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文/樂居財(cái)經(jīng) 曾樹佳

地產(chǎn)十強(qiáng)，被當(dāng)做是話語權(quán)與行業(yè)地位的象征。新晉和滑落，總是會被無限放大。

2021年地產(chǎn)銷售十強(qiáng)，進(jìn)入了大洗牌階段。十個席位中，相較于上一年，僅有兩席保持“原地不動”，其余都在發(fā)生微妙的變化。

首先，地產(chǎn)銷售排行榜上，維持了五年時(shí)間的“碧萬恒”TOP3格局，終究還是被打破了。原本位于三甲之內(nèi)的恒大，因?yàn)槊媾R流動性危機(jī)，排名滑落至第五；而碧桂園、萬科穩(wěn)居前二，融創(chuàng)、保利比往年更進(jìn)一個身位，位列第三、第四。

在TOP5身后，依次是中海、招商蛇口(001979)、華潤置地、綠地、龍湖。

欲戴王冠，必承其重。TOP10房企都有自身的壓力，且地產(chǎn)領(lǐng)域已從“杠桿驅(qū)動”，轉(zhuǎn)變?yōu)檠巯碌摹斑\(yùn)營為王”，環(huán)境變了，邏輯也隨之改變，他們將迎來難得的發(fā)展機(jī)遇。

能上榜的房企們，核心在于將規(guī)模做大了，但是2021年的行情也在反復(fù)警示所有企業(yè)——“大而不倒”已不復(fù)存在。也因此，過往的十強(qiáng)格局只是過往云煙，而這一輪的十強(qiáng)大洗牌也只是剛剛開始。

2022年，恒大大概率掉出前十，國家隊(duì)將繼續(xù)擴(kuò)大占領(lǐng)第一陣營榜單，亦或許還有某家頭部房企將在不確定環(huán)境下被移出排行榜。

十強(qiáng)的去與留

從2016年開始，前七都是不變的“碧萬恒融保中綠”。這是因?yàn)?015至2017年的杠桿驅(qū)動，使得集中度迅速提升，直接奠定了目前的地產(chǎn)格局輪廓，“大而不倒”成為鐵律。

直至2021年，一個的細(xì)微的變化是：招商取代綠地進(jìn)入了TOP7陣營。但真正打破了TOP7陣營格局的是恒大。去年9月，融創(chuàng)趕超恒大，邁入TOP3；10月，保利也緊隨而上，超過了恒大。

數(shù)年前，當(dāng)被問及融創(chuàng)是否想要進(jìn)入前三爭老大時(shí)，孫宏斌曾回應(yīng)稱，“我們現(xiàn)在這個位置挺好的，前面的我們追不上，后面的也追不上我們?！崩蠈O或許沒料到，當(dāng)了四年“千年老四”的融創(chuàng)，因?yàn)楹愦蟮幕涠慌e沖入前三。

雖然表面上看是意外，但其實(shí)這家房企的“上位”也在情理之中。短短七年時(shí)間，融創(chuàng)的規(guī)模攻勢一直很猛，排名從2014年的第十到2021年的第三，平均下來幾乎每年都往前進(jìn)步了一名。

另一邊，保利也頗感意外。此前的掌舵者宋廣菊雖已退休，但她做出的“重回前三”的承諾，仍猶言在耳，熱議之聲不減。這些年保利長期位居第五，如今卻在不知不覺間，向前邁進(jìn)了一個身位，離目標(biāo)又近了一步。

截止2021年底，融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)5974億元銷售額，保利實(shí)現(xiàn)5349億元，兩者之間的差距達(dá)625億元。

在十強(qiáng)陣營中，變化最劇烈的當(dāng)屬第8至第10名。這三個席位，是開發(fā)商觸摸第一陣營的門檻，乃兵家必爭之地，存在諸多可能性。近些年來名單換了一波又一波，有的房企剛上位一年，隔年又掉了，甚至還有的房企將永遠(yuǎn)消失在名單里。

2018年，新城也曾猶如一匹黑馬，一舉闖入前八。但不久之后，突如其來的黑天鵝事件，對其造成了較大的影響，迫使其2020年便撤出TOP10行列，如今它已在TOP15開外。

去年之前，世茂亦是前十榜單中的常客?，F(xiàn)如今，在行業(yè)不確定性籠罩的大背景下，它改變了閩系房企激流勇進(jìn)、大手筆并購的節(jié)奏，銷售也有所放緩，被推到了第12的位置。

而2015-2017年都在十強(qiáng)榜上的華夏幸福(600340)，當(dāng)下早已顧不上排名。這家企業(yè)因?yàn)楫a(chǎn)城模式，在調(diào)控中來不及掉頭，而陷入流動性危機(jī)。目前老板王文學(xué)正在積極尋求債務(wù)展期，引入戰(zhàn)投，忙得不可開交。

國進(jìn)民退

“國進(jìn)民退”的結(jié)構(gòu)大調(diào)整，是2021年的一個關(guān)鍵現(xiàn)象。2019年及2020年地產(chǎn)10強(qiáng)中，國資背景和民營房企的比例為5比5；2021年，國企、民企變?yōu)?比4。

在去年土拍市場上，與民企相比，國企、央企在不斷進(jìn)擊，顯示出較強(qiáng)的活躍度。

據(jù)樂居財(cái)經(jīng)獲悉，百強(qiáng)中拿地金額同比上漲且全年金額超過250億的房企中，國企、央企占據(jù)半壁江山。其中，萬科、中海、招商、華潤等均位列2021年新增拿地價(jià)值TOP 10。

除了拿地之外，國企、央企在融資上也獲益匪淺。例如，十強(qiáng)之內(nèi)的保利與招商蛇口，其在融資端就優(yōu)先得以放量，且融資成本處于低位。

過去一年，保利合計(jì)發(fā)行8筆公司債、4筆中票、1筆ABS，合計(jì)募資196億元，加權(quán)票面利率僅3.5%。招商蛇口合計(jì)發(fā)行4筆公司債、2筆中票、9筆超短融、1筆ABS，合計(jì)募資235億元，加權(quán)票面利率僅2.7%。

加上，民眾和購房者在民營房企頻頻暴雷后，對央企國企的信任度更高?？梢灶A(yù)見，2022年十強(qiáng)格局大洗牌將愈發(fā)明顯，不少央企國企的銷售額會逆勢增長，幅度在10%-20%。

眼下，TOP10隊(duì)列中，除了風(fēng)雨飄搖的恒大之外，只剩碧桂園、融創(chuàng)、龍湖是民企。

在房地產(chǎn)發(fā)展的黃金十年里，碧桂園踩中了節(jié)點(diǎn)，借助城鎮(zhèn)化的紅利，將項(xiàng)目徹底鋪開，實(shí)現(xiàn)各能級城市的全覆蓋，輔以高周轉(zhuǎn)、高回款率，銷售規(guī)模快速提升。2016年碧桂園始進(jìn)三強(qiáng)，隔年便躍居第一，并維持至今。

不過，碧桂園后來也如夢初醒，開始不那么強(qiáng)調(diào)規(guī)模了。從2018年下半年開始，它就表示要提質(zhì)增效、保持“一率五力”，而且只公布更為實(shí)際的權(quán)益銷售數(shù)據(jù)，對全口徑銷售額只字不提。只是業(yè)內(nèi)的榜單，仍沒有否定它流量銷售規(guī)模排名第一的既定事實(shí)。

而融創(chuàng)的發(fā)展重心也不再是規(guī)模增長?！拔覀兊谝粋€目標(biāo)就是把融資成本降下來，把信用評級做到投資級，這是非常高的目標(biāo)?！?strong>孫宏斌在去年中期投資分析會上表示，下一步的策略是讓自己更安全、更從容、更長期、更有價(jià)值。

另一位“優(yōu)等生”龍湖依舊遵循著既定策略，財(cái)務(wù)指標(biāo)不輸央企國企。雖然看起來這家房企發(fā)展得“不緊不慢”，卻反而不是失意者。

兩三年前，當(dāng)行業(yè)調(diào)控苗頭初現(xiàn)，而別人還在加杠桿、賭周期的時(shí)候，龍湖就定下了較為克制的規(guī)模增長率。雖然它曾因此被后來者陸續(xù)趕超，但也仍能在TOP10門檻線邊上游弋。

直到有人因經(jīng)營壓力揮別前十坐席，龍湖又自然而然地填補(bǔ)空缺，站到了第十名的位置。外界不得不感嘆這顆民營房企常青樹的“穩(wěn)定”。

眼下，房地產(chǎn)經(jīng)營的邏輯正在重塑，不管是碧桂園，還是融創(chuàng)、龍湖，看起來都更為從容，他們都不只是著眼于規(guī)模，而是整體的發(fā)展質(zhì)量。

中年“焦慮”

表面上，前十房企雖然對于規(guī)模，常有著云淡風(fēng)輕的表態(tài)。但身處其位，他們的壓力并不小。

2010年，萬科依靠主流定位、快速周轉(zhuǎn)和戰(zhàn)略縱深的經(jīng)營模式，實(shí)現(xiàn)銷售額1082億元，成為首個規(guī)模突破千億的房企，奠定了行業(yè)“老大哥”的地位。但此后幾年間，萬科卻被恒大、碧桂園趕超。

雖然丟掉了“第一把交椅”，但郁亮卻很淡定：“我覺得不必在乎一時(shí)的高和低，所以萬科真的不在乎是不是老大”。話雖如此，萬科仍時(shí)刻保持對市場的敏感，具有較強(qiáng)的憂患意識。

它在調(diào)控下喊出“活下去”的標(biāo)語、對業(yè)務(wù)的“收斂聚焦”“修枝剪葉”，以及對內(nèi)的“緊衣縮食”，都成為了其他企業(yè)布局的借鑒與思考。

另一邊，當(dāng)其他房企高歌猛進(jìn)、刮起快周轉(zhuǎn)旋風(fēng)的時(shí)候，那個慢周轉(zhuǎn)、顯得有些另類的中海，也曾不被人理解。這些年，它在第六與第七名之間，來回徘徊，似乎看不到它重回前五的跡象。

盡管回歸的顏建國，不止一次在公開場合重申集團(tuán)戰(zhàn)略，但外界仍熱衷于談?wù)撍摹笆佟薄?/p>

部分人士認(rèn)為，作為一家老牌的地產(chǎn)央企，更應(yīng)該規(guī)模與利潤并重。但中海向來只專注于成本控制，在慢擴(kuò)張、低杠桿、高利潤率之中難以自拔，似乎“偏科”了。

同樣身為央企的華潤置業(yè)，也常提及自身的“中年焦慮”。

2019年，華潤置地華北大區(qū)商務(wù)品牌發(fā)布會上，華潤置地副總裁蔣智生曾戲稱，華潤置地面臨著“在當(dāng)代中國經(jīng)濟(jì)背景下一個地產(chǎn)中年油膩男的焦慮”問題。

后來，原華潤置地董事會主席唐勇回應(yīng)媒體稱，華潤置地只有20多歲，有中年焦慮是好事，有焦慮表示管理層有負(fù)責(zé)有擔(dān)當(dāng)，還在求發(fā)展。這個焦慮是其目前遇到的挑戰(zhàn)，把焦慮轉(zhuǎn)化為行動，在競爭中繼續(xù)前行。

這些開發(fā)商表態(tài)的背后，難掩對排名的聚焦。去年，華潤置地的名次雖然上升了一位，但原本一直排在它后面的招商蛇口，卻實(shí)現(xiàn)了反超，領(lǐng)先其一個身位。在TOP10央企的較量中，華潤置地已落于下風(fēng)。

調(diào)控基調(diào)下，或許規(guī)模已不再是論英雄的唯一指標(biāo)，但仍具有特殊的意義。就算成為地產(chǎn)央企“一哥”的保利，也并非毫無煩惱，“重回前三”的目標(biāo)，一直在鞭策著它前行。

未來機(jī)會

2021年是艱難的一年，市場總體呈現(xiàn)“先揚(yáng)后抑”的發(fā)展曲線。

上半年，許多地產(chǎn)商還在暢談布局計(jì)劃、如火如荼地?fù)尩兀珖唐纷≌塾?jì)同比增長29.4%；下半年，伴隨著一系列暴雷，金九銀十黯然失色、違約與維權(quán)也在相互博弈，銷售去化速度放緩。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，規(guī)模房企整體的目標(biāo)完成情況遠(yuǎn)不及歷史同期，平均目標(biāo)完成率不到90%，明顯低于近年105%以上的平均水平。截至12月末，有超過8成房企沒有完成全年業(yè)績目標(biāo)。

十強(qiáng)之中，各房企都定下了較為克制的業(yè)績增速，但僅華潤置地完成銷售目標(biāo)，余者均未達(dá)預(yù)期。碧桂園、萬科、融創(chuàng)、招商蛇口、龍湖的目標(biāo)完成率，分別為88.9%、78.5%、93.4%、99%、93.6%。

雖然經(jīng)歷了行業(yè)寒冬，但站在頭部的位置，往往較先受到暖風(fēng)的吹拂。

自去年9月以來，政府高層連續(xù)多次發(fā)聲強(qiáng)調(diào)維穩(wěn)房地產(chǎn)，并強(qiáng)調(diào)防控金融風(fēng)險(xiǎn)，其中央行、銀保監(jiān)會連續(xù)強(qiáng)調(diào)鼓勵并支持房企項(xiàng)目并購，這意味政府正在鼓勵并推動行業(yè)的加速出清。

在此背景下，大部分兼具規(guī)模、充足現(xiàn)金流，以及合理債務(wù)水平的TOP10企業(yè)，將獲得更多拿地、收并購、低成本融資的機(jī)遇，優(yōu)質(zhì)資源將會進(jìn)一步向他們傾斜。

過去兩三年，房企拿了較多的“貴地”，反映在當(dāng)下的報(bào)表中，是毛利率、凈利率的下滑，這需要一段時(shí)間的修復(fù)。而未來利潤率的恢復(fù)，或許也將從獲取優(yōu)質(zhì)資源的頭部房企處，開始延伸。

申萬宏源研報(bào)顯示，2011-2014年，北上廣深4城平均地售比（拿地價(jià)/銷售房價(jià)）從22%，持續(xù)提升至58%；此后的2015-2017年，4城繼續(xù)維持在50%左右的相對高位，側(cè)面印證了行業(yè)毛利率空間的持續(xù)壓縮。但現(xiàn)階段，這4座城市平均地售比已逐步下行至37%。

一個階段的地售比的大小，往往與后續(xù)房企的利潤水平成反比，所以地售比的下降，顯現(xiàn)出了房企利潤提升的可能。

而聚集著國企、央企，以及優(yōu)質(zhì)民企的地產(chǎn)TOP10，是眼下集中拍地低溢價(jià)率的受益者，他們所獲得的土儲，將在以后的日子里推高他們的毛利率。

標(biāo)簽： 強(qiáng)震