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過去，地產(chǎn)邏輯是先做大再做強(qiáng)，不強(qiáng)也必須得大。所以，才有了膽肥的開發(fā)商，不斷借錢、借杠桿來沖規(guī)模。

2021年，從宇宙級(jí)房企恒大暴雷開始，“大而強(qiáng)”的鐵律被徹底擊碎。

不少頭部房企，正是因?yàn)樘@眼而被“做空者”盯上，哪怕有一絲風(fēng)吹草動(dòng)，也要被無限放大。甚至一些千億且上市房企，因?yàn)閰^(qū)區(qū)幾億到期的美元債務(wù)，竟然被壓得喘不過氣而最終倒下。

有人說，這一輪洗牌期，只有央企、國企地產(chǎn)公司才能活下來。其實(shí)并不然，一些不顯山不露水的中小房企也過得很滋潤。一家50強(qiáng)開外的房企老板告訴樂居財(cái)經(jīng)，“很多房企不行了，但我們可以隨便拿百億出來，不差錢?！?/strong>

這些中小房企，有的是腰部房企，有的是區(qū)域房企，還有的是港資或外資房企。它們有自己“悶聲發(fā)大財(cái)”的不同打法，但共同點(diǎn)是謹(jǐn)慎專注，注重產(chǎn)品品質(zhì)，不盲目尋求擴(kuò)張。

行業(yè)潮水褪去，恰恰給了所有人一個(gè)重新審視規(guī)模的機(jī)會(huì)。例如，在泰禾董事長黃其森看來，需要改變是泰禾過往對于規(guī)模追求，我們選擇小而美、小而精的戰(zhàn)略，保持300億左右規(guī)模。

沒犯錯(cuò)的腰部房企

如今，小日子過得不錯(cuò)的典型腰部房企，包括遠(yuǎn)洋集團(tuán)、合生創(chuàng)展、金輝集團(tuán)。

今年以來，遠(yuǎn)洋活躍的身影隨處可見。12月16日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)與大股東中國人壽(601628)訂立150億元金融框架協(xié)議。在房企普遍錢荒之際，150億不是一筆小數(shù)目。

不止于此，年內(nèi)，它以40億元收購紅星地產(chǎn)70%股權(quán)，獲得平安銀行(000001)300億元授信額度，參與設(shè)立國內(nèi)寫字樓市場最大規(guī)模的美元基金等。

相比前幾年的“低調(diào)”，遠(yuǎn)洋反而在近兩年房地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)峻形勢下提出“南移西拓”與“城市深耕”戰(zhàn)略，項(xiàng)目投資動(dòng)作頻頻。年內(nèi)，遠(yuǎn)洋頻頻在佛山、青島、廈門等多個(gè)城市落子，還簽下了重慶江北區(qū)、成都青白江公園、長沙市天心區(qū)等地的城市更新項(xiàng)目。

今年年中報(bào)顯示，遠(yuǎn)洋的“三道紅線”指標(biāo)全部達(dá)標(biāo)，均處于“綠檔”。同期，其融資成本為5.04%，較去年底進(jìn)一步下降。

與遠(yuǎn)洋類似，另一家腰部房企合生創(chuàng)展也不容小覷。過去，合生創(chuàng)展是中國第一家百億級(jí)地產(chǎn)企業(yè)，曾被王石稱為地產(chǎn)界“航空母艦”。不過，同為“華南五虎”之一的它在后續(xù)行業(yè)瘋狂時(shí)，卻出現(xiàn)了掉隊(duì)。

如今，隨著地產(chǎn)二代朱一航旗下的EDG在電競中奪冠，也順便帶火了合生創(chuàng)展，讓這家老牌房企重回人們視線。

再加上，恒大陷入危機(jī)之時(shí)，合生一出手就是200億元，擬接盤恒大物業(yè)51%股權(quán)，讓這家低調(diào)多年的隱形富豪再次刷了一波存在感。

不過，朱老板接盤恒大物業(yè)并非順?biāo)臁?0月20日晚，恒大宣布轉(zhuǎn)讓恒大物業(yè)股權(quán)授予合生創(chuàng)展的事項(xiàng)終止。而合生創(chuàng)展表示，因恒大單方面提出修改及終止協(xié)議，導(dǎo)致收購恒大物業(yè)交易未能完成。

接盤許家印的恒大物業(yè)，并非合生創(chuàng)展老板朱孟依的首次。早在2017年，王健林拋售萬達(dá)資產(chǎn)，當(dāng)時(shí)人們或許只記得接盤方富力、融創(chuàng)。但很多人并不清楚，當(dāng)時(shí)朱孟依的珠江人壽花了30億元接手南昌西湖萬達(dá)廣場等幾個(gè)項(xiàng)目。

今年，合生在買地上也毫不手軟。1月，合生重倉北京，46.57億元拿下大興舊宮鎮(zhèn)南郊農(nóng)場棚戶區(qū)改造項(xiàng)目；4月以7.31億元獲得廣州增城永寧創(chuàng)業(yè)大道北側(cè)地塊。除此以外，合生創(chuàng)展還在在大灣區(qū)的核心城市廣州拿下多個(gè)舊改項(xiàng)目。

如今，在地產(chǎn)行業(yè)毛利潤率20%左右情況下，合生創(chuàng)展過去兩年毛利潤率超50%，去年更是超63.5%。

更為值得注意的是，合生還是一家“炒股”能手，接連在股票市場出手，科技、醫(yī)療、新消費(fèi)、供應(yīng)鏈成為其首選領(lǐng)域。2021年上半年，合生創(chuàng)展通過旗下的合生資本平臺(tái)進(jìn)行資本投資實(shí)現(xiàn)收入達(dá)50.07億港元，2020年實(shí)現(xiàn)收入更是高達(dá)80.30億港元。

除了遠(yuǎn)洋和合生，一家閩系房企也在今年地產(chǎn)下行時(shí)逆勢前行，它就是金輝集團(tuán)。

雖為閩系房企，但金輝的一大重鎮(zhèn)則在北方區(qū)域，且集團(tuán)總部就在北京。與閩系房企不同的是，金輝集團(tuán)并未進(jìn)行無序擴(kuò)張，且于去年10月，成功在港上市。

過去很容易被忽視的金輝，卻在財(cái)務(wù)方面表現(xiàn)出優(yōu)異的水平。今年半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，金輝融資結(jié)構(gòu)中銀行貸款占66.3%，債券占28.9%，非標(biāo)融資不到5%，沒有使用過任何商票，在行業(yè)內(nèi)屬于罕見。

在項(xiàng)目布局方面，不同于其它房企死死盯著一線城市不放，金輝97.9%的土儲(chǔ)位于強(qiáng)二線及核心三線城市，這些城市為金輝未來發(fā)展提供了強(qiáng)勁的彈藥。

以至于有人說，當(dāng)下金輝之所以能夠比同規(guī)模性房企優(yōu)勢突出，并非它有多強(qiáng)，而是因?yàn)樗鼪]有犯錯(cuò)誤。

區(qū)域房企逆勢加倉

與腰部房企不同的是，當(dāng)下有一部分區(qū)域性房企，也活得相當(dāng)滋潤，比如，濱江集團(tuán)、敏捷集團(tuán)、龍光集團(tuán)。

作為老牌浙系房企，在房地產(chǎn)行業(yè)黃金時(shí)期，濱江集團(tuán)(002244)一直默默無聞，除了浙江，全國難聞其名。不過，地產(chǎn)寒冬之下，當(dāng)其他房企停止拿地時(shí)，濱江積極布局浙江10余個(gè)地級(jí)市，前三季度的拿地量接近前兩年全年。

今年三季報(bào)顯示，濱江營收244.36億元，同比增長89.43%；凈利潤13.25億元，同比增長49.08%。

這凈利增長水平，另很多房企都垂涎欲滴。要知道，迫于現(xiàn)金流壓力，今年許多房企不得不大打折扣促銷，以價(jià)換量，以至于凈利紛紛呈現(xiàn)負(fù)增長。

業(yè)績快速增長的背后，得益于濱江極致深耕策略。近些年來，在房企紛紛北上南下，西移東擴(kuò)，不將雞蛋放到一個(gè)籃子里，分散投資時(shí)，濱江集團(tuán)卻反其道而行之，扎根杭州，聚焦長三角核心城市。

今年半年報(bào)顯示，濱江總土儲(chǔ)可售貨值約2780億，其中杭州占67%，浙江省其它城市占比16%，浙江省外占比僅17%。

加之，浙江為全國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)之地，人們對房地產(chǎn)需求優(yōu)于大部分地區(qū)。超級(jí)深耕策略助力濱江最大程度整合、聚焦資源，讓其在行業(yè)不景氣下逆市超車。濱江2021年的銷售目標(biāo)1500億元，截至11月底目標(biāo)達(dá)成率103%。

除了濱江外，敏捷集團(tuán)也是行業(yè)中為數(shù)不多“活得好”的區(qū)域性房企。資料顯示，它總資產(chǎn)超1000億元，已開發(fā)各類物業(yè)總建筑面積近5000萬平方米，去年實(shí)現(xiàn)年銷售額超510億元。

快速增長還在繼續(xù)，機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，敏捷集團(tuán)1-11月銷售額600.8億元，當(dāng)月排第54名，同比增長33.5%。

敏捷快速增長的背后，依然得益于區(qū)域深耕的戰(zhàn)略。它堅(jiān)持區(qū)域化發(fā)展戰(zhàn)略，以區(qū)域成片建設(shè)開發(fā)為主要業(yè)務(wù)模式，立足廣州，持續(xù)深耕珠三角，積極融入粵港澳大灣區(qū)建設(shè)，布局長三角城市群。

從2009年起，敏捷進(jìn)入全國拓展階段。截至目前，其業(yè)務(wù)覆蓋以珠三角為核心，輻射四川、湖南、湖北、廣西、浙江、江蘇等省市自治區(qū)的多個(gè)城市，形成了以珠三角為基點(diǎn)，有序輻射全國的戰(zhàn)略布局。

據(jù)接近敏捷人士透露，“公司資金很穩(wěn)，可以拿百億出來?！闭^手中有錢，心中不慌。在當(dāng)下，這尤為珍貴。因?yàn)?，只要讓人家相信你有錢，不會(huì)暴雷，就已經(jīng)贏在起跑線。

同在大灣區(qū)的龍光，表現(xiàn)也可圈可點(diǎn)。在今年土拍市場在國家隊(duì)的掃蕩下，龍光是極少數(shù)仍有實(shí)力入場拼搶的民企，讓不少千億龍頭都眼紅。

今年上半年，龍光透過公開市場招拍掛的方式新獲取項(xiàng)目27個(gè)，應(yīng)占權(quán)益總建筑面積為363.33萬平方米。同期，龍光拿地金額為292億元，投銷比小于40%。

更為重要的命題是，如何在這嚴(yán)絲合縫的規(guī)則中拿好地，自然成為房企今年最為關(guān)注的焦點(diǎn)。

龍光堅(jiān)持聚焦深耕戰(zhàn)略，前瞻性布局粵港澳大灣區(qū)及長三角等中國最具價(jià)值的核心都市圈。于2021年6月底，龍光土地儲(chǔ)備的總建筑面積約為8556萬平方米。若以貨值計(jì)算，粵港澳大灣區(qū)及長三角區(qū)域占比約為85%。

不論是濱江，還是敏捷、龍光，這些在起步期就認(rèn)準(zhǔn)優(yōu)質(zhì)區(qū)域，持續(xù)做價(jià)值投資的區(qū)域房企，雖然在規(guī)模上比不了頭部玩家。但在眼下快周轉(zhuǎn)、高杠桿紅利消退之時(shí)，卻顯現(xiàn)出了碾壓性優(yōu)勢。

低杠桿選手

在百強(qiáng)房企序列，隱藏著一位默默無聞的大華集團(tuán)。這家房企成立1988年，總部位于上海，是最早一批進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)，但至今仍未上市。

別人恐懼時(shí)我貪婪。今年以來，大華耗資重金在上海、杭州、濟(jì)南等城市落子，比如6月，它以71億投資拿下廣東一個(gè)舊改項(xiàng)目；8月，又以28.84億元拿下佛山禪城張槎板塊地塊。

拿了這么多地的大華地產(chǎn)，依然還是一家零踩線的房企。

在杠杠模式上，大華采用低杠桿運(yùn)營，以低成本開發(fā)貸為主，規(guī)避高成本非標(biāo)融資，并無商票等。到今年上半年末，其現(xiàn)金短債比為4.21，凈負(fù)債率為51.12%，扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率64.27%。

在項(xiàng)目上，大華優(yōu)勢在于大盤開發(fā)，很多項(xiàng)目都是百萬方起步，還收獲不少的城市更新項(xiàng)目。

例如，大華集團(tuán)在上海開發(fā)的大華社區(qū)（占地3.5平方公里）、大華錦繡華城（原浦東六里現(xiàn)代生活園區(qū)，占地3.3平方公里），大場老鎮(zhèn)改造社區(qū)（大華新界，占地2.5平方公里）均已成為欣欣向榮的新城鎮(zhèn)，總計(jì)約有25萬居住人口。

眾所周知，地產(chǎn)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，資金沉淀量大，然而大盤項(xiàng)目易放慢周轉(zhuǎn)節(jié)奏，但往往會(huì)帶來可觀的收益。

在地產(chǎn)圈里，不僅有耐得住寂寞的大華，還有仁恒置地、新世界中國等外資、港資選手的實(shí)力同樣不容小覷。

1993年，新加坡房地產(chǎn)商仁恒置地首入中國上海。近30年來，它由上海到南京，再至蘇州、成都、珠三角、天津等多個(gè)城市。

實(shí)際上，仁恒置地一直專注開發(fā)高端住宅為主，“慢工出細(xì)活”成為這家企業(yè)不變的標(biāo)準(zhǔn)之一。

在公司掌舵人鐘聲堅(jiān)看來，目標(biāo)可以用數(shù)字來表達(dá)，但企業(yè)發(fā)展也要遵循市場規(guī)律。他曾表示，“防守排第一，發(fā)展排第二，著重于產(chǎn)品，逐步地有道理地發(fā)展，至于銷售規(guī)模順其自然?！?/strong>

也正是由于此，在房地產(chǎn)行業(yè)暴雷不斷的情況下，仁恒置地此前并未重規(guī)模，進(jìn)行無序擴(kuò)張。低杠桿，讓它依然活得很好。

不久前，仁恒置地耗資36.72億元摘得無錫一宗商住地；10月，仁恒聯(lián)合越秀46億元拿下閔行一宗地；7月，仁恒還以35億拿下南通地王。以至于有人說，仁恒的收并購團(tuán)隊(duì)不是在飛機(jī)上，就是在去機(jī)場的路上，團(tuán)隊(duì)全國各地跑去看項(xiàng)目。

今年以來，一度沉寂的港資房企再度在內(nèi)地市場活躍起來，大手筆投資，均是看好內(nèi)地發(fā)展?jié)摿?。其中典型者如新世界發(fā)展。

近來，新世界中國在大灣區(qū)舊改領(lǐng)域可謂所向披靡。9月22日，拿下廣州增城區(qū)荔城街夏街村舊村全面改造項(xiàng)目，投資金額約70億元。僅一個(gè)月前，其剛成為廣州海珠區(qū)聯(lián)星村舊改正式合作企業(yè)，投資47.7億元。

據(jù)悉，目前新世界中國在廣州投資累計(jì)已超2000億元，在深圳羅湖、南山、坪山等地也拿下多個(gè)舊改項(xiàng)目。

物業(yè)投資領(lǐng)域，新世界也瞄準(zhǔn)了內(nèi)地市場。9月8日，新世界發(fā)展以33.75億元收購上海香港新世界大廈股權(quán)，包括58層寫字樓和上海K11購物藝術(shù)中心。

成立于1999年7月的新世界中國，為新世界發(fā)展旗下的內(nèi)地物業(yè)旗艦，是最早進(jìn)入中國內(nèi)地的港資企業(yè)之一。今年1月，新世界中國甚至將總部從香港遷至廣州。鄭氏家族重倉內(nèi)地市場和大灣區(qū)的意圖顯而易見。

不管是腰部房企，還是區(qū)域房企，或是港資或外資房企，它們有不同的底層邏輯，但始終將利潤、風(fēng)險(xiǎn)做到嚴(yán)格管控，穩(wěn)健成長。事實(shí)上，像這樣的中小房企，其實(shí)還有很多，經(jīng)過這輪洗禮，未來行業(yè)將會(huì)轉(zhuǎn)向“頭部房企變小，腰部房企受益”的格局。