高力國際最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2021年北京產(chǎn)業(yè)園市場持續(xù)火爆，全年共錄得超過139萬平米的市場去化，空置率大幅下降7.6個百分點，平均租金企穩(wěn)回升，年增長3.5%。

這僅僅是今年我國產(chǎn)業(yè)園市場發(fā)展的一個縮影。

近年來，國家和地方政府持續(xù)發(fā)布產(chǎn)業(yè)發(fā)展利好政策，為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展?fàn)I造了良好的營商環(huán)境。2021年作為“十四五”規(guī)劃開局之年，在國家鼓勵科技和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新，不斷擴(kuò)大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)投資、加快構(gòu)建現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系的背景下，各級政府出臺了系列引導(dǎo)、扶持政策。在多重政策利好下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)迎來發(fā)展的新機(jī)遇。

春江水年鴨先知。蓬勃發(fā)展之下，來自各行各業(yè)的入局者積極投身產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，攪動一池春水。多元玩家的到來將為行業(yè)底層邏輯帶來哪些影響？傳統(tǒng)園區(qū)企業(yè)如何拓展邊界探尋更多價值點？金科產(chǎn)業(yè)集團(tuán)副總裁王東升在第十二屆地產(chǎn)金融創(chuàng)新峰會上分享了他的看法。

新趨勢 產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)入新供給時代

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的未來藍(lán)圖已經(jīng)徐徐展開，但不可否認(rèn)的是，園區(qū)發(fā)展仍然面臨諸多挑戰(zhàn)。近幾年，由于可供應(yīng)開發(fā)土地變少，房地產(chǎn)行業(yè)周期變化、新冠疫情以及行業(yè)面臨的政策高壓等因素影響，產(chǎn)業(yè)園以傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)、銷售為主的1.0版發(fā)展模式已經(jīng)難以為繼。

除了外部環(huán)境面臨前所未有的變化，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)賽道內(nèi)部也面臨新的局勢。據(jù)王東升介紹，目前市場端普遍存在需求下滑、預(yù)期降低的情況，逐漸擁擠的賽道也加劇了行業(yè)的競爭激烈程度，盈利水平較低、融資難和同質(zhì)化問題突出。隨著國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷轉(zhuǎn)型、優(yōu)化升級，產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)及市場對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的要求逐漸改變，作為國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要載體的產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展也呈現(xiàn)出新的趨勢。

據(jù)王東升介紹，從供應(yīng)端來看，全國大部分地區(qū)仍處于供大于求的格局，在整體去產(chǎn)能的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整趨勢下，局部城市、不同產(chǎn)業(yè)主題的專業(yè)型園區(qū)仍面臨較多結(jié)構(gòu)性機(jī)會；從需求端來看，新經(jīng)濟(jì)、新技術(shù)、新模式下，企業(yè)的商業(yè)模式也在發(fā)生變革，這就導(dǎo)致企業(yè)對于空間內(nèi)容和結(jié)構(gòu)的需求產(chǎn)生變化。

探索滿足新經(jīng)濟(jì)下新企業(yè)、新產(chǎn)業(yè)、新需求的經(jīng)濟(jì)空間，正是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的巨大機(jī)遇。

而在資本端，今年境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點的正式起步拉開了產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)主體可持續(xù)發(fā)展的序幕，破解了產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)周期長、投入強度大的難題?；A(chǔ)設(shè)施REITs通過對園區(qū)資產(chǎn)進(jìn)行“輕重分離”，也推動了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商由“開發(fā)建設(shè)”為重轉(zhuǎn)向“運營服務(wù)”為重。

“產(chǎn)業(yè)園REITs直接促使園區(qū)開發(fā)模式發(fā)生本質(zhì)改變，是從土地紅利到資本紅利到管理紅利再到內(nèi)容紅利演變的關(guān)鍵變量?！?/STRONG>王東升認(rèn)為，新趨勢背后的邏輯正是消費升級、產(chǎn)業(yè)升級和城市升級所帶來的園區(qū)的空間升級、文化升級和產(chǎn)品重構(gòu)。

“企業(yè)從一般性聚集到生態(tài)耦合式聚合，對園區(qū)的需求也從功能性需求向社會化需求、情感需求轉(zhuǎn)變。”王東升認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)入新供給時代，其本質(zhì)是新經(jīng)濟(jì)時代背景下，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級催生的創(chuàng)新驅(qū)動平臺化、生態(tài)化趨勢，以及新技術(shù)、新產(chǎn)業(yè)、新場景大量涌現(xiàn)催生的新用戶需求。如何基于空間升級、產(chǎn)業(yè)升級、服務(wù)升級、審美與社區(qū)文化升級等方面重新來定義園區(qū)與企業(yè)、企業(yè)與企業(yè)之間的關(guān)系并賦予新的意義，如何重新定義園區(qū)價值和新產(chǎn)業(yè)生態(tài)的角色與定位，如何基于園區(qū)創(chuàng)造新的價值，提升用戶體驗是當(dāng)前擺在每家產(chǎn)業(yè)運營商眼前的新課題。

王東升認(rèn)為，在此背景下，園區(qū)企業(yè)要么積極構(gòu)建符合趨勢的生態(tài)，要么融入生態(tài)，要么或?qū)⒚媾R被邊緣化的困境。

這也意味著，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商如何通過發(fā)展模式和策略選擇的調(diào)整，來適應(yīng)新形勢的要求已經(jīng)變得尤為迫切和重要。

新命題 如何“以不變應(yīng)萬變”

顯然，產(chǎn)業(yè)園正在從盈利模式、數(shù)字化賦能、融資模式、服務(wù)轉(zhuǎn)變、政策創(chuàng)新等方面全方位探索模式創(chuàng)新，但王東升認(rèn)為，在回答新供給時代提出的問題時，還是應(yīng)該要看清當(dāng)下園區(qū)發(fā)展面臨的變與不變。特別是以下幾個方面：

“如今50、60年代的企業(yè)家逐漸退居二線，70年代的企業(yè)家正在傳幫帶，80、90的新生企業(yè)家正崛起為園區(qū)的主要客戶。他們的需求更為多樣化和個性化，更加強調(diào)好用、簡單、便捷，有趣、有范兒，這些需求就使得園區(qū)企業(yè)從過去的產(chǎn)品、價格、品牌競爭逐漸向平臺、生態(tài)、場景競爭演變。”王東升說。

與此同時，園區(qū)企業(yè)對成本、效率、入駐體驗的要求并沒有改變，如何用不變的需求來駕馭更多的變化，這是每家園區(qū)企業(yè)必須要思考的命題。王東升給出的答案是：客戶價值要在整個園區(qū)的場景供應(yīng)鏈中去提升，包括趨同的企業(yè)家精神、向上的企業(yè)文化、追求創(chuàng)新的群體價值觀定位、園區(qū)與用戶之間關(guān)系的強化、園區(qū)物理層面關(guān)鍵體驗點和價值點的鏈接等。

在回答新命題的過程中，園區(qū)的發(fā)展模式也正在經(jīng)歷變革?！皥@區(qū)網(wǎng)紅化的趨勢很明顯，更好的空間和更好的形象對入駐企業(yè)打造品牌非常有幫助，包括吸引更多的人才和資源、為企業(yè)帶來更多的生意機(jī)會。此外，配套方面，配套共享化、社群化更貼近客戶需求，逐漸成為園區(qū)發(fā)展的重點方向?！蓖鯑|升如是說。

新思路 從定制需求走向合作

基于對園區(qū)發(fā)展新趨勢與新命題的洞察，王東升說，金科產(chǎn)業(yè)的園區(qū)操盤策略也進(jìn)行了調(diào)整。

他舉例到，針對企業(yè)行業(yè)不同發(fā)展階段不同的定制需求，金科產(chǎn)業(yè)推出微定制、菜單式定制和全定制，采取小批次多批量的開發(fā)模式和自金融模式。“在共建社區(qū)過程中，客戶參與園區(qū)定位、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品設(shè)計，企業(yè)的身份不再只是使用者、購買者、投資者，還將成為園區(qū)社群構(gòu)建者、運營管理者。未來金科產(chǎn)業(yè)在園區(qū)運營方面將更多采取產(chǎn)業(yè)社群、企業(yè)家俱樂部等自組織的模式，引導(dǎo)用戶積極參與共建，從基于定制需求的模式最終走向合伙人合作模式。”

招商，是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目的基礎(chǔ)、關(guān)鍵，也是最致命的環(huán)節(jié)。如今，傳統(tǒng)的坐地招商、政策招商、基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)等已經(jīng)無法滿足企業(yè)的需求，也無法增加產(chǎn)業(yè)園區(qū)的吸引力。在這一點上，金科產(chǎn)業(yè)也進(jìn)行了新的嘗試。

據(jù)介紹，金科產(chǎn)業(yè)構(gòu)建起不同應(yīng)用場景行業(yè)社群+創(chuàng)新平臺驅(qū)動型產(chǎn)業(yè)生態(tài)招商模式，包括科技賦能招商、服務(wù)驅(qū)動招商、投資驅(qū)動招商等，將招商環(huán)節(jié)前置，從拓展拿地就同步啟動招商。“我們聚焦主題行業(yè)與關(guān)鍵環(huán)節(jié)，全產(chǎn)業(yè)無邊界構(gòu)建自治共同體，包括龍頭企業(yè)共享研發(fā)平臺或智能共享工廠等。”王東升表示。

由于前期投資大、回報周期長，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一直被視為“難啃的骨頭”。如今，隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)入存量運營時代，賽道日益擁擠之下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)必須在現(xiàn)有存量的基礎(chǔ)上進(jìn)行盈利深挖，從這個角度來說，輕資產(chǎn)之路是園區(qū)發(fā)展的趨勢之一。

據(jù)了解，自2020年起，金科產(chǎn)業(yè)逐漸轉(zhuǎn)向輕重并舉的發(fā)展戰(zhàn)略。“目前，金科產(chǎn)業(yè)已經(jīng)構(gòu)建覆蓋從用戶定位、價值創(chuàng)新假設(shè)到專業(yè)調(diào)研、用戶互動、需求驗證等全鏈條的實操型精益開發(fā)模型，最終將形成從傳統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)模式到訂制化的柔性開發(fā)模式轉(zhuǎn)變，金科產(chǎn)業(yè)希望以平臺+創(chuàng)客的合伙人機(jī)制，推動行業(yè)共建共享創(chuàng)新發(fā)展?！?/STRONG>王東升表示，看準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)園風(fēng)口的企業(yè)一定要跟得上時局、把握好風(fēng)向，用數(shù)字化賦能產(chǎn)業(yè)園，創(chuàng)新政策與運營模式，與企業(yè)融合，共同生長，打造出屬于自己的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢特色。