仍未走出困境的貝殼找房[BEKE]（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“貝殼”）遭遇新挑戰(zhàn)。

而值得業(yè)內(nèi)關(guān)注的是，貝殼的金融業(yè)務(wù)也隨著貝殼的經(jīng)營(yíng)狀況起起伏伏。

做空考驗(yàn)

在經(jīng)歷創(chuàng)始人離世、房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺(tái)之后，貝殼遭遇渾水做空。

12月16日，著名做空機(jī)構(gòu)渾水表示正在做空貝殼，渾水聲稱(chēng)貝殼夸大了新房交易總和與傭金。

對(duì)此，貝殼回應(yīng)稱(chēng)，渾水對(duì)中國(guó)房產(chǎn)交易行業(yè)缺乏基本認(rèn)知，報(bào)告存在大量事實(shí)錯(cuò)誤、未經(jīng)正式的陳述以及誤導(dǎo)性的猜測(cè)和解讀。

與此同時(shí)，貝殼表示，董事會(huì)已授權(quán)獨(dú)立審計(jì)委員會(huì)對(duì)渾水報(bào)告中的主要指控進(jìn)行內(nèi)部審查，并由審計(jì)委員會(huì)聘請(qǐng)的獨(dú)立第三方顧問(wèn)提供協(xié)助和建議。

渾水的做空確實(shí)一個(gè)挑戰(zhàn)，但面對(duì)中國(guó)最大的線上線下一體化房產(chǎn)交易及服務(wù)平臺(tái)，市場(chǎng)的反應(yīng)還算冷靜，能在多大程度上影響貝殼還很難說(shuō)。

至少截至目前，從股價(jià)上來(lái)看，貝殼并沒(méi)有受到渾水做空的太大影響。

或許投資者看到，早在渾水做空之前，貝殼經(jīng)歷多輪利空，自我調(diào)整早就已經(jīng)開(kāi)始了。

貝殼由鏈家網(wǎng)升級(jí)而來(lái)，是鏈家地產(chǎn)在2018年推出的線上線下房產(chǎn)交易和服務(wù)平臺(tái)，2020年8月，在紐交所掛牌上市。

貝殼在招股說(shuō)明書(shū)中披露，其境內(nèi)的資產(chǎn)有三類(lèi)，第一類(lèi)是貝殼找房旗下的平臺(tái)、技術(shù)型資產(chǎn)，第二類(lèi)是以鏈家垂直門(mén)店業(yè)務(wù)為主的中介服務(wù)資產(chǎn)。第三類(lèi)是以貝殼金服主的金融資產(chǎn)。

金融資產(chǎn)是貝殼創(chuàng)新業(yè)務(wù)的重要部分，貝殼曾一度對(duì)金融板塊寄予厚望。

在一次財(cái)報(bào)電話中，貝殼高管曾表示，中短期看，貝殼的金融業(yè)務(wù)會(huì)專(zhuān)注于協(xié)助客戶完成交易，2020年第三季度，貝殼金融業(yè)務(wù)的市場(chǎng)滲透率達(dá)到了8.6%。同時(shí)，貝殼與大量的金融機(jī)構(gòu)合作，為貝殼用戶提供服務(wù)。

但從2021年10月開(kāi)始，貝殼在上海的多個(gè)業(yè)務(wù)部門(mén)開(kāi)始裁員，其中金融業(yè)務(wù)是裁員人數(shù)最多的部門(mén)之一。

對(duì)于此次裁員，貝殼回應(yīng)媒體稱(chēng)，今年行業(yè)環(huán)境發(fā)生較大的變化，貝殼據(jù)此對(duì)上海地區(qū)金融等部分業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)整。

財(cái)報(bào)顯示，貝殼的新興服務(wù)和其他服務(wù)，2021年第二季度的凈收入為0.7億元，同比增長(zhǎng)了50.6%。2021年上半年，凈收入1.2億元，增加的主要原因是圍繞房屋交易服務(wù)的金融服務(wù)滲透率提高，以及通過(guò)公司平臺(tái)完成的房屋翻新單元數(shù)量增加。

可見(jiàn)，貝殼金融業(yè)務(wù)的增速并不慢。

金融業(yè)務(wù)首當(dāng)其沖

但是，為何市場(chǎng)一遇冷就拿金融資產(chǎn)開(kāi)刀了呢？

公開(kāi)資料顯示，貝殼金服主體為貝殼金科控股（北京）有限公司，由Beike Finance Holdings（Hong Kong）Limited全資控股。貝殼金服旗下子公司包括一家小貸公司、兩家擔(dān)保公司、一家商業(yè)保理公司、一家融資租賃公司、一家支付公司以及一家保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)公司。

目前，貝殼金服的主要產(chǎn)品包括安心保、安心贖系列以及裝貝。

裝貝是裝修分期產(chǎn)品。安心保釋幫助二手房交易中的賣(mài)家，提前使用買(mǎi)家按揭貸款，用于解除房屋抵押的擔(dān)保產(chǎn)品。還有三款資金來(lái)源不同的“贖樓”產(chǎn)品，也都是幫助二手房賣(mài)家獲得資金，用以解除房屋抵押。

除了裝貝，貝殼金服的主要產(chǎn)品都是針對(duì)二手房交易的。

而恰恰是這樣的產(chǎn)品和業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，使得貝殼在裁員的時(shí)候，先拿金融業(yè)務(wù)部門(mén)下手了。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，第二季度，貝殼營(yíng)業(yè)收入為242億元，同比增長(zhǎng)20%，但營(yíng)收的增長(zhǎng)并沒(méi)有轉(zhuǎn)化為利潤(rùn)，毛利率為22.1%，同比下降10%，凈利潤(rùn)11億元，更是大降60.7%。

貝殼解釋稱(chēng)，二季度受市場(chǎng)降溫措施的影響，二手房交易下降，對(duì)凈收入貢獻(xiàn)降低，這是毛利率下降的一大原因。

“房住不炒”配套調(diào)控措施的密集出臺(tái)，房地產(chǎn)調(diào)控政策和相關(guān)金融政策疊加影響下，房地產(chǎn)成交量開(kāi)始下跌。

在資金層面，2020年12月31日，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），通知對(duì)各類(lèi)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款占比及個(gè)人住房貸款占比的上限進(jìn)行了規(guī)定。銀行開(kāi)始收緊住房貸款，很多地區(qū)出現(xiàn)“貸款難”的現(xiàn)象。

二手房指導(dǎo)價(jià)政策導(dǎo)致二手房的掛牌價(jià)滑落，導(dǎo)致一些賣(mài)家短期內(nèi)不打算出售，房源數(shù)量減少明顯。

供需兩側(cè)都深受政策影響，體現(xiàn)在二手房的交易數(shù)據(jù)上，就是非常明顯的下降。2021年8月，上海二手房成交量同比下跌40.06%，深圳則下跌81.96%。杭州、南京等幾個(gè)一線城市二手房成交量同樣也出現(xiàn)下跌。

二手房交易下降體現(xiàn)在貝殼整體效益上市毛利率的下降，而貝殼金融業(yè)務(wù)受到的沖擊恐怕更大、更直接。

貝殼金服業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)就是二手房交易，二手房市場(chǎng)降溫可謂傷到了其根基。這時(shí)候再看貝殼縮減金融部門(mén)規(guī)模，就很容易理解了。

對(duì)于貝殼，也不全是悲觀看法。中金公司近日發(fā)布了對(duì)貝殼的最新研報(bào)，維持貝殼跑贏行業(yè)評(píng)級(jí)。

中金研報(bào)認(rèn)為，自9月起，央行及政府高層持續(xù)發(fā)聲穩(wěn)定市場(chǎng)情緒，政策面積極信號(hào)頻出，信貸環(huán)境率先迎來(lái)邊際改善。

分析師認(rèn)為，購(gòu)房信貸環(huán)境或迎來(lái)持續(xù)改善，首套房、改善性住房按揭需求將被重點(diǎn)滿足。隨著后續(xù)政策正向調(diào)節(jié)力度逐步提升，銷(xiāo)售邊際惡化概率將進(jìn)一步降低。貝殼作為中國(guó)最大的線上線下一體化房產(chǎn)交易及服務(wù)平臺(tái)，具有一定平抑市場(chǎng)周期波動(dòng)的能力，有望率先捕捉市場(chǎng)回溫過(guò)程中加速釋放的剛性購(gòu)房需求，并持續(xù)維持強(qiáng)于市場(chǎng)的基本面韌性。

這或許可以理解，為何面對(duì)渾水的做空，投資者的反應(yīng)普遍比較謹(jǐn)慎。

而回到金融業(yè)務(wù)條線，貝殼金服圍繞的是貝殼找房的生態(tài)，而貝殼找房又根植于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，在大的周期中起起伏伏，其實(shí)是一件再正常不過(guò)的事情。

只不過(guò)，經(jīng)歷這次調(diào)整之后，業(yè)內(nèi)應(yīng)該意識(shí)到，要想穿越周期，業(yè)務(wù)必須多元化。

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