房地產(chǎn)走出負(fù)向循環(huán)的“最大堵點(diǎn)”，在哪兒？

地產(chǎn)銳觀察微信號
2021-12-23 06:17:43

地產(chǎn)銳觀察

前幾天，應(yīng)「地產(chǎn)銳觀察」投融資群群友建議，紅姐在微信群里發(fā)起了一個投票，請大家討論一下，形成本輪房地產(chǎn)業(yè)負(fù)向循環(huán)的起點(diǎn)是什么。

A.銷售下行

B.融資端收緊

C.信用風(fēng)險頻發(fā)

D.房企促回款打折銷售

E.其他（請闡述理由）

投票結(jié)果顯示，除了D沒有群友選外，A、B、C、E 皆有，其中選B的最多，選E并給出理由的次之，選擇A的也有，選擇C的較少。

地產(chǎn)銳觀察

紅姐把選項投給了B。

與2021年上半年樓市銷售量價齊升不同的是，自 6 月開始，全國各地銷售均開始降溫，且逐月愈差，包括上半年樓市銷售的熱點(diǎn)地區(qū)也基本全軍覆沒。

據(jù)世聯(lián)行(002285)統(tǒng)計，2021年三季度，全國商品住宅、商品房銷售額同比分別下降 14.9%、14.1%，與上半年相比，轉(zhuǎn)冷的速度與幅度罕見。

背后的原因當(dāng)然是多方面的，如多個城市實(shí)施學(xué)區(qū)房新政和二手房指導(dǎo)價，多個城市出現(xiàn)二手房停貸，而融資斷流導(dǎo)致H大暴雷事件則是加重因素。

H大暴雷導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)進(jìn)一步收緊了對民營房企的融資，暴雷房企陸續(xù)增多，購房者預(yù)期愈發(fā)悲觀，地方政府同時收緊了預(yù)售資金監(jiān)管，房企為了活下去選擇躺平拿地，行業(yè)進(jìn)入了負(fù)向循環(huán)。

其他選擇B的群友們，也有的給出了理由：

“資金問題是源頭。融資要正常，就沒有C和D，A大概率也不會發(fā)生。資金斷流會讓一切動作變形，擠兌，踩踏，誤殺……”

“經(jīng)營性現(xiàn)金流關(guān)鍵在于按揭應(yīng)收。近一年來，按揭規(guī)模相比往年趨嚴(yán)，按揭屬融資的一種?！?/p>

“除了B，還有銀行按揭貸以及資金監(jiān)管。賣了房子回不了款，資金都進(jìn)了監(jiān)管賬戶，同時銀行收縮按揭貸，回款額度少，回款周期長。這三點(diǎn)是壓在地產(chǎn)公司頭上的三座大山。”

“下半年銀行政策系列收緊，導(dǎo)致了市場客戶恐慌，引發(fā)下行。個人覺得，這個問題分宏觀層面、從業(yè)者和客戶端視角，我說的是從C端客戶視角。”

地產(chǎn)銳觀察

把選項投給A的群友們認(rèn)為，銷售下行是一切的起源。

“如果沒有A，其他的情況不會發(fā)生。即便融資端收緊，但有足夠的銷售回款的話，有的是資方提供給融資資源。銀行從來不差錢，熱資總量從來龐大，資金就像一條巨大的河流，就看有沒有什么東西吸引流向何方?！?/p>

“融資端放開又如何？如果能改善A，一切都好談?！?/p>

“我個人感覺是市場端的變化，才是最深遠(yuǎn)和最根本的起點(diǎn)。”

把把選項投給C的群友們則認(rèn)為，是信用風(fēng)險的頻發(fā)導(dǎo)致了負(fù)向循環(huán)的形成。

“融資收緊，但銷售回款占資金來源一半以上。要不是雷多也不至于瞬間演化成這樣吧！三道紅線去年8月就出了，那時候開始融資就收緊了。但明顯這一輪（收緊）太快了?！?/p>

地產(chǎn)銳觀察

而把選項投給E的群友，則各有各的看法。

“我認(rèn)為原因是多種的。一經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整；二國家產(chǎn)業(yè)政策的導(dǎo)向，資本當(dāng)然會隨風(fēng)倒；三房地產(chǎn)業(yè)有泡沫，需要再擠擠水；四關(guān)鍵是我們的年輕人不愿意早結(jié)婚，早生娃，多生娃，需求日漸下降。

說房子貴恐怕也是有不全面吧。鶴崗市的房子2到3萬一套貴嗎？那里工資平均2000元，請問誰愿意去？沒有人的地方經(jīng)濟(jì)有活力可言嗎？未來如果中國人口持續(xù)負(fù)增長，發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)還有得干，北方寒冷地區(qū)肯定會很尷尬?！?/p>

“金融與房地產(chǎn)血肉相連或者說是唇齒相依的關(guān)系，偶忽出現(xiàn)咬到嘴唇的事，也是政策所迫。而政策所迫與房企失信違規(guī)有關(guān)——這是一個閉環(huán)的鏈條，嚴(yán)格說沒啥起端與終端。任何一個環(huán)節(jié)，這個價值鏈條都會受損。不過拋開價值鏈不說，問題在下面，根子在上面，還是設(shè)計出了問題！”

“人口、行業(yè)等多種力量的共振，形成2020年歷史上重大的拐點(diǎn)，在這時候發(fā)生一個負(fù)向的循環(huán)，舊有的高周轉(zhuǎn)商業(yè)模式已經(jīng)崩塌了，很多企業(yè)也就不在了。現(xiàn)在再去穩(wěn)預(yù)期，只是拖底，拖住拖不住，市場上沒有共識。

“穩(wěn)房地產(chǎn)不失速的方式，回歸雙軌制，國進(jìn)民退，滿足合理需求；底層商業(yè)模型上，按照杜邦分析，杠桿率和周轉(zhuǎn)率降下來，維持roe的方式只能提高利潤率；向開發(fā)價值鏈要利潤，向管理要紅利，精益制造；或是政府在土地端讓利。沒有利潤，很多股東也會退出這個市場的。所以行業(yè)重塑之后，高杠桿能活下來的，也面臨開發(fā)價值鏈的能力重塑?！?/p>

也有的群友直言，認(rèn)為導(dǎo)致形成房地產(chǎn)業(yè)負(fù)向循環(huán)的起點(diǎn)原因是“監(jiān)管部門對經(jīng)濟(jì)下行壓力的誤判”。

地產(chǎn)銳觀察

在紅姐看來，雖然很多群友認(rèn)為B（即融資端收緊）是導(dǎo)致本輪房地產(chǎn)業(yè)形成負(fù)向循環(huán)的起點(diǎn)，但推動房地產(chǎn)走出負(fù)向循環(huán)的關(guān)鍵，卻不在B。

就像前面選擇A的群友所言，如今，如果能改善A（即銷售），一切都好談。

那么改善A的關(guān)鍵又是什么呢？

12月21日長江證券(000783)也發(fā)表了一篇研報，對央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購金融服務(wù)的通知》進(jìn)行了點(diǎn)評。

紅姐覺得里面的觀點(diǎn)寫的特別透徹。長江證券認(rèn)為：

◆金融主管部門已經(jīng)多次釋放暖意，但風(fēng)險偏好的修復(fù)需要時間，總量層面的寬松，短期內(nèi)很難解決微觀結(jié)構(gòu)風(fēng)險（即房企繼續(xù)暴雷）。

◆一系列核心問題仍存有不確定性。優(yōu)質(zhì)企業(yè)收并購出險房企的項目，多大程度上能緩解出現(xiàn)房企短期債務(wù)壓力？出險房企后續(xù)內(nèi)生造血功能和市場風(fēng)險偏好何時修復(fù)？尚需觀察。

◆中央經(jīng)濟(jì)工作會議定調(diào)穩(wěn)增長以及房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)地位再次被提及之后，市場對于政策邊際寬松的預(yù)期逐步增強(qiáng)，但當(dāng)前實(shí)際發(fā)力仍局限于金融層面且力度相對有節(jié)制。

長江證券認(rèn)為，其他部委和地方政府層面的房地產(chǎn)維穩(wěn)政策有待進(jìn)一步落地，更強(qiáng)有力的“組合拳”才是打破當(dāng)前僵局的關(guān)鍵。

12月21日，天風(fēng)證券也發(fā)表了一篇點(diǎn)評研報，認(rèn)為雖然再融資對優(yōu)質(zhì)房企的偏好已經(jīng)兌現(xiàn)，但是行業(yè)景氣度能否順利修復(fù)依然是收并購?fù)七M(jìn)的最大前提。