“2021年，今年北京甲級寫字樓市場去化創(chuàng)歷史紀(jì)錄，凈吸納量近114萬平方米。疫情雖然反復(fù)，但實際影響已經(jīng)基本消散，寫字樓需求呈爆發(fā)式增長?！痹?2月22日舉行的高力國際華北區(qū)第四季度新聞發(fā)布會上，華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海如是說。此外，嚴(yán)區(qū)海還表示，在大宗寫字樓租賃成交中，一半以上來自互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。

隨著CBD中服地塊和麗澤商務(wù)區(qū)在建項目陸續(xù)入市，北京第二輪寫字樓供應(yīng)高峰期基本結(jié)束。北京寫字樓市場進入去化周期。從目前來看，北京甲級寫字樓空置率已經(jīng)降至15.1%，走出去年階段性高點，而租金也在底部徘徊。預(yù)計未來半年內(nèi)租金有望企穩(wěn)回升。

甲級寫字樓凈吸納量創(chuàng)新高，租金在底部徘徊

今年北京甲級寫字樓市場去化表現(xiàn)亮眼，2021年凈吸納量近114萬平方米，這是有歷史記錄以來最好的去化數(shù)據(jù)。如果去除自用面積，全年的市場去化面積依然超過95萬平方米。其中，第四季度凈吸納量就達到30萬平方米。

從2021年全年來看，市場需求主要集中在CBD、麗澤和亞奧市場。同時，這三個子市場也是近幾年新項目入市比較集中的區(qū)域。

值得關(guān)注的是，以互聯(lián)網(wǎng)科技為代表的企業(yè)已經(jīng)成為影響北京辦公樓市場的重要力量。據(jù)不完全統(tǒng)計，在超過5000平方米的大宗寫字樓租賃成交中，互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)占52%?；ヂ?lián)網(wǎng)科技行業(yè)2021年新租和擴租面積接近140萬平方米，其中甲級寫字樓約45萬平方米，乙級寫字樓25萬平方米，產(chǎn)業(yè)園寫字樓近70萬平方米。如果算上低于5000平方米的租賃成交，保守估計互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)全年新增辦公面積在160萬-200萬平方米之間。

此外，供需兩端的表現(xiàn)也在改變市場價格的預(yù)期。從租金來看，北京甲級寫字樓租金降幅在下半年呈現(xiàn)企穩(wěn)跡象，第四季度平均租金維持在每月每平方米340.4元，而相較于2020年底的租金，降幅進一步縮窄到只有2.9%，遠低于2020年超8%的平均降幅。

空置率降至15.1%，超預(yù)期需求上漲

隨著CBD中服地塊和麗澤商務(wù)區(qū)在建項目的陸續(xù)入市，北京第二輪供應(yīng)高峰期基本結(jié)束。2021年作為本輪供應(yīng)高峰期的最后一年，全年新入市項目總體量近71萬平方米，主要集中在CBD和麗澤。

對此，高力國際華北區(qū)研究部董事陸明表示，今年新增供應(yīng)量低于年初預(yù)期，主要是由于部分新項目全部業(yè)主自用或延期入市，更合理的新增供應(yīng)量并未給市場帶來沖擊，不至于在短期內(nèi)快速推高空置率。

從全年來看，年度空置率大幅回調(diào)。截至目前，北京甲級寫字樓空置率已經(jīng)降至15.1%，年降幅達到4.4個百分點。去年四季度19.4%的空置率將成為未來階段性高點。

空置率下降主要也是受益于超預(yù)期的需求暴漲，其中包括頭部互聯(lián)網(wǎng)公司的大面積新增需求。目前，北京甲級寫字樓市場已經(jīng)有四個市場空置率低于10%，分別是金融街(000402)（6.9%），中關(guān)村(000931)（7.1%），亞奧（8.8%）和望京（8.9%）。

CBD作為存量最大的市場，目前甲級寫字樓的空置率僅為10.9%，年降幅達到了6.5個百分點。

值得一提的是，目前，甲級寫字樓空置率降幅最大的市場依然是麗澤，空置率從76.6%降至48.9%，降幅達到27.7%。其次是亞奧市場，空置率從超過20%的水平降至8.8%，降幅近12個百分點。這兩個子市場的快速去化主要是由于互聯(lián)網(wǎng)和金融企業(yè)外溢所致。

新京報記者 袁秀麗

編輯 武新 校對 楊許麗