。

陽(yáng)光城執(zhí)行副總裁吳建斌告訴時(shí)代周報(bào)記者，由于資產(chǎn)價(jià)格下跌，理論上房企會(huì)計(jì)提存貨減值準(zhǔn)備。但實(shí)際上每家房企掌握的尺度不一，需求不一，撥備的金額或比例就不同。

地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入零增長(zhǎng)時(shí)代

2021年，房地產(chǎn)市場(chǎng)再度上演“過(guò)山車式”行情。

上半年，市場(chǎng)形勢(shì)一片大好。年初部分熱點(diǎn)城市延續(xù)了2020年年末的熱度，疊加春節(jié)期間一二線城市購(gòu)房情緒升溫，一季度淡季不淡。二季度以來(lái)，市場(chǎng)熱度持續(xù)，房企把握銷售窗口期積極去化，供貨及營(yíng)銷力度加碼，進(jìn)一步拉升上半年樓市的整體售房數(shù)據(jù)。

圖源：視覺(jué)中國(guó)

從企業(yè)表現(xiàn)看，百?gòu)?qiáng)房企上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額61499.1億元，同比增長(zhǎng)36.7%。其中TOP10、TOP20和TOP30房企的銷售操盤金額門檻，分別同比提升70.9%、54.3%、51.5%，實(shí)現(xiàn)規(guī)模穩(wěn)定增長(zhǎng)。

到下半年，市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)冷，百城成交面積持續(xù)下行，同比跌幅擴(kuò)大至30%以上，這在歷史上實(shí)屬罕見(jiàn)。企業(yè)層面，2021年規(guī)模房企銷售增速罕見(jiàn)出現(xiàn)下滑。規(guī)模房企整體的目標(biāo)完成情況也遠(yuǎn)不及歷史同期，平均目標(biāo)完成率不到90%，明顯低于過(guò)去三年105%以上的平均水平。在行業(yè)去杠桿、市場(chǎng)降溫的背景下，不斷出現(xiàn)大型房企風(fēng)險(xiǎn)暴露，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)偏好明顯下降。

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱指出，房地產(chǎn)過(guò)度金融化是導(dǎo)致今天危機(jī)的根本，所以此次政策調(diào)控和去杠桿政策非常及時(shí)到位。

“首先是房企各種融資渠道的全面收緊，其次是地方監(jiān)管力度的趨嚴(yán)，使預(yù)售制度變“準(zhǔn)現(xiàn)房制度。再者就是政策疊加改變預(yù)期?！倍∽骊欧Q，2021年，73省市出臺(tái)249次政策調(diào)控，深圳、廣州（分區(qū)調(diào)控）政策調(diào)控高達(dá)20次，同時(shí)19城落地“限跌令”，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)將落未落，這些政策疊加都對(duì)預(yù)期產(chǎn)生影響。

丁祖昱認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)已告別“白金時(shí)代”，進(jìn)入“零增長(zhǎng)時(shí)代”。

克而瑞指出，展望2022年，企業(yè)整體業(yè)績(jī)預(yù)期將更保守，仍會(huì)有一定規(guī)模的房企面臨業(yè)績(jī)下滑困境。新常態(tài)下，規(guī)模房企整體經(jīng)營(yíng)邏輯將加速向“以銷定投”轉(zhuǎn)變，更好地平衡財(cái)務(wù)杠桿、提升運(yùn)營(yíng)管控效率、防范風(fēng)險(xiǎn)、降本增效。

警惕存貨減值風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)走弱，使行業(yè)上中下游企業(yè)紛紛減值計(jì)提。房企存貨減值計(jì)提主要是依據(jù)成本和可變現(xiàn)凈值之間的差值，若可變現(xiàn)凈值低于預(yù)計(jì)的總成本，代表未來(lái)該項(xiàng)目入市之后將出現(xiàn)虧損，房企則會(huì)預(yù)見(jiàn)性地按照這一差值提前計(jì)提存貨跌價(jià)損失。

2021年8月26日，中國(guó)平安(601318)發(fā)布公告，對(duì)華夏幸福(600340)相關(guān)投資資產(chǎn)進(jìn)行減值計(jì)提、估值調(diào)整以及其他權(quán)益調(diào)整金額合計(jì)為人民幣359億元。據(jù)悉，本次計(jì)提資產(chǎn)減值將減少中國(guó)平安2021年半年度稅后歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)金額208億元。

10月28日，華夏幸福發(fā)布公告，基于謹(jǐn)慎原則，公司對(duì)部分可能發(fā)生減值的資產(chǎn)計(jì)提了減值準(zhǔn)備。2021年第三季度，華夏幸福共計(jì)計(jì)提壞賬準(zhǔn)備8.94億元，計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備4.09億元。據(jù)悉，本次計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，將影響華夏幸福利潤(rùn)總額13.08億元，影響華夏幸福歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)10.81億元。

12月7日，三棵樹(shù)(603737)涂料發(fā)布公告，2021年9月末，公司對(duì)主要客戶包括中國(guó)恒大、華夏幸福、藍(lán)光發(fā)展(600466)和恒泰地產(chǎn)的應(yīng)收款項(xiàng)壞賬準(zhǔn)備計(jì)提金額合計(jì)達(dá)2.67億元。公告還稱，若未來(lái)下游地產(chǎn)客戶出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)一步惡化，公司亦會(huì)相應(yīng)提高預(yù)期信用損失率。

克而瑞指出，2021年，除現(xiàn)房庫(kù)存積壓外，房企存貨減值問(wèn)題也非常突出。從原因上來(lái)看，主要為兩種情況，一是早期高價(jià)拿地遇到限價(jià)等調(diào)控措施，銷售價(jià)格不及預(yù)期導(dǎo)致最終虧損；二是市場(chǎng)進(jìn)入下行區(qū)間，企業(yè)降價(jià)跑量導(dǎo)致銷售價(jià)格不及預(yù)期。

“所以存貨的計(jì)提不僅使當(dāng)期利潤(rùn)受到很大影響，也能代表一種盈利能力趨勢(shì)，若企業(yè)計(jì)提存貨減值持續(xù)維持高位或連續(xù)增多，則代表企業(yè)當(dāng)時(shí)的投資策略有一定問(wèn)題，導(dǎo)致項(xiàng)目盈利能力較差。”克而瑞續(xù)稱。

中金公司指出，2021年，新城控股(601155)、藍(lán)光發(fā)展、陽(yáng)光城(000671)、北辰都有計(jì)提資產(chǎn)減值行動(dòng)。如此前分析，房地產(chǎn)行業(yè)增速下行、前期高溢價(jià)地塊遭遇限房?jī)r(jià)，這些地塊對(duì)應(yīng)項(xiàng)目2020年開(kāi)始進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)周期，就會(huì)體現(xiàn)為報(bào)表層面的毛利率水平下降，沒(méi)有銷售的部分通過(guò)計(jì)提資產(chǎn)減值方式影響利潤(rùn)。

上述地產(chǎn)行業(yè)分析師告訴時(shí)代周報(bào)記者，從房企角度看，由于其對(duì)2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷更加謹(jǐn)慎，所以一些計(jì)提減值的動(dòng)作也會(huì)相應(yīng)增加。

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責(zé)任編輯：張熠

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