“大胡子說(shuō)房”視頻號(hào)已經(jīng)推出，歡迎大家關(guān)注！

后續(xù)最新樓市動(dòng)態(tài)將第一時(shí)間在視頻號(hào)更新！

這兩周我們出去考察了好幾次新房，一個(gè)很明顯的感受是：

售樓中心的人數(shù)明顯比之前多了不少！

不管你是支持房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，還是持續(xù)看漲，結(jié)果都已經(jīng)擺在這里——

深圳樓市的風(fēng)向轉(zhuǎn)變了，并且正逐漸從低迷走向回暖。

現(xiàn)在這個(gè)階段，其實(shí)正好處在一個(gè)過(guò)渡期——成交緩慢爬升，但價(jià)格還沒(méi)跟上，市場(chǎng)異常曖昧，價(jià)格有漲的勢(shì)頭但又沒(méi)大漲。

我要提醒大家的是：

當(dāng)下的過(guò)渡期絕對(duì)不是深圳樓市的常態(tài)，隨著過(guò)渡期的結(jié)束，深圳買(mǎi)房的最佳窗口期，也即將走到盡頭，未來(lái)2-3年，在深圳你可能沒(méi)什么機(jī)會(huì)低價(jià)買(mǎi)房了！

深圳的市場(chǎng)步調(diào)，和全國(guó)的樓市步調(diào)是一致的。

不過(guò)說(shuō)到市場(chǎng)，最近回暖最快的城市，還不是深圳，而是深圳周邊的東莞。

上周，東莞住建局發(fā)布了3月份的一二手成交數(shù)據(jù)。

新房方面，3月份的新房網(wǎng)簽套數(shù)達(dá)到2468套，環(huán)比2月上漲了190%，成交量已經(jīng)恢復(fù)到了去年同期的水平。

價(jià)格上，東莞3月的新房成交均價(jià)上漲接近5000元/㎡。

圖源：珠三角plus

二手房方面，網(wǎng)簽套數(shù)631套，環(huán)比上月上漲56%！網(wǎng)簽價(jià)格也微漲了2%。

新房和二手房，都是量?jī)r(jià)齊漲，而且上漲幅度還非常大。

和東莞顯著的回暖相比，深圳的市場(chǎng)回暖顯得稍微“低調(diào)”一些，但趨勢(shì)已經(jīng)不可阻擋。

在新房層面，最為明顯的信號(hào)就是開(kāi)發(fā)商的成交喜報(bào)。

放在兩個(gè)月之前，幾乎所有深圳的開(kāi)發(fā)商都沒(méi)底氣發(fā)海報(bào)宣傳“戰(zhàn)果”，但在最近幾周，開(kāi)發(fā)商的成交喜報(bào)逐漸開(kāi)始充斥整個(gè)新房市場(chǎng)。

就在上個(gè)周末，我就收到了好幾個(gè)深圳新盤(pán)開(kāi)發(fā)商發(fā)出的喜報(bào)。

像上個(gè)月開(kāi)盤(pán)的龍華觀瀾新房萬(wàn)科啟城，一個(gè)周末就賣(mài)出去了37套。

坪山的卓越蔚藍(lán)鉑樾府，一周賣(mài)了28套。

南山蛇口的公寓項(xiàng)目晗山悅海，即便單價(jià)達(dá)到9.6萬(wàn)/㎡，一個(gè)周末也賣(mài)了47套。

新房成交回暖之外，二手房也有個(gè)別樓盤(pán)的成交熱度非常高。

比如香蜜湖的僑香村，10年前是經(jīng)濟(jì)適用房，有10年的禁售期，去年解禁，因?yàn)闆](méi)有指導(dǎo)價(jià)，加上僑香外國(guó)語(yǔ)學(xué)校的學(xué)位，導(dǎo)致樓盤(pán)的熱度一直居高不下。

3月份，僑香村是整個(gè)深圳帶看熱度前三的樓盤(pán)，3月已經(jīng)成交了30套以上，4月份據(jù)傳又成交了幾十套。

再比如寶中的宏發(fā)領(lǐng)域，4月份到目前為止已經(jīng)成交了10套，多數(shù)成交價(jià)在1400萬(wàn)以上。

以上這一切現(xiàn)象，在3個(gè)月前的深圳樓市中，完全是不可想象的。

當(dāng)然，回暖確實(shí)是回暖，但要說(shuō)深圳樓市已經(jīng)徹底復(fù)蘇還太早！

尤其是二手房，如果要徹底復(fù)蘇，成交量至少得先回到3000套。而這個(gè)月的二手房成交量，按照現(xiàn)在的趨勢(shì)，基本不會(huì)超過(guò)2000套。

事實(shí)上，深圳樓市的需求一直都在。

之前市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)的流動(dòng)性被鎖死，壓抑了很多改善的需求，現(xiàn)在市場(chǎng)回暖，我相信很多深圳買(mǎi)房人也會(huì)開(kāi)始蠢蠢欲動(dòng)。

一旦政策空間和時(shí)機(jī)成熟，這些需求絕對(duì)會(huì)釋放。

此刻，深圳已經(jīng)有不少新房和二手房?jī)r(jià)格正在上調(diào)，要買(mǎi)房的話，需要盡快入手了，想了解最新的市場(chǎng)和價(jià)格信息，可以掃描下方二維碼咨詢。

正好，當(dāng)下深圳樓市嚴(yán)格的調(diào)控政策，在執(zhí)行一年之后，也已經(jīng)有了收縮的預(yù)兆，

比如二手房指導(dǎo)價(jià)。

上個(gè)月月底，官方通過(guò)媒體宣布將要調(diào)整指導(dǎo)價(jià)，但是沒(méi)有具體公布怎么調(diào)整。

從現(xiàn)實(shí)情況和官方吹風(fēng)的時(shí)間點(diǎn)上看，深圳調(diào)整指導(dǎo)價(jià)的目的，肯定是希望市場(chǎng)稍微回暖。

因?yàn)楣俜饺绻刖S持現(xiàn)狀或者讓市場(chǎng)繼續(xù)走低，政策完全不用改，既然說(shuō)要調(diào)，那么指導(dǎo)價(jià)大概率是要往上走的。

很多指導(dǎo)價(jià)嚴(yán)重和市場(chǎng)價(jià)脫離的小區(qū)，在這個(gè)過(guò)程中必然會(huì)往市場(chǎng)價(jià)方向調(diào)整。

大胡子李老師和我們之前的文章中一直都談到一個(gè)觀點(diǎn)：

指導(dǎo)價(jià)是深圳調(diào)控影響力最大的政策，它將決定了深圳樓市的市場(chǎng)走向。

指導(dǎo)價(jià)松了，整個(gè)深圳樓市的調(diào)控也就松了。

除了指導(dǎo)價(jià)，上個(gè)月月底，深圳土拍地塊信息公布，其中一個(gè)最重要的變化就是深圳的新房限價(jià)提高了。

關(guān)于這一點(diǎn)，具體可以看我們之前對(duì)首次土拍地塊的文章介紹（點(diǎn)擊原文查看）

這個(gè)政策調(diào)整，就相當(dāng)于直接向你宣布：深圳房?jī)r(jià)漲價(jià)了！

這放在去年，也是想都不敢想的事。

指導(dǎo)價(jià)有松動(dòng)跡象、新房漲價(jià)，在接下來(lái)就是房貸了。

最近已經(jīng)有不少中介吹風(fēng)說(shuō)貸款可以不用參考指導(dǎo)價(jià)了，銀行層面當(dāng)然是第一時(shí)間辟了謠，但無(wú)風(fēng)不起浪、樹(shù)欲靜而風(fēng)不止，房貸層面的放松，我想很快就會(huì)來(lái)了。

而在當(dāng)下，深圳的首套房貸利率已經(jīng)跌到了4.6%，相當(dāng)于是疫情前的水平。

首付資金的審查，中介方面向我提供的信息是不會(huì)像以前一樣嚴(yán)格，一般一周的時(shí)間就能貸款批下來(lái)。

雖然貸款政策還沒(méi)有放出大招，但事實(shí)上在信貸端深圳早就已經(jīng)悄悄松開(kāi)了閘門(mén)。

當(dāng)然了，雖然上面這些調(diào)整看起來(lái)很多動(dòng)作，但單獨(dú)拿出來(lái)說(shuō)似乎都算不上大陣仗，實(shí)際效果還很弱。

我想大家應(yīng)該能明顯感覺(jué)到，官方對(duì)于調(diào)控的態(tài)度開(kāi)始變得有些曖昧：

直白點(diǎn)說(shuō)就是：相關(guān)部門(mén)想調(diào)整，但動(dòng)起手來(lái)還是小心翼翼，甚至是畏手畏腳。

看看前兩天央行的動(dòng)作——

降準(zhǔn)不降息，這個(gè)選擇本身就已經(jīng)很謹(jǐn)慎了。

一看降準(zhǔn)幅度，竟然只有0.25%，謹(jǐn)慎二字就快貼到臉上了。

不過(guò)，也就是在當(dāng)下調(diào)控放開(kāi)還比較謹(jǐn)慎、大動(dòng)作也沒(méi)出來(lái)、房?jī)r(jià)也暫時(shí)橫盤(pán)的時(shí)間點(diǎn)，才是深圳買(mǎi)房的最佳窗口期。

因?yàn)檎咭坏┻M(jìn)一步調(diào)整，不僅是新房漲價(jià)，到時(shí)候連二手房業(yè)主的底氣都會(huì)增加，

到那個(gè)時(shí)候，新房開(kāi)發(fā)商、二手房業(yè)主可就不會(huì)像現(xiàn)在這么好欺負(fù)、這么好說(shuō)話了！

隨著調(diào)控放松的步伐加快，以筍盤(pán)價(jià)格買(mǎi)入深圳的階段也即將成為歷史。

面對(duì)逐漸回暖的市場(chǎng)以及隨時(shí)可能放開(kāi)的政策，購(gòu)房者最好的對(duì)策就是捉住這個(gè)時(shí)機(jī)買(mǎi)房。

至于是買(mǎi)新房還是買(mǎi)二手，這一點(diǎn)比較個(gè)性化，得根據(jù)你的名額情況以及資金情況做具體分析，如果你想了解當(dāng)下你究竟是買(mǎi)新房還是二手、或者想知道買(mǎi)哪里的房子，可以掃描下方二維碼加微信咨詢置業(yè)顧問(wèn)。

如果你執(zhí)意想買(mǎi)新房，那就得趁著這一批最低限價(jià)地塊今年和明年入市的時(shí)機(jī)趕快買(mǎi)。這一波新房，大概率會(huì)是各自片區(qū)中未來(lái)3-4年內(nèi)最低價(jià)格的新盤(pán)，性價(jià)比會(huì)非常高。

而且，我建議你著重看一下今年入市的限價(jià)新房，因?yàn)槲矣X(jué)得市場(chǎng)回暖之后，新房的熱度會(huì)迅速反彈。

很可能從下半年開(kāi)始，不少新盤(pán)就會(huì)重回到2020年，到時(shí)候搖號(hào)競(jìng)爭(zhēng)選盤(pán)可能會(huì)成為重新成為常態(tài)，那個(gè)時(shí)候想要搶到新房，難度就不小了。

如果是買(mǎi)二手房的話，市場(chǎng)的不確定性會(huì)更大，因?yàn)檎唠S時(shí)調(diào)整，一旦指導(dǎo)價(jià)政策有任何松動(dòng)，二手房的掛盤(pán)價(jià)很可能就會(huì)發(fā)生天翻地覆的變化。

所以，趁著市場(chǎng)還沒(méi)有發(fā)生大變化，大降價(jià)的筍盤(pán)還比較多，趕快多看看二手房，如果有心儀的，得要盡快下手了，別錯(cuò)過(guò)最低成本買(mǎi)深圳二手的機(jī)會(huì)。

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以上為正文，來(lái)自灣區(qū)區(qū)長(zhǎng)

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