2022年深圳新房市場第一場“考試”，結(jié)果似乎并不怎么樣。

2022年深圳開年第一盤是位于光明的安聯(lián)尚璟府，但市場信息顯示，截至1月7日安聯(lián)尚璟府僅有1套房源為“已簽認(rèn)購書”狀態(tài)，352套房源均為“期房待售”狀態(tài)。

分析認(rèn)為，從2021年下半年開始，由于二手房的銷售不暢旺，深圳新房市場出現(xiàn)分化，而且隨著時間的推移，分化的情況越來越嚴(yán)重，開盤去化率明顯下降。十四五規(guī)劃期間，深圳新房供應(yīng)量有比較大的增長，這使得購房者選擇性更多，此外，受信貸收緊等多重調(diào)控措施影響，購房者日趨理性。

“要放在2020年，就打出光明這個詞就不愁賣了吧！”

近日，位于深圳光明區(qū)的安聯(lián)尚璟府推出353套房源，卻只吸引了15批客戶登記，認(rèn)籌率僅達(dá)4.2%。

1月2日，該項目正式開盤，市場信息顯示，截至1月7日安聯(lián)尚璟府僅有1套房源為“已簽認(rèn)購書”狀態(tài)，352套房源均為“期房待售”狀態(tài)。

無論最終的銷售結(jié)果如何，對于近幾年深圳的“網(wǎng)紅片區(qū)”光明來說，僅15批客戶登記的結(jié)果已經(jīng)讓市場感到驚訝。

“這也賣的太少了，要是放在2020年，就打出光明這個關(guān)鍵詞就不愁賣了吧！”在光明區(qū)從事房產(chǎn)中介工作的陳經(jīng)理也感到有些驚訝。

光明新盤的遭遇與此前“萬人打新”的新房市場反差巨大。

此前，2020年11月華潤城潤璽一期開盤，吸引超過1.5萬批購房者登記資料，最終9690批參與公證搖號（彼時入圍人數(shù)為房源數(shù)10倍）。

而在光明區(qū)，也有多個新房項目的“日光”曾引起市場關(guān)注，例如，2020年6月，金融街(000402)華發(fā)融御花園一期出現(xiàn)了近萬人搖號的盛況——推售394套住宅，吸引了8997位購房者參與搖號，中簽率僅4.37%。

具體到此次遇冷的樓盤。資料顯示，安聯(lián)尚璟府為2020年11月出讓的地塊，開發(fā)商為安徽安聯(lián)高速公路有限公司，安聯(lián)尚璟府為該開發(fā)商進(jìn)入深圳的首個項目。安聯(lián)尚璟府位于光明區(qū)新湖街道，緊鄰實(shí)驗高中和科學(xué)公園，正位于深圳剛需置業(yè)近年追捧的“網(wǎng)紅片區(qū)”光明，備案均價5.19萬元/平方米，均為裝修交付。

公開資料顯示，該項目占地面積為1.81萬平方米，總建面約9.2萬平方米，由4棟建筑組成，1棟A、B、C座為可售住宅，D座為人才房，設(shè)置了612個車位，梯戶比為2梯4戶，還配套一所幼兒園，社區(qū)花園面積較小。

縱觀安聯(lián)尚璟府周邊項目開盤情況，距離最近的樂府花園于2020年3月開盤，推1036套房源，毛坯交付，備案均價約4.7萬元/平方米，開盤當(dāng)天傳賣出354套。

圖片來源：百度地圖

其次就是在去年9月開盤的金茂公園里。該項目備案了269套房源，精裝交付，備案均價為5.17萬元/平方米，最后獲得175批客戶認(rèn)籌，開盤去化未知。

分析認(rèn)為，均價5.19萬元/平方米、精裝交付的安聯(lián)尚璟府，在周邊環(huán)境相同、配套相似的情況下，價格完全不占優(yōu)勢，成為三個項目里認(rèn)籌情況最差的一個也不意外。

此外，除了價格略高，安聯(lián)尚璟府在交通方面似乎也有較大“硬傷”。據(jù)悉，項目距離最近的地鐵站為6號線樓村站，兩地直線距離為1.1公里，步行起來超過15分鐘。

購房者選擇機(jī)會更多

事實(shí)上，新年深圳新房市場打新遇冷的情況早有先兆。此前，新房打折現(xiàn)象在深圳遍地開花，就在“日光盤”頻出的光明區(qū)也有新盤開始打折。而且，打折方式也是多種多樣，有的直接打折，有的直接推出特價房，還有的樓盤甚至打出“購買大戶型贈送一套小戶型”的誘人折扣。

短短一年時間，從打新一房難求，到新盤百般促銷，深圳樓市真的降溫了。

究其原因，除了嚴(yán)厲的樓市調(diào)控，新房大量供應(yīng)也是原因之一。

據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會統(tǒng)計，2021年深圳新房住宅共成交52417套，相比2020年成交套數(shù)上漲了15.5%，創(chuàng)下六年來新高。

對于2021年新房市場，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會認(rèn)為，2021年深圳新房供應(yīng)延續(xù)了2020年以來的集中趨勢，全年合計預(yù)售58100套，同比2020年的預(yù)售套數(shù)增加9.3%。另一方面，受信貸收緊等多重調(diào)控措施影響，購房者日趨理性，性價比不高的新盤謹(jǐn)慎選擇，開盤并未售罄。

持續(xù)加大住房供應(yīng)力度已成為十四五期間深圳大力推進(jìn)的重點(diǎn)事項，且在宅地“兩集中”政策的執(zhí)行下，預(yù)計2022年仍將延續(xù)2021年的新房集中放量供應(yīng)的態(tài)勢。據(jù)不完全統(tǒng)計，2022年深圳潛在入市項目約144個，購房者選擇機(jī)會更多。

就安聯(lián)尚璟府所在的光明區(qū)來看，近幾年，光明是深圳土拍市場上的供應(yīng)大戶，在2021年深圳三次集中供地上，光明區(qū)共出讓9宗地塊，大多數(shù)由本土開發(fā)商競得。值得關(guān)注的是，這些住宅用地建成后商品房限毛坯均價約4.22萬-4.89萬元/平方米之間?？梢?，2022年深圳光明區(qū)的新盤供應(yīng)量依舊很多，而且銷售價格較去年或許還會出現(xiàn)一些下調(diào)?！艾F(xiàn)在的購房者選擇性多了，而且預(yù)期今年的新房價格會更低?！标惤?jīng)理如是說。

1月11日，深圳市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)發(fā)布深圳市存量住宅用地信息。據(jù)統(tǒng)計，截至2021年12月31日，深圳存量住宅項目537個，存量用地總面積1017公頃，未動工土地面積269.84公頃，已動工土地面積747.16公頃，其中未銷售土地面積286.17公頃。

從存量住宅用地項目清單可見，福田區(qū)30個項目，南山區(qū)53個項目，羅湖區(qū)22個項目。此外，值得一提的是，龍崗區(qū)住宅項目最多，共計103個項目。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹表示，從2021年下半年開始，由于二手房的銷售不暢旺，深圳新房市場出現(xiàn)分化，而且隨著時間的推移，分化的情況越來越嚴(yán)重，開盤去化率明顯下降。如果具體到上述樓盤的去化情況，或許跟項目的區(qū)位以及本身的情況有很大關(guān)系，跟房企準(zhǔn)備不足的關(guān)系更大。深圳新房的供應(yīng)量在十四五規(guī)劃期間都有比較大的增長，因此預(yù)計2022年新房市場的供應(yīng)量不會低于2021年。此外，深圳的新房市場2022年還是存在很多利好因素，比如價格低、稅費(fèi)低，因此估計成交量能保持在高位，但房企需要做出更好的產(chǎn)品、或更合適的價格策略，才能將客戶吸引到自己的樓盤中。

標(biāo)簽： 萬人搶房