2022年1月11日，廣州——仲量聯(lián)行華南區(qū)董事總經(jīng)理吳仲豪表示：“2021年廣州甲級辦公樓市場整體回暖，新經(jīng)濟行業(yè)快速擴張，金融機構需求穩(wěn)??；隨著廣州消費市場穩(wěn)步復蘇，多個國內外茶飲咖啡人氣品牌加速布局廣州市場，奢侈品牌的開店意愿增強，優(yōu)質零售物業(yè)整體租賃需求較為平穩(wěn)；華南主要非保稅物流地產(chǎn)市場供不應求，大部分新增項目的預租情況十分理想，廣州、深圳、東莞、佛山和惠州空置率均低于5%，其中東莞、廣州、佛山租金同比增長高達5-7%，表現(xiàn)領先全國；房地產(chǎn)投資方面，廣州大宗物業(yè)投資市場向好，外資投資者信心逐漸增強，自用型買家持續(xù)活躍。”

甲級辦公樓

*廣州辦公樓市場指廣州甲級辦公樓市場

2021年，雖然新冠疫情時有短暫反復，但政府科學、有力的疫情防控政策保證了廣州經(jīng)濟社會的平穩(wěn)發(fā)展與運行，經(jīng)濟發(fā)展韌性亦進一步顯現(xiàn)。從行業(yè)來看，服務業(yè)總體表現(xiàn)穩(wěn)定，金融市場運行穩(wěn)健，消費市場穩(wěn)步復蘇的同時網(wǎng)絡消費熱度不減?？偟膩碚f，廣州經(jīng)濟運行的主基調仍是“鞏固經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定恢復勢頭，深入挖掘未來經(jīng)濟發(fā)展新動能”。

廣州辦公樓市場整體較2020年顯著回暖，全年凈吸納量近50萬平方米，同比增長約47%。尤其是在前三季度，由于疫情推動了網(wǎng)絡消費等新經(jīng)濟行業(yè)快速擴張，行業(yè)巨頭租賃需求持續(xù)釋放；而金融業(yè)、專業(yè)服務業(yè)等行業(yè)亦積極尋求擴張機遇，租賃市場一至三季度凈吸納量已超過2020年全年凈吸納量。

隨著廣州近年來經(jīng)濟增長“新舊動能”轉換加速，以線上服務、線上消費為首的新經(jīng)濟企業(yè)是推動辦公空間去化的主要源動力，其頭部企業(yè)在2021年完成了數(shù)筆租賃面積過萬平方米的租賃成交。年末，雖然第二、第三梯隊的新經(jīng)濟企業(yè)更傾向于采取“主業(yè)維穩(wěn)，降低成本”的新戰(zhàn)略，跨行業(yè)投資及業(yè)務拓展整體呈縮減態(tài)勢，但部分互聯(lián)網(wǎng)板塊龍頭企業(yè)仍繼續(xù)釋放租賃需求，助力辦公樓市場去化。

金融機構在2021年辦公樓租賃市場的表現(xiàn)依然亮眼。銀行與保險行業(yè)延續(xù)了2020年以來的穩(wěn)健租賃需求，相關企業(yè)5,000平方米以上租賃成交顯著上升。值得關注的是，年底央行貨幣政策發(fā)力，存款準備金與基準利率“雙降”，為2022年經(jīng)濟工作“定調”。日趨寬松的政策與充足的流動性供給進一步提振了銀行與保險企業(yè)的信心，除了租賃需求活躍外，這些企業(yè)作為自用型買家在廣州辦公樓投資市場同樣踴躍問詢。值得留意的是，下半年政府新一輪行業(yè)調控政策效果逐步在四季度顯現(xiàn)，互聯(lián)網(wǎng)、教育和房地產(chǎn)等行業(yè)明顯放緩擴張步伐，部分企業(yè)優(yōu)化組織結構和縮減成本，導致四季度凈吸納量銳減。

截至2021年12月末，全市全年甲級辦公樓市場新增供應約為78萬平方米，同比增長約38%，其中一半新竣工項目位于琶洲片區(qū)。四季度僅有國美·智慧城A座一個項目入市，帶來約66,000平方米新增供應。盡管四季度供應壓力稍緩，但由于部分房地產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在年底出現(xiàn)戰(zhàn)略調整而縮減辦公面積，整體空置率升至約13%，環(huán)比上漲約0.9個百分點，同比上漲約3個百分點。

四季度由于租賃需求有所下降，部分核心片區(qū)辦公樓因租金高企而面臨一定的空置去化壓力，業(yè)主因此調低租金以吸引更多租戶，整體租金水平環(huán)比微跌約0.3%。但前三季度快速增長的市場租賃需求使租金企穩(wěn)，整體租金水平較2020年上漲約0.6%。

市場展望

仲量聯(lián)行華南區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)馬煒圖表示：“未來12個月內，預計廣州甲級辦公樓市場總體將趨穩(wěn)。一方面，新經(jīng)濟企業(yè)受宏觀大環(huán)境變化的影響，業(yè)務擴張及辦公空間租賃策略將趨于理智、保守。另一方面，預期寬松的貨幣與財政政策將進一步推動大型國企與金融機構的業(yè)務擴張，刺激相關企業(yè)對辦公空間的需求?！贝送?，流動性的持續(xù)釋放對于各類中小微企業(yè)的發(fā)展是重要利好，辦公樓租賃市場需求將繼續(xù)由互聯(lián)網(wǎng)、金融產(chǎn)業(yè)和專業(yè)服務業(yè)引領多產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展。

馬煒圖補充道，2022年將是供應大年，全年新增辦公面積近百萬平方米，漲幅明顯；其中大部分新增辦公空間來自于以琶洲為首的新興片區(qū)，辦公空間供應短期集中放量會給區(qū)域空置率帶來上行壓力，并推動全市整體空置率上行。部分辦公樓項目業(yè)主焦慮情緒可能將加劇，導致全市整體租金水平進一步下探。但是，不同辦公樓項目租金的走勢繼續(xù)分化。處于核心商務區(qū)的高質量辦公樓項目，得益于其優(yōu)異的區(qū)位、專業(yè)的物管營運以及完善的配套設施，仍會是優(yōu)質租戶的主要目標，租金亦將保持穩(wěn)定；建成年限較長、設施相對老舊的存量項目，則將難以吸引業(yè)務穩(wěn)定的、具有較強去化能力的主力租戶，導致業(yè)主需要積極調價以保證項目入駐率企穩(wěn)；而新興片區(qū)內的新竣工項目則對市場供應變化更為敏感，租金難免出現(xiàn)波動。

優(yōu)質零售物業(yè)

*指廣州優(yōu)質購物中心市場

在經(jīng)歷6月商業(yè)活動的局部停擺后，廣州消費市場穩(wěn)步復蘇：2021年1-11月廣州社會消費品零售總額同比增長11.2%，兩年平均增速在一線城市中僅次于上海，達3.2%。然而，消費的迅速回暖并沒有利好整個零售市場，整體租賃需求較為平穩(wěn)且主要流向天河北商圈，部分則聚集在商業(yè)氛圍較為濃厚的白云新城商圈。2021全年凈吸納量約為30萬平方米。

按業(yè)態(tài)來看，茶飲咖啡維持亮眼表現(xiàn)，多個國內外人氣品牌進軍廣州：精品咖啡Peet’s Coffee、Lavazza及網(wǎng)紅茶飲Machi Machi均設立華南或廣州首店，而Tim Hortons也加速在穗布局。盡管如此，廣州餐飲業(yè)仍未恢復至疫情前水平，這直接影響到零售商對于銷售的預期，同時鑒于當?shù)鼐用竦牟惋嬃晳T及外出就餐頻率，地方菜系的擴張勢頭并沒有蔓延至廣州。據(jù)仲量聯(lián)行監(jiān)測的全市優(yōu)質購物中心成交數(shù)據(jù)顯示，過去三年地方菜系的租賃成交僅錄得近100筆，其中粵菜占比接近30%，川菜及湘菜則占比45%，但絕大多數(shù)貢獻自酸菜魚這類細分菜品。

廣州服裝業(yè)線下零售網(wǎng)絡布點策略的整體基調依舊是開源節(jié)流，但市場不乏亮點。具體而言，高端消費的迅猛增長刺激著奢侈品牌的開店意愿，Balenciaga及Moynat在太古匯中庭區(qū)域開出廣州首店。此外，因廣州優(yōu)質商業(yè)載體較為稀缺，奢侈品和國際美妝品牌的擴張需求呈現(xiàn)轉移之勢。例如， Gucci試水珠江新城商圈，以快閃店的形式登陸K11，而該項目也在一眾新品牌的加持下取得租戶升級上的重大進展，其中包含YSL、Tom Ford、La Mer、Bobbi Brown等國際美妝品牌。

2021年全市迎來4個優(yōu)質零售項目入市，新增供應面積共計40萬平方米。值得注意的是，市區(qū)和市郊的新開業(yè)項目在招商方面都適應著目前的消費特點及趨勢，轉變傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)組合。例如，環(huán)貿(mào)天地及美林M·LIVE天地二期引進大比例的餐飲、娛樂和個人服務業(yè)態(tài)的零售商，并取得95%以上的開業(yè)率；相反，市郊新增項目因商業(yè)氛圍尚未成熟至今仍留有不少空置面積。加上部分存量項目的品牌調整仍在持續(xù)以及個別家電零售商年底出現(xiàn)大面積退租的情況，全年整體空置率同比上升1.4個百分點至7.0%。

租金方面，天河北商圈的部分優(yōu)質項目線下銷售強勁、持續(xù)吸引人氣品牌，因此錄得較大幅度的租金漲幅。位于市區(qū)其它商圈與市郊的項目受制于整體租賃需求疲軟、自身經(jīng)營狀況等問題，租金延續(xù)下行趨勢。特別是番禺區(qū)和增城區(qū)的項目因同質化問題突出，市場面臨更加激烈的競爭，攀升的空置率也進一步拖累市郊租金水平。截至第四季度，市區(qū)首層租金同比微降0.4%，而市郊同比跌幅擴大至1.7%。

市場展望

展望2022年，廣州優(yōu)質零售物業(yè)市場挑戰(zhàn)和機遇并存。仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部總監(jiān)曾麗表示，盡管短期內居民收入增速受宏觀經(jīng)濟影響呈不確定性、整體租賃需求將維持平穩(wěn)走勢，但作為全國首批國際消費中心城市，廣州將在政策引導下迎來新一輪的消費刺激?？梢灶A見隨著建設的深入和重煥商圈活力，預期消費環(huán)境將得到穩(wěn)步提升，以往高質量產(chǎn)品和服務供給不足等問題將迎來改善。其次，考慮到廣州零售市場的單核心格局，非重點商圈的項目仍有大量自我進化的空間，以打造覆蓋全客層的區(qū)域型購物中心。同時基于這一現(xiàn)狀，未來市場將看到更多來自國內外一線運營商的商業(yè)項目落地。

供應方面，預計2022年全市僅有兩個市區(qū)項目入市，新增供應面積20萬平方米。曾麗指出，由于短期內市場租賃氛圍改善空間受限，可以預見整體空置率將保持平穩(wěn)，而租金則因部分項目去化難度的提升將繼續(xù)承壓。

華南物流地產(chǎn)

2021年，新冠疫情對于經(jīng)濟社會活動的影響仍客觀存在。但是，相較于其它房地產(chǎn)板塊，物流地產(chǎn)可能是在疫情中“受益”最為明顯的行業(yè)。首先，疫情刺激線上消費穩(wěn)步前行，例如，深圳和東莞，限額以上實物網(wǎng)上零售額在2021年1-11月同比上升30-50%，非保稅物流需求因此持續(xù)走強；其中，生鮮電商行業(yè)發(fā)展令人矚目，相關企業(yè)在東莞等城市完成了面積可觀的租賃成交，并推動華南市場冷鏈物流需求一路走高。其次，因為疫情常態(tài)化，越來越多租戶從區(qū)域式中央配送模式，改為采用更靈活的多點分散式配送倉儲布局，加快布局華南地區(qū)二、三線城市，為非核心物流細分市場的發(fā)展奠定基礎。

值得關注的是，2021年某跨境即時零售電商在華南物流市場表現(xiàn)非常亮眼。其依托粵港澳大灣區(qū)完善的供應鏈基礎，在短時間內完成了對供應鏈的整合并實現(xiàn)了業(yè)務跨越式擴張，對非保稅倉儲空間的需求亦快速上揚。全年其自身與其上下游企業(yè)在省內不同城市相繼完成多筆大面積租賃成交，合計租賃面積約為80萬平方米。

廣州、深圳、東莞、佛山和惠州（華南五市）非保稅物流市場供不應求的局面依然存在。截至2021年年末，華南五市非保稅物流倉儲總存量為1000萬平方米；全年新增供應約為100萬平方米，與2020年相比略有下降。鑒于存量物業(yè)空置率極低、租賃需求持續(xù)向好，適量的新增供應被迅速去化。而且，大部分新增項目的預租情況十分理想，成為市場的新特征，核心區(qū)位的新項目基本上提前3-6個月已被提前預租完畢。這五個城市年末整體空置率均低于5%，而東莞空置率更跌至約1%。

因此，業(yè)主對于2021年新竣工項目甚至未來短期入市新項目的定價策略均變得十分積極。除了一些項目由于硬件設計不能滿足高周轉租戶需求，從而影響租金升幅，五個市場2021年平均市場租金同比升幅均比2020年加快。其中，東莞、廣州、佛山非保稅高標倉儲租金同比增長高達5-7%。

值得一提的是，由于東莞連接大灣區(qū)中心城市和珠江東西岸的核心地位越發(fā)突出，租戶愿意支付租金溢價從而提高區(qū)域配送效率，東莞平均租金2021年同比上升約7%，領漲全國。

投資市場方面，華南地區(qū)物流地產(chǎn)供求不平衡對于租金保持中長期穩(wěn)定增長的優(yōu)勢，吸引了眾多專業(yè)物流投資者的關注，也帶動了非傳統(tǒng)物流機構投資者入市。仲量聯(lián)行華南區(qū)產(chǎn)業(yè)與物流服務部總監(jiān)張寧指出，非傳統(tǒng)物流機構投資者在投資市場表現(xiàn)尤為活躍，在廣州、東莞及佛山均完成規(guī)?？捎^的大宗成交。但是，現(xiàn)階段相較于其它類型的房產(chǎn)，優(yōu)質物流標的資產(chǎn)數(shù)量偏少，短期內更多資本的涌入導致投資市場出現(xiàn)一定程度的供需失衡，相關資產(chǎn)價值漲幅明顯，投資回報率亦呈現(xiàn)下壓態(tài)勢。

而在保稅市場方面，新冠疫情導致海外國家對中國出口產(chǎn)品的需求日益上升，全球港口貨物周轉速度在各國嚴厲的疫情防控政策影響下亦顯著下滑；尤其在下半年，“缺艙缺箱”的問題導致海運價格飆升。保稅市場租賃需求因出口貨物積壓港口及保稅倉庫而持續(xù)走強，空置率穩(wěn)中趨降，租金水平平穩(wěn)上升。該情況在深圳保稅物流市場較為顯著，需求大幅上升。

市場展望

預期短期內，疫情防控還是重中之重。張寧表示：“對于非保稅市場需求而言，預計華南電商及第三方物流企業(yè)的租賃勢頭不減。再加上隨著粵港澳大灣區(qū)經(jīng)濟增長‘新舊動能’轉換加速，包括即時零售等新興行業(yè)將繼續(xù)在新增需求占據(jù)不可忽視的重要地位?！?/P>

未來12個月，將有160萬平方米物流倉儲項目入市，對于大部分市場而言，優(yōu)質供應不足的局面將稍微緩解。預計廣州、東莞、佛山等城市的非保稅物流倉儲市場空置率在短期內將繼續(xù)保持3-7%低位運行并伴隨小幅波動；但對存量項目空置率和租金影響有限。

張寧補充道，市場供應的持續(xù)增長意味著并非所有物流項目業(yè)主對于租金的議價權能繼續(xù)保持強硬，整體而言，非保稅租金2022年同比上漲幅度較2021年同期升幅加快的可能性不大。

保稅市場方面，由于廣州2022年年初將迎來數(shù)個項目集中入市，市場租賃需求在短期內難以匹配快速增長的倉儲供應，廣州保稅市場整體空置率趨升，個別子市場租金水平亦將面臨下行壓力。對于深圳保稅市場而言，由于新冠疫情對全球海運及供應鏈的影響仍未明朗，海外市場在短期內對中國出口產(chǎn)品的需求可能出現(xiàn)小幅波動，但對空置率及租金水平影響不大，仍可保持相對樂觀的預期。

房地產(chǎn)投資市場

國家支持推動國內國際“雙循環(huán)”發(fā)展格局，整體經(jīng)濟呈現(xiàn)“穩(wěn)中向好”，大宗物業(yè)投資市場仍然保持活躍。

2021年大宗資產(chǎn)交易保持平穩(wěn)，同時活躍度有所上升，廣深兩地大宗交易的總成交額達到549億，其中廣州大宗物業(yè)成交額約230億。在物業(yè)類型上，辦公樓仍然是交易額比重較高的投資物業(yè)類型。

仲量聯(lián)行華南區(qū)投資及資本市場部總監(jiān)盧盛表示：“廣州辦公物業(yè)投資市場仍然保持供需平衡，各區(qū)域可售辦公物業(yè)的供應保持穩(wěn)定，其中琶洲、金融城和魚珠關注度較高，這些區(qū)域受到機構和企業(yè)型買家的青睞。企業(yè)型買家除金融企業(yè)和國企外，還包括成長較快的互聯(lián)網(wǎng)、科技、游戲產(chǎn)業(yè)企業(yè)?！?/P>

除辦公物業(yè)外，內循環(huán)消費帶動下，零售、生鮮電商、網(wǎng)絡購物等線上活動逆勢增長，倉儲物流需求大幅增加，加上在國家鼓勵新基建發(fā)展的政策引導下，產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流資產(chǎn)、數(shù)據(jù)中心、長租公寓也成為機構投資者追捧的投資類型。

國內疫情管控良好，市場和經(jīng)濟穩(wěn)健，境外資本在華投資保持信心。廣州大宗物業(yè)交易中，境外資本占比由2020年的28%上升至2021年的51%。當中包括位于CBD核心區(qū)域的太陽新天地以32億出售給領展，這是領展繼2017年收購荔灣區(qū)西城都薈后，在廣州收購的第二個購物中心。

在“三道紅線”政策下，房企背負較重的資金壓力，過去一年以去庫存為首要任務，也有部份通過出售持有型的經(jīng)營性物業(yè)來緩解補充流動資金。

盧盛表示，總體來看大灣區(qū)蘊藏的商機，吸引住境內外資本的持續(xù)關注，作為灣區(qū)發(fā)展中發(fā)揮重要角色的主要城市廣州在未來持續(xù)向好，仍然是境內外資本首選的目標城市，隨著未來有更多優(yōu)質項目的資產(chǎn)面向市場，我們預期2022將會有更好表現(xiàn)，更多投資者將參與到廣州的投資市場。

備注：文中所述租金及售價，均基于建筑面積。

標簽： 新經(jīng)濟