深圳龍崗萬達(dá)廣場的出現(xiàn)，給中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)帶來了一些暖意。

今年9月，萬達(dá)商管以輕資產(chǎn)模式與華南城合作，在深圳龍崗開出了首個第四代萬達(dá)廣場，盤活了因行業(yè)衰退而陷入冷清的原華南城四號館，大幅提升了原來低效資產(chǎn)的收益與價值，為中國存量商業(yè)地產(chǎn)的重整與升級，提供了一個可資借鑒的解決方案。

據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，盡管受疫情影響，開業(yè)三個月的龍崗萬達(dá)廣場仍然實(shí)現(xiàn)了總客流突破800萬、總銷售6.5億元的不俗業(yè)績。

顯然，對萬達(dá)而言，這是一個成功的項(xiàng)目，或者說是第四代萬達(dá)廣場的成功試水。從整個行業(yè)所處的歷史階段來看，深圳龍崗萬達(dá)廣場則為中國存量商業(yè)地產(chǎn)的破局和新生，提供了一劑良方。

01 必然命運(yùn)：“棄子”和“雞肋”？

中國內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)如同整個房地產(chǎn)行業(yè)一樣，經(jīng)歷了長期單邊賣方市場之下的快速成長，這種草莽式成長也讓以經(jīng)營能力和資產(chǎn)管理為核心的商業(yè)地產(chǎn)，演變?yōu)楦咧苻D(zhuǎn)、快去化的開發(fā)型業(yè)務(wù)的配角，甚至散賣商鋪也一度成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的代表性模式。

而從住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的萬達(dá)，曾創(chuàng)造了“以售養(yǎng)租”模式，并借此成為中國商業(yè)地產(chǎn)的絕對領(lǐng)袖，“以售養(yǎng)租”、以開發(fā)業(yè)務(wù)支持持有和經(jīng)營，成為特有環(huán)境下商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過往的主流模式。

就在萬達(dá)洞察行業(yè)變局，實(shí)現(xiàn)從“開發(fā)—持有—運(yùn)營”全產(chǎn)業(yè)鏈模式向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型之際，中國房地產(chǎn)行業(yè)以高負(fù)債、高杠桿推動的高周轉(zhuǎn)模式所積累的風(fēng)險，將整個行業(yè)推入了深度調(diào)控的寒冬之中。

這個寒冬中，持有型商業(yè)地產(chǎn)對于開發(fā)性現(xiàn)金流普遍性的高度依賴，在開發(fā)商母公司因?yàn)殇N售與融資雙向受限的局面之下，商業(yè)地產(chǎn)陷入水深火熱的境地也就成了自然而然的事情了。換句話說，存量商業(yè)地產(chǎn)的路，越來越不好走了。要么茍延殘喘，勉強(qiáng)維持，成為低效資產(chǎn)，要么徹底沉寂，成為負(fù)資產(chǎn)。

實(shí)際上，在高周轉(zhuǎn)模式之下，去化慢且困難的商業(yè)地產(chǎn)從來都不是開發(fā)商主動選擇的結(jié)果，而是作為提升去化較快的住宅物業(yè)的配套設(shè)施、爭取拿地優(yōu)惠條件的IP，甚至是強(qiáng)制性規(guī)劃配比的產(chǎn)物，也就是通常所說的“被動持有”產(chǎn)物。

被動持有，再加上開發(fā)商普遍缺乏管理經(jīng)驗(yàn)與商業(yè)資源，乃至對于商業(yè)地產(chǎn)作為配角的天然的內(nèi)在不重視，讓商業(yè)地產(chǎn)淪為了開發(fā)商食之無味的“雞肋”和難以甩掉的“棄子”?；蛘哒f，淪為低效資產(chǎn)是內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的必然命運(yùn)，只是時間早晚而已。

除了開發(fā)商旗下大量的低效存量商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)外，一些由于城市發(fā)展和區(qū)域功能轉(zhuǎn)換而需要重新定義其商業(yè)功能的現(xiàn)有物業(yè)（如深圳華南城4號館），乃至需要改造提升的原有商圈物業(yè)、一些老舊并走向衰落的傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)，也都迫切需要以新的商業(yè)思維和創(chuàng)新業(yè)態(tài)，以足夠強(qiáng)大的商業(yè)經(jīng)驗(yàn)、商業(yè)資源和綜合運(yùn)營能力重新挖掘和賦予其新的生命力。

對此，萬達(dá)開出的藥方是輕資產(chǎn)模式，以輕資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)存量商業(yè)地產(chǎn)的升級迭代或者起死回生。

02 化腐朽為神奇

作為內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的先行者，萬達(dá)依托長期以來規(guī)?；娜f達(dá)廣場所積累的深厚的商業(yè)經(jīng)驗(yàn)、所沉淀的強(qiáng)大商業(yè)資源以及不斷完善的管理體系所賦予的卓越執(zhí)行力，共同托起了萬達(dá)品牌超強(qiáng)的影響力。從2015年萬達(dá)開始輸出品牌和管理并推出輕資產(chǎn)的萬達(dá)廣場以來，在過去的6年中不少曾經(jīng)閑置甚至荒廢的項(xiàng)目，在萬達(dá)的操盤下都實(shí)現(xiàn)了起死回生，成為業(yè)內(nèi)津津樂道的商業(yè)傳奇。

如總建筑面積近40萬平方米的輕資產(chǎn)項(xiàng)目大慶讓胡路萬達(dá)廣場，原設(shè)計規(guī)劃建設(shè)的商場外立面已竣工，但由于招商、運(yùn)營等遲遲無法推進(jìn)而停滯近5年。該項(xiàng)目在萬達(dá)托管后于2019年7月19日開業(yè)，吸引了周圍近30公里的消費(fèi)者，成為東北最知名的購物中心之一。而讓胡路（萬達(dá)廣場）超大室內(nèi)空間的處理，諸如籃球場等體驗(yàn)業(yè)態(tài)的介入，也為創(chuàng)新的第四代廣場積累了寶貴經(jīng)驗(yàn)。”

再如上海崇明萬達(dá)廣場，在萬達(dá)接手前該項(xiàng)目因招商能力不足歷經(jīng)10年而未能開業(yè)。萬達(dá)托管以后，2020年11月27日該項(xiàng)目改造完成并開業(yè)，客流等多項(xiàng)數(shù)據(jù)均打破華東新開業(yè)購物中心的紀(jì)錄。

其實(shí)，自萬達(dá)推出輕資產(chǎn)戰(zhàn)略輸出品牌管理以來，矗立在大慶油田邊緣的讓胡路萬達(dá)、閑置十年之久又獲重生的上海崇明萬達(dá)、雪域高原上布達(dá)拉宮不遠(yuǎn)處的拉薩萬達(dá)，無一例外都在萬達(dá)的賦能之下實(shí)現(xiàn)了化腐朽為神奇，成為了所在城市的生活中心。

萬達(dá)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)模式以來實(shí)現(xiàn)了更高的發(fā)展速度，無論是在管面積，還是營收與業(yè)績的增長都堪稱亮眼，即使在疫情反復(fù)不定和宏觀經(jīng)濟(jì)呈下行之勢的2020年和2021年也都實(shí)現(xiàn)了高速的逆勢增長。2020年疫情期間不但新開業(yè)的萬達(dá)廣場數(shù)量仍在快速增長，萬達(dá)商管的滿租率不降反升而達(dá)到了99.4%。萬達(dá)商管2021年上半年財報顯示，主營業(yè)務(wù)凈利潤率為41.45%，比去年全年水平上漲超過6個百分點(diǎn)。

03 輕資產(chǎn)背后的商業(yè)邏輯

眾所周知，輕資產(chǎn)模式有更好的現(xiàn)金流和ROE（凈資產(chǎn)收益率），再加上無論是與業(yè)主的協(xié)議，還是與商戶的租約，都因?yàn)槠谙尴鄬^長而使公司運(yùn)營具有較強(qiáng)的抗波動和抗周期性，而項(xiàng)目數(shù)量的規(guī)?；c商戶的海量化也使得公司穩(wěn)定性大大提升，這都是萬達(dá)成功轉(zhuǎn)型為萬達(dá)商管以后更受行業(yè)與市場青睞的主要原因。

同時，因?yàn)槟Ｊ礁p，發(fā)展中需要的資金投入更少，而目前的行業(yè)形勢和城市發(fā)展與經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的需要又提供了廣闊的市場空間，也就賦予了萬達(dá)輕資產(chǎn)模式以更快發(fā)展的勢能。

另外，輕資產(chǎn)模式也打破了傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)邊際收益遞減的經(jīng)典模型。在傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)經(jīng)典理論模型中，隨著企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，企業(yè)的因?yàn)橥度氲牟粩嘣鲩L和資產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大而無法實(shí)現(xiàn)收益的線性增長，進(jìn)而呈現(xiàn)邊際收益遞減狀態(tài)。但是在輕資產(chǎn)模式和不斷創(chuàng)新之下，隨著企業(yè)規(guī)模的增長，企業(yè)的初始投入和創(chuàng)新成本等固定成本相對而言不斷被攤薄，反而會帶來邊際收益的遞增。這也是在當(dāng)前不斷擴(kuò)大的市場空間之下，依賴項(xiàng)目咨詢、品牌輸出和運(yùn)營管理、物業(yè)管理的萬達(dá)商管敢于提出較高的業(yè)績且信心滿滿的原因所在。當(dāng)然，這也是對傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)線性增長模型及其適用性一知半解的人所難以理解的。

當(dāng)然，輕資產(chǎn)雖好，可并非人人都能做。輕資產(chǎn)模式的魅力絕不是一蹴而就的，更不是空穴來風(fēng)的，輕資產(chǎn)模式的魅力需要建立在資源整合能力之上，沒有資源整合能力的輕資產(chǎn)噱頭不過是耍流氓而已。萬達(dá)積多年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營之功，以超群的商業(yè)資源積累與深厚的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、卓越的組織執(zhí)行能力以及自有的商業(yè)、酒店、影院、寶貝王等多種業(yè)態(tài)和依托于每年超過60億線下流量的創(chuàng)新能力，共同支撐起出萬達(dá)這塊具有超強(qiáng)資源整合能力和管理運(yùn)營能力的金字招牌，讓萬達(dá)商管成長為中國內(nèi)地不斷擴(kuò)大的商業(yè)地產(chǎn)市場的引領(lǐng)者，和存在迫切改造提升需求的中國存量商業(yè)地產(chǎn)市場的解局者。

從公開數(shù)據(jù)可以看到，2021年萬達(dá)商管計劃開業(yè)50個萬達(dá)廣場，其中輕資產(chǎn)占比68%；在萬達(dá)儲備的162個商業(yè)項(xiàng)目中，133個為輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，占比82.1%，充分說明了萬達(dá)輕資產(chǎn)模式強(qiáng)勁的市場競爭力和良好的市場前景。

整個行業(yè)正在呈現(xiàn)出新的發(fā)展趨勢，三線城市及以下市場增量仍有較大空間，一線及新一線城市標(biāo)桿性商業(yè)項(xiàng)目中迭代和存量改造升級成為主流，對于已經(jīng)走過土地紅利和金融紅利時代的中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)而言，輕資產(chǎn)輸出品牌的管理能力將成為企業(yè)未來發(fā)展的決定性因素。

對萬達(dá)而言，處于這樣一個歷史階段，無疑是幸福的，因?yàn)槭袌錾系教幎际菣C(jī)會和潛在合作者，足以讓其盡情發(fā)揮；對廣大存量商業(yè)地產(chǎn)持有方來說，盡管處于一片行業(yè)紅海之中，可也是幸運(yùn)的，因?yàn)槿f達(dá)與華南城輕資產(chǎn)合作的深圳龍崗萬達(dá)廣場，已經(jīng)為存量破局提供了一條可借鑒、可復(fù)制的求生之路，甚至是成功之道。

作者簡介：柏文喜，中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長，中國社會科學(xué)院研究生院特聘導(dǎo)師