紅周刊 記者 | 熊穎

華南城在鄭州、哈爾濱等地的項(xiàng)目仍然存在延期交房的現(xiàn)象，而延期的背后原因或受到資金問題影響。標(biāo)普觀點(diǎn)，由于離岸再融資困難和合同銷售放緩，華南城的流動(dòng)性在未來(lái)12個(gè)月內(nèi)將保持緊張。如果該公司未能及時(shí)執(zhí)行資產(chǎn)處置等再融資計(jì)劃，其流動(dòng)性可能進(jìn)一步減弱。

近期，港股華南城發(fā)布2021/22財(cái)年上半年業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，2021年4月1日—9月30日，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入61.66億港元，同比下滑13.2%；Wind顯示扣非后歸母凈利潤(rùn)為6.48億港元，同比下滑18.77%。而談及收入下滑的原因，華南城表示較少的物業(yè)交付是其主要原因之一。

值得注意的是，交付較少，不光已經(jīng)影響到了華南城的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，而且據(jù)業(yè)主反映，華南城在鄭州、哈爾濱等地的項(xiàng)目仍然存在延期交房的現(xiàn)象，而延期的背后原因或受到資金問題影響。

鄭州項(xiàng)目交房在即卻停工

業(yè)主欲起訴維權(quán)

據(jù)房天下介紹，地處鄭州新鄭市的華南城中園17棟、22棟、23棟、30棟預(yù)計(jì)于2021年12月交房。上述住宅又被稱作是華南城中園第二組團(tuán)，然而在交房倒計(jì)時(shí)之際業(yè)主李杰（化名）卻在近期得知了房子延期的消息。

12月14日，李杰前往華南城中園第二組團(tuán)的建筑工地。李杰告訴《紅周刊》記者，據(jù)他觀察，小區(qū)內(nèi)部空曠、多數(shù)設(shè)施尚不齊全且窗戶等暫未安裝，工地一點(diǎn)動(dòng)靜都沒有、也沒有任何施工跡象。在他看來(lái)第二組團(tuán)正處于停工狀態(tài)。

此外，一位門店位于中園對(duì)面的房屋中介也告訴以購(gòu)房者身份進(jìn)行咨詢的《紅周刊》記者，最近很多人都來(lái)向他們咨詢中園的情況如何，不過目前工地里并沒有（工）人。

《紅周刊》記者發(fā)現(xiàn)，早在一個(gè)月前，就有業(yè)主在當(dāng)?shù)氐木W(wǎng)絡(luò)行政全媒體平臺(tái)鄭州社區(qū)直通車上對(duì)第二組團(tuán)的停工狀態(tài)進(jìn)行反映，該業(yè)主表示，自己于2019年5月份購(gòu)買了華南城中園二組團(tuán)的住宅，項(xiàng)目曾在2020年整年停工，2021年年初復(fù)工，但從昨天（11月1日）開始，又全面停工，項(xiàng)目被貼停工封條。想問一下，什么時(shí)候（中園第二組團(tuán)）能夠復(fù)工、交房？

針對(duì)上述問題，11月9日，華南城中園所屬的鄭州市新鄭市下轄鎮(zhèn)孟莊鎮(zhèn)相關(guān)工作人員回復(fù)表示，目前是承建商貼的封條，中間涉及資金調(diào)配、工人組織等問題，目前也屬于秋冬季大氣污染防治時(shí)候，具體事宜承建商和中園正在進(jìn)行協(xié)商。

而根據(jù)李杰的表述，一個(gè)月時(shí)間過去，中園第二組團(tuán)仍處于停工狀態(tài)，可見承建商和中園背后開發(fā)商華南城的協(xié)商推進(jìn)并不是很順利。

12月16日，《紅周刊》致電華南城投資者關(guān)系電話和官方顯示的鄭州華南城熱線電話，均未接通。一位業(yè)主向《紅周刊》記者表示，開發(fā)商目前已經(jīng)聯(lián)系不上，而他和部分業(yè)主則打算通過起訴的方式來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益。

員工質(zhì)疑公司變相裁員

銷售“主力軍”陷入停滯

11月下旬，鄭州華南城有限公司曾發(fā)布一則放假通知：“因公司部分業(yè)務(wù)放緩，工作量減少，公司部分部門業(yè)務(wù)已停止，部分員工已停工。為使公司內(nèi)部有效經(jīng)營(yíng)，公司決定安排部分員工放假?！?/p>

根據(jù)通知，放假時(shí)長(zhǎng)達(dá)3個(gè)月。2021年11月26日至2022年3月31日。放假期間，公司將按不低于最低工資標(biāo)準(zhǔn)60%支付生活費(fèi)。參照河南省于2018年發(fā)布的最低工資標(biāo)準(zhǔn)，新政市為1900元，也就是說，鄭州華南城的員工每月生活費(fèi)不低于1140元。

不過有員工指出，公司此舉或?yàn)樽兿嗖脝T。一位在鄭州華南城在職7.5年的老員工在領(lǐng)導(dǎo)留言板表示，11月17日，自己遭到公司的裁員約談。彼時(shí)，公司表示，給予2.4月工資補(bǔ)償，但需員工自動(dòng)離職。遭員工拒絕后，鄭州華南城隨后才下發(fā)了員工放假通知。此舉屬于變相裁員、逼迫員工自動(dòng)離職。

根據(jù)中共新鄭市委新鄭市人民政府督查局的最新回復(fù)，上述案件已落實(shí)到新鄭市勞動(dòng)仲裁委員會(huì)。但不難看出，一方面，鄭州華南城員工長(zhǎng)期不在崗；另一方面鄭州華南城住宅項(xiàng)目因停工無(wú)法按期交付，鄭州華南城整體陷入停滯狀態(tài)。

值得一提的是，華南城的銷售額和收入來(lái)源主要依靠于華南城旗下位于深圳、南昌、南寧、西安、哈爾濱、鄭州、合肥、重慶8城的華南城項(xiàng)目。而鄭州華南城在華南城的銷售額中又扮演著主力軍作用。

根據(jù)歷年財(cái)報(bào)，2018/19年、2019/20財(cái)年、2020/21財(cái)年，鄭州華南城分別實(shí)現(xiàn)合約金額（扣除銷售稅前）51.74、44.42億元、52.36億元；分別占公司總合約銷售額的35.3%、32.9%、32.4%。也就是說，鄭州每年貢獻(xiàn)銷售額超過3成，是華南城貢獻(xiàn)銷售額最多的城市。

多城項(xiàng)目延期交房

上半年財(cái)年?duì)I收、利潤(rùn)雙降

鄭州華南城的處境只是華南城現(xiàn)狀的冰山一角。實(shí)際上，華南城位于哈爾濱、南昌等地的多個(gè)項(xiàng)目均存在延期交房等問題。

今年10月，有哈爾濱的華南城業(yè)主在領(lǐng)導(dǎo)留言板上指出：本來(lái)預(yù)計(jì)于今年10月交房的華南城紫荊茗都小區(qū)被突然更改交房時(shí)間，改為2022年10月。隨后，哈爾濱市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局回復(fù)表示，經(jīng)核實(shí)，華南城紫荊茗都項(xiàng)目由于資金問題導(dǎo)致進(jìn)戶緩慢。

無(wú)獨(dú)有偶，11月，再次有業(yè)主反映華南城的延期交房問題，不過這次坐標(biāo)在南昌。業(yè)主表示，南昌華僑城開發(fā)的西站華府樓盤故意延期交房，長(zhǎng)時(shí)間沒有開工，且目前施工工具全部撤離。

房企交房后，銷售額才能成功轉(zhuǎn)化成為公司的結(jié)轉(zhuǎn)收入。而這一特殊性質(zhì)也導(dǎo)致了延期交房很有可能影響房企在某一時(shí)間階段的收入表現(xiàn)。

12月初，華南城發(fā)布2021/22財(cái)年上半年業(yè)績(jī)報(bào)告，截至2021年9月底的6個(gè)月內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入61.66億港元，較去年同期的71.07億港元，同比減少13.2%。而收入減少的主要原因正是由于報(bào)告期內(nèi)較少的物業(yè)銷售及交付所導(dǎo)致。此外，同一時(shí)期內(nèi)，華南城扣非后歸母凈利潤(rùn)為6.48億港元，同比下滑18.77%。

除此之外，華南城的毛利率也在同步下滑，期內(nèi)，華南城毛利率為36.6%，同比下滑1.4%。而在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，華南城首席財(cái)務(wù)總監(jiān)陳茂昌表示，最近一兩年建筑費(fèi)用的單價(jià)越來(lái)越高，比如鋼筋水泥、建筑工人的工資水平上升，但是售價(jià)沒有很大的漲幅，漲幅不夠抵消建筑成本的上升，所以毛利率有一定壓力。預(yù)計(jì)未來(lái)下半年以及下一個(gè)財(cái)年，公司毛利率還是有比較大的壓力。

海內(nèi)外融資環(huán)境不佳

未來(lái)償債壓力較大

從此前的多個(gè)延期項(xiàng)目不難看出，華南城存在一定資金問題。而在其背后，是華南城不得不面臨的償債壓力。

2021/22財(cái)年中期報(bào)告指出，于2021年9月30日，集團(tuán)的加權(quán)平均融資成本上升至8.51%，其中美元債的融資成本更是突破10%。值得注意的是，此前有業(yè)內(nèi)人士告訴《紅周刊》記者，相比其他融資成本較低的房企，票面利率超10%的房企存在更大的債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)企業(yè)預(yù)警通披露，截至目前，華南城仍有5筆境外債券融資未到期，合計(jì)債券余額15.72億美元，其中，將于2022年待償金額為9.77億美元，以當(dāng)前1美元等于6.37人民幣匯率換算，約為62.23億元人民幣。

12月15日，標(biāo)普將華南城控股有限公司的長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)從“B”下調(diào)至“B-”。標(biāo)普還將該公司未償付美元高級(jí)票據(jù)的長(zhǎng)期發(fā)行評(píng)級(jí)從“B-”下調(diào)至“CCC+”。雖然隨后，應(yīng)華南城的要求，標(biāo)普撤銷了對(duì)該公司的評(píng)級(jí)，但根據(jù)標(biāo)普觀點(diǎn)，由于離岸再融資困難和合同銷售放緩，華南城的流動(dòng)性在未來(lái)12個(gè)月內(nèi)將保持緊張。如果該公司未能及時(shí)執(zhí)行資產(chǎn)處置等再融資計(jì)劃，其流動(dòng)性可能進(jìn)一步減弱。

陳茂昌也在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，融資方面，我們認(rèn)為下半財(cái)年境外美元債市場(chǎng)還是維持較為停頓狀態(tài)，所以未來(lái)需要通過自身現(xiàn)金流以及境內(nèi)融資去補(bǔ)充。我們看到10-11月份有一些銀行方面較為放松的政策出來(lái)，主要目標(biāo)還是按揭放款。

而除按揭放款以外，境內(nèi)的融資環(huán)境對(duì)華南城似乎并不友善。近期，證監(jiān)會(huì)表示，將支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券，這也意味著，境內(nèi)融資的“開閘放水”并非惠及所有房企，而是給原本資金鏈就相對(duì)不緊張的優(yōu)質(zhì)房企“錦上添花”。

（本文已刊發(fā)于12月18日《紅周刊》，文中提及個(gè)股僅為舉例分析，不做買賣建議。）