【環(huán)球網(wǎng)房產(chǎn)報道】12月21日，杭州進(jìn)行第三批次集中供地，共推出35宗（含1宗租賃用地）涉宅地，總出讓面積176.2萬平方米，總建面416.1萬平方米，總起價712.9億元。

從成交結(jié)果來看，35宗地塊中24宗地塊直達(dá)封頂價轉(zhuǎn)入線下?lián)u號，2宗地溢價成交，僅9宗地塊底價成交，總成交額759.54億元。

而在2個多月前的10月12日，杭州第二輪土拍撤拍加流拍宗數(shù)占比高達(dá)55%。短短70天，第三批集中供地則令人驚呼“土拍熱度逆勢而上”、“7成競價觸頂”、“整體溢價率升至7%”、“土地市場轉(zhuǎn)暖、房企拿地意愿提高”，是什么原因?qū)е潞贾莸谌喭僚牡娜婺嬉u？

集中供地的初衷本是為了降低地價并提高中小房企的參與度，然而，從第一輪集中供地結(jié)果來看，未達(dá)成預(yù)期。

作為其中的熱點(diǎn)城市，杭州首輪集中供地以26%的溢價率在22城中位列第四，僅次于重慶39%、深圳31%、廈門29%。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，杭州首輪集中供地推出的57宗地全部出讓，總成交建筑面積757.2萬平米，總成交金額達(dá)1178.2億元，平均溢價率為26.05%；自持面積共69.8萬平米，總體自持率為9.2%。

房企“高溢價搶地現(xiàn)象”引發(fā)了土拍規(guī)則升級。杭州第二批集中供地加大了自有資金來源審查制度和監(jiān)管、限制無開發(fā)資質(zhì)企業(yè)參與土拍、溢價率從30%下調(diào)至15%，并首次推出了“競品質(zhì)”試點(diǎn)地塊，試點(diǎn)地塊全部實(shí)行現(xiàn)房銷售。

然而，10宗競品質(zhì)地塊，其中9宗因有效申請沒有達(dá)到規(guī)定門檻，無法進(jìn)入后續(xù)正式競價環(huán)節(jié)，相當(dāng)于“流拍”。唯一進(jìn)入報名階段的富陽富政儲出[2021]20號地塊報名企業(yè)未收到報名確認(rèn)書，也未進(jìn)入競價環(huán)節(jié)。

最終，二批次31宗土地中只有14宗進(jìn)入競拍流程，成交價為257.46億元，整體溢價率為5%。

不僅是杭州，22城第二輪集中供地市場熱度均“遇冷”。據(jù)中指研究院分析，受市場調(diào)整和房企拿地意愿降低影響，重點(diǎn)城市第二批集中供地成交規(guī)模和土地出讓金均較首批大幅降低近四成。

在二批次集中供地大面積流拍、房企參與度驟降的背景下，杭州土拍規(guī)再次調(diào)整。貝殼研究院分析稱：“杭州三批次土拍規(guī)則調(diào)整主要有4個方面：一是溢價率上限從15%下調(diào)至10%，為房企留下一定的利潤空間；二是企業(yè)競拍門檻降低，取消房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)需一年以上的限制；三是取消報名宗地的限制，二批次非競品質(zhì)宗地最多僅能參拍5宗，三批地全面取消；四是部分宗地土地款繳納周期延長，從二批次8個月繳齊延長至12個月，有效保障房企現(xiàn)金流的周轉(zhuǎn)；四是取消競品質(zhì)宗地，全部采取定品質(zhì)出讓，有效提高房企拍地意愿?！?/p>

此外，還上調(diào)了商品住房銷售均價上限，多個板塊銷售均價上調(diào)幅度從500-2000元/平米不等，尤其是上城區(qū)艮北牛田、拱墅運(yùn)河新城、蕭山市北等板塊限價漲幅均超2000元/平方米，極大提升了房企的利潤空間。

對此，好地網(wǎng)研究院分析師徐路加稱，“30宗純地塊平均預(yù)期銷售利潤率達(dá)到8.54%，利潤率創(chuàng)出杭州2019年下半年實(shí)施雙限以來新高?！?/p>

此外，封頂搖號政策后，所有宅地項(xiàng)目也無自持資金沉淀。杭州通過一系列規(guī)則的松綁，不僅為房企省下更多利潤空間，還降低了房企現(xiàn)金流的壓力。于是，眾多房企又“重燃熱情”，杭州土拍現(xiàn)場也再次“由冷轉(zhuǎn)暖”。

二批杭州土拍中僅7宗地位于核心城區(qū)，而在三批次土拍中，從拱墅區(qū)、上城區(qū)、濱江區(qū)、西湖區(qū)......35宗地中高達(dá)20宗地位于熱門核心城區(qū)，開拍前就被寄予“觸頂搖號”的厚望。

一方面，因?yàn)楹诵某菂^(qū)去化率較高，銷售預(yù)期較好，且有一定利潤率保障，對房企有很強(qiáng)的吸引力。如上城區(qū)牛田單元R21-12地塊，起價38.7億元，新房限價44400元/平米，較此前限價上漲2000元/平米。考慮到周邊二手房掛牌價在5萬以上，預(yù)計該項(xiàng)目推出后能較快去化。12月21日，經(jīng)過38輪競價后該地塊到達(dá)封頂價42.53億元，樓面價28464元/平方米，溢價率9.81%，并進(jìn)入搖號環(huán)節(jié)。12月22日，該地塊最終由中海競得。

另一方面，不少熱點(diǎn)區(qū)域都是多年來首次放出地塊，具有一定的稀缺性。如拱墅區(qū)橋西拱宸橋單元GS0609-12地塊，起價12.35億元，為拱宸橋板塊首宗雙限地，板塊內(nèi)無庫存，新房限價51440元/平米，遠(yuǎn)低于8萬左右的二手房價格，預(yù)計將鎖定明年紅盤。12月21日，該地塊經(jīng)過11輪競價后到達(dá)封頂價13.55億元，樓面價為34153元/平方米，溢價率9.72%，并進(jìn)入搖號環(huán)節(jié)。12月22日，該地塊最終由德信競得。

從區(qū)域熱度來看，拱墅區(qū)當(dāng)屬第一，12宗地均成功出讓，其中11宗觸頂進(jìn)入搖號環(huán)節(jié)。12月20日，拱墅區(qū)申花單元地塊，經(jīng)過78輪競價到達(dá)封頂價94.33億元，樓面價19400元/平方米，溢價率9.9%，進(jìn)入搖號環(huán)節(jié)。12月22日，該地塊最終由華潤競得，為本次土拍中成交總價最高的地塊。

拱墅區(qū)慶隆小河地塊則為本輪土拍中起拍樓面價最高的地塊，新房限價為55000元/平方米，較周邊限價上漲1000元/平米，因此吸引了多家房企參拍，經(jīng)過27輪競價達(dá)到封頂進(jìn)入搖號階段，最終成交樓板價為34611元/平方米，溢價率9.75%，進(jìn)入搖號環(huán)節(jié)。12月22日，該地塊由杭州地上房地產(chǎn)集團(tuán)競得。

本場土拍中起拍總價最高的地塊為余杭區(qū)余杭組團(tuán)YH-18單元杭騰未來社區(qū)地塊，成交價88.24億元，由龍湖與浙江交投聯(lián)合以底價競得，樓面價14923元/平方米。該宗地出讓面積18.1萬平方米，容積率3.27，建筑面積59.13萬平方米，用途為住宅。

本批次余杭區(qū)共出讓2宗地塊，另一宗地為余杭區(qū)杭州未來科技城YH02-I-06-1地塊，經(jīng)過16輪競價，到達(dá)封頂價17.18億元，樓面價19393元/平方米，溢價率9.56%。該宗地出讓面積4.03萬平方米，容積率2.2，建筑面積8.86萬平方米，用途為住宅。12月22日，該宗地由綠城競得。

在第三輪杭州土拍中，拿地房企仍以中海、中國鐵建(601186)、綠城、中交城投、杭州地鐵集團(tuán)、富春山居集團(tuán)等央企和本土國企為主，此外濱江、龍湖、德信等民企亦有所獲。

從首輪集中供地“過熱”到二輪“遇冷”，再到第三輪“回暖”，杭州通過三輪集中供地探索出了一套規(guī)則與路線：匹配了房企的拿地利潤率和現(xiàn)金流要求，遏制了地價和房價大幅上行，也防止土地市場進(jìn)一步下滑。在年底這一輪土地市場回暖的助力下，2021年度杭州市區(qū)成交土地金額超3000億元，較2020年全年成交金額增幅達(dá)34%。