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今天向大家推薦我們的深圳號：大胡子看深圳

大胡子看深圳是我們旗下一個專注深圳都市圈的賬號，與大胡子說房更宏觀的分析不同，大胡子看深圳會及時更新深圳、東莞、惠州、珠海等城市的最新樓市政策、樓市動態(tài)、區(qū)域分析、價格走勢等等一系列落地且實用的文章，更細節(jié)剖析樓市價值。

以后關(guān)于片區(qū)踩盤分析、同樣預(yù)算如何買、深圳樓市解讀和與猜測等這些問題在深圳號都會有更詳細、更及時、更落地的分析和建議。大家可以點擊下方名片關(guān)注。

今天是我們光明考察的第二篇文章。

上周我們?nèi)チ斯饷髦行膮^(qū)考察了當(dāng)?shù)氐男卤P和市場，本來想著一回來馬上就寫出考察文給大家分享，不曾想最近熱點實在太多，又是東莞出新政，又是深圳封控，搞得我這篇封控前的考察文章一直要排到今天才出來。

其實上周五，我們的第一篇光明文章就已經(jīng)發(fā)出來了。主要說的是光明這個區(qū)域的發(fā)展情況。

文章時間有點久了，忘記了內(nèi)容或者還沒看過的朋友記得點擊原文查看上一篇文章。

今天這一篇，我們來關(guān)注具體的細節(jié)，看看光明中心區(qū)的市場和新盤情況。

我在跑了一輪光明中心區(qū)之后發(fā)現(xiàn),光明中心區(qū)的新盤市場有2個現(xiàn)象值得大家留意。

第一，光明中心區(qū)新房的戶型面積段基本都在80-110㎡以內(nèi)。

看了光明中心區(qū)的樓盤之后，發(fā)現(xiàn)樓盤的戶型基本都是以剛需和剛改戶型為主，面積基本在80-110㎡以內(nèi).

像宏發(fā)萬悅山和特發(fā)公園里有78㎡的戶型，在中心區(qū)內(nèi)是比較稀有的。

第二，中心區(qū)最核心地段的樓盤不多，在賣和即將入市的新盤只有兩個。

光明真正核心的位置是光明中心區(qū)，而光明中心區(qū)最核心的地段就是在6號線周邊、配套扎堆的兩側(cè)，也就是下圖中圈圈內(nèi)的范圍。

當(dāng)下光明二手房的天花板龍光玖龍臺就處在這一片，均價在8萬/㎡左右，和新盤倒掛價差達到3萬/㎡。

而這一片位置，很多地塊的新盤都已經(jīng)賣完了，現(xiàn)在在賣的新盤就2個，一個是星河天地、一個是宏發(fā)萬悅山。

產(chǎn)品相似、但地段差異明顯。意味著未來光明中心區(qū)這一批新盤必然會出現(xiàn)分化。

我在文章開頭提到：光明中心區(qū)因為是新區(qū)建設(shè)，新樓盤很多，而且多數(shù)是在這2-3年交房，未來這些新盤一定是一起扎堆進入二手房市場。

因此，未來中心區(qū)二手樓盤的競爭會很激烈，二手價格真正能賣到8-9萬/㎡甚至上10萬/㎡的是少數(shù)。

也就是說，所謂的3萬/㎡的倒掛，并不是所有新盤都會兌現(xiàn)。

因此選盤就變得很重要

那在光明中心區(qū)該如何選盤呢？

下面我總結(jié)了幾個在光明中心區(qū)的選盤邏輯：

1.盡可能選擇中心區(qū)核心位置內(nèi)的新盤，也就是鳳凰城站和光明大街站之間，靠近6號線地鐵線的位置。

2.優(yōu)選6號線和2024年開通的13號線沿線的新盤

南山的購房群體是光明買房的主力。

13號線是快線而且通向南山，價值比6號線會大一點，但是6號線和13號線在鳳凰城站能換乘，所以這兩條周邊其實都可以選。

3.選擇大開發(fā)商的樓盤

光明中心區(qū)入駐的開發(fā)商很多，但還是建議還是買大開發(fā)商的樓盤，在細節(jié)上，比如交付標(biāo)準(zhǔn)、比如銷售的服務(wù)、比如后續(xù)房屋建設(shè)避免爛尾這些方面都會做得更好。

4，中心區(qū)內(nèi)優(yōu)先考慮靠近深圳實驗光明學(xué)校的新盤

光明原有的教育資源并不強，真正有實力的學(xué)校都是引入的名校，其中現(xiàn)在最當(dāng)紅的是深圳實驗光明學(xué)校。

中心區(qū)現(xiàn)在的學(xué)校很多，學(xué)位也很充足，但是未來入住人群增加之后，優(yōu)質(zhì)學(xué)位的爭奪會很激烈，因此，雖然以后光明也是大學(xué)區(qū)+積分入學(xué)，但是靠近深圳實驗光明學(xué)校的樓盤在積分同等條件下，入讀的可能性會更大。

了解清楚選籌邏輯之后如果還不知道如何選擇新房，或者是想要了解現(xiàn)在光明新房的具體價格、戶型和所剩房源的情況，都可以掃描下方二維碼加置業(yè)規(guī)劃師咨詢。

說完幾點選籌邏輯，我們接下來具體看看每個新盤的特點。

宏發(fā)萬悅山二期

萬悅山的二期，絕對是所有關(guān)注光明的人今年最期待的新盤，萬悅山的一期2020年開盤的時候日光，預(yù)估開盤之后可能需要積分才能買。

二期就在一期的旁邊，項目是綜合體設(shè)計，還會有一棟寫字樓和一棟保障房。

地段上萬悅山可以說是中心區(qū)幾個新盤中最好的，我們?nèi)ガF(xiàn)場之后看到項目已經(jīng)基本建設(shè)好了。

二期現(xiàn)在只是開放了銷售中心，因為還沒有開盤，所以沒什么人，銷售透露項目開盤的時間大概在5月。

距離開盤時間還很久，但是項目已經(jīng)出了戶型圖和面積段，分別是79、88、90三房和118㎡四房，精裝價格預(yù)計在5.2萬/㎡，樓盤將在2024年交房。

項目亮點：

1.78㎡可以做三房，小面積三房滿足那些錢不夠但又想買三房的購房者

2. 地段好，6號線光明大街站和鳳凰站雙地鐵物業(yè)，距離大概7800米，處在光明區(qū)的核心地段，區(qū)政府就在附近。

3.靠近現(xiàn)在光明最好的深圳實驗光明學(xué)校，距離大概600米左右

缺點：

二期10棟1、2單元靠近6號線和光明大道，6號線是地上地鐵線，迎向馬路邊的樓棟會有噪音。

星河天地五期

因為靠近地鐵，加上星河本身打造項目的品質(zhì)，星河前面的1-4期在光明都非常受歡迎，全都賣完了。

而5期是星河項目的最后一期住宅，戶型面積有86㎡、104㎡108㎡，年初開盤之后，項目的風(fēng)評差了不少，到現(xiàn)在都還沒賣完。

我們到了星河項目周邊，第一感覺是雜亂。

星河一期已經(jīng)有業(yè)主入住，但后面幾期的樓棟又在施工，所以泥頭車、建筑工人和住戶全都交雜在一起，觀感上確實不好。

去了銷售中心之后，人流不多，銷售自己也沒有什么興致講解，全程感覺就是在應(yīng)付，我們快速看完104㎡的樣板間之后簡單問了幾句之后就走了。

星河天地現(xiàn)場沙盤

項目亮點：

1.項目自帶大型商業(yè)coco park

2.靠近地鐵，500米左右就能到6號線的光明大街站

3.明年就可以交樓，基本是準(zhǔn)現(xiàn)樓的狀態(tài)

缺點：

1.產(chǎn)品混雜

5期產(chǎn)品中，1棟1單元是商務(wù)公寓、2單元是保障房，只有2棟是住宅。

星河天地5期平面圖

2. 產(chǎn)品設(shè)計太差

86㎡只能做2房戶型，3房價格買2房，實在是太浪費，如果想買3房只能買104㎡以上，而且104㎡的樣板房我看了，和其他盤80多平的面積感覺差別不大。

86㎡的兩房戶型

3.樓層太高，層高達到46層，其他可選樓盤都是30多層。

4.得房率比較低，只有71%。

電建洺悅鵬著

2020年的時候，電建在光明的另一個新盤電建洺悅府備案價達到6萬/㎡，而洺悅府一開盤當(dāng)時就賣完了，一時風(fēng)頭無兩。

但電建在光明的第二個新盤洺悅鵬著，卻遭遇了滑鐵盧，從去年賣到現(xiàn)在都還賣完。

我們周中去看的時候，發(fā)現(xiàn)這個盤的熱度不是很高，項目雖然賣了好幾個月，剩下的房源還是不少。

洺悅鵬著這個項目不大，一共只有4棟住宅。戶型面積段在88-108㎡之間，其中88㎡有3種戶型、108㎡有一個戶型，都是2+1或者3+1戶型，戶型里有一個陽臺送一半面積。

項目亮點：

1.6號線延長線華夏站地鐵上蓋，是中心區(qū)幾個新盤中最靠近地鐵的樓盤。

2.項目靠近在建的光僑公園和光明體育中心，1、2、3棟有部分朝向的樓層能直接面向光僑公園的山景，環(huán)境比較好。

3.因為樓盤戶型里有贈送，戶型得房率高，能做到80%以上

缺點：

1.均價比其他盤高，其他盤帶裝修均價都是5.2萬/㎡，洺悅鵬著單價5.3萬/㎡，同樣面積段下，總價大概會多個8-10萬左右。

2.項目周邊只有底商，沒有大型商業(yè)。

3.項目位置處于華夏路和光僑路交叉處，光僑路屬于主干道，部分南向的戶型會有噪音。

金茂公園里

公園里和洺悅鵬著一樣都是去年開的盤。

但和洺悅鵬著不同的是，金茂公園里的營銷中心非常熱鬧，在5個樓盤中它們的營銷中心看房的人是最多的。

公園里營銷中心現(xiàn)場

而且金茂的品質(zhì)感確實做得很好，在能看樣板房的樓盤里，公園里的裝修以及銷售帶看時一些小細節(jié)的處理給人的感覺是最好的。

項目亮點：

1.項目戶型中有一個89㎡的南北通戶型，戶型結(jié)構(gòu)很好，在光明的新盤里很罕見，但是這個戶型也賣得最好，現(xiàn)在該戶型所剩樓層不多，咨詢的時候還有一個21樓，其余都是天地樓層。

南北通戶型圖

2.項目有兩大公園環(huán)繞，人家名字叫公園里還是有來由的，前后分別有在建的東周文化公園和光明科學(xué)公園。

缺點：

1.距離現(xiàn)有地鐵很遠，最近的是光明大街站，大概在1.4公里左右。

2.離中心區(qū)核心配套有一段距離，不能近距離享受中心區(qū)配套。

3.住宅只有一棟，另外一棟是人才房，花園也比較小。

公園里沙盤圖

特發(fā)觀月臺

觀月臺暫時沒有營銷中心，現(xiàn)在的展示區(qū)在新地中央大廈的一樓，雖然離開盤時間還很遠，但我已經(jīng)看到有一組客戶在咨詢。

觀月臺展示區(qū)現(xiàn)場

項目銷售告訴我，營銷中心開放時間應(yīng)該要到5月，開盤時間也在5月份左右。

值得一提的是，觀月臺項目一共就只有兩棟，樓盤體量很小，我們?nèi)タ错椖楷F(xiàn)場的時候發(fā)現(xiàn)項目只大概建了3-4層左右，項目建設(shè)還要時間。

項目亮點：

1.純粹住宅，沒有保障房人才房這些其他產(chǎn)品混雜，5個新盤中獨一份。

2.靠近13號線市中心醫(yī)院站，距離大概1公里。

3.戶型中有兩個78㎡2+1房戶型，可改3房，和宏發(fā)萬悅山一樣，2房價格能買到3房，性價比高。

2+1房戶型

缺點：

1.處在靠近光明城站高鐵站的位置，離光明中心區(qū)的核心比較遠，地段上沒有優(yōu)勢。

2.附近沒有大型商業(yè)配套，只有底商。

3.項目很小，只有兩棟住宅，導(dǎo)致花園也很小。

看完光明的新盤介紹之后，如果還想我們?nèi)タ疾炱渌麉^(qū)的新盤，可以直接在評論區(qū)留言新盤的名稱！接下來，我們還會都會持續(xù)考察深圳的新房和二手房，想了解最新的市場資訊，記得關(guān)注我們的最新文章

介紹完新盤，我想是時候給出光明中心區(qū)具體的選盤建議了。

比較了一番之后，我從地段、地鐵、商業(yè)、公園環(huán)境、學(xué)校和產(chǎn)品這6個維度給中心區(qū)這5個新盤進行了打分，同時制作了下面這張表，圖中每個單項最高5分，一星代表一分。

除了宏發(fā)萬悅山之外，其他盤得分差的不多，其中星河天地和金茂公園里得分相同，這時候就要回到文章開頭的選籌邏輯：

在光明選新盤，地段放在第一位。

而地段層面，星河天地略勝一籌，

所以，光明中心區(qū)這5個樓盤我給出的選籌建議是：

宏發(fā)萬悅山＞星河天地＞金茂公園里＞電建洺悅鵬著＞特發(fā)觀月臺

看完以上選盤建議之后，如果你對這幾個新盤有什么問題，或者想要了解更多深圳各個區(qū)域新盤的項目資料，可以直接掃碼加我們的深圳置業(yè)規(guī)劃師咨詢。

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