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12月24日，北京市第三輪集中出讓的地塊大部分有了結果。

合計掛牌的13宗地塊（含1宗旅館用地）中，有8宗因為只有一次出價最終底價成交；另有2宗地因沒有房企出價而流拍；剩余3宗地將于12月27日上午轉入現(xiàn)場競價決定歸屬。

可以說，北京第三輪土拍和兩天前杭州第三輪土拍有多達24宗地塊報價觸頂?shù)膱鼍跋啾?，顯得較為冷清。

如何評價北京第三輪土拍？為什么杭州第三輪土拍能走出率先回暖的獨立行情？

01

地產(chǎn)銳觀察

12月24日，北京第三輪土拍先期底價成交8宗地，總成交金額236.36億元，結果如下：

◆朝陽東壩三宗地塊：京投公司、京投置地聯(lián)合體，以175.3億元底價包攬；

◆朝陽管莊03地塊：龍湖、京能聯(lián)合體，以底價20.8億元獲取，建面47764平米；

◆朝陽勁松街道地塊：葛洲壩(600068)集團以底價11.40億元斬獲；

◆延慶地塊：中建京西建設以底價3.9億元摘得，建面 23720平米；

◆大興黃村旅館用地：北京大興賓館有限責任公司以底價4.26億元摘得；

◆密云地塊：首開、住總、旭輝、密云城投聯(lián)合體以底價20.7億元摘得，建面約20萬平米。

兩宗流拍地塊為：

◆豐臺王佐鎮(zhèn)魏各莊地塊

◆朝陽管莊02地塊

另有3宗地塊因報名人數(shù)超過兩家轉為線下現(xiàn)場競價：

◆門頭溝永定鎮(zhèn)0001、0003地塊，報名人：電建、金地、招商、金茂

◆門頭溝永定鎮(zhèn)0002、0005地塊，報名人：電建、金地、招商、金茂

◆房山拱辰街道地塊，報名人：中建智地、龍湖、金茂

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地產(chǎn)銳觀察

如何評價北京第三輪土拍？

北京資深評地人澤龍在「地產(chǎn)星探」發(fā)文認為，雖然結果不精彩，但實際上各家房企投拓人都積極做了大量前置工作，也體現(xiàn)了當前觀望濃厚背景下，房企拿地的謹慎與理性。

比如流拍的管莊02地塊，并不是跟蹤房企不多（有不下10家深度跟蹤），而是對比之下，門頭溝和房山房價和地價差價更大，且朝陽此前供應的同質(zhì)化地塊過多，加之預計2022年第一輪供地在元旦后就會登場，時間間隔很短，王炸地塊更多，因此出手謹慎。

再比如關注度最高的勁松地塊，本來12月23日晚間北京市規(guī)劃和自然資源委員會公告這宗地也要在27日轉入現(xiàn)場競價，但12月24日也底價成交了。

紅姐了解到，原因是某家房企臨時沒有提交現(xiàn)場競價的單子，可能是被葛洲壩“勸退”。此前一直呼聲較高的地塊的一級開發(fā)主體——合生創(chuàng)展集團，也并沒有放棄這塊地。

有業(yè)內(nèi)人士告訴紅姐，合生與葛洲壩已達成協(xié)議，由葛洲壩出面拿地，合生入股。合生在附近還有另外一塊一級開發(fā)的地塊待入市，屆時葛洲壩會配合引入產(chǎn)業(yè)。

03

地產(chǎn)銳觀察

從成交表現(xiàn)來看，北京2021年第三輪土拍熱度確實不如杭州。

12月22日，2021年杭州第三輪集中土拍收官，35宗宅地集中出讓，出讓成交總價達到763億，環(huán)比第二次大漲198%；土地成交溢價率由二批次的4.6%上升到7.0%，流拍率從58%下降到31%。成交的35宗地塊中，有多達24宗達到封頂限價，轉入搖號環(huán)節(jié)。

而且，與其他城市第三輪集中土拍多由本地城投或國企兜底不同，杭州第三輪集中供地有多家民企拿到了地，有些還是首進杭州。為什么土拍率先復蘇的是杭州呢？

業(yè)內(nèi)總結，主要有兩大原因（詳情點擊跳轉為什么土拍率先回暖的是杭州？）。

其一，杭州第三輪集中供地通過上調(diào)新房限價、下調(diào)地價、減負配建，給房企留下了較大的利潤空間。

其二，杭州第三批集中供地加大了核心區(qū)域供地力度，且多個區(qū)域此前“斷供”多年，也加大了房企參拍吸引力。

除此之外，澤龍發(fā)文時也提到，除了和北京一樣“提前招好商”之外，杭州第三輪土拍條件還進行了延繳土地款、放寬房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)要求、取消報名數(shù)量限制、從“競品質(zhì)”變更為“定品質(zhì)”等調(diào)整，也是吸引房企報名的原因。

盡管北京三拍熱度不如杭州，但也讓房企看到了合理的利潤空間，行情由二輪的“冰冷”走向趨穩(wěn)。

不久之后，2022年京城的第一輪土拍或更值得期待。

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