杭州向左，長(zhǎng)沙向右。

文/地產(chǎn)八卦女 陳慶

01

12月21日，杭州第三次土拍，35宗地，24宗觸頂搖號(hào)，整體溢價(jià)率達(dá)到7%，共攬金759.54億元。

12月22日，長(zhǎng)沙第三次土拍，26宗地，3宗提前中/終止，22宗底價(jià)成交，僅有一宗溢價(jià)8%，平均樓面地價(jià)3791元/平方米，攬金144億。

從土拍結(jié)果看，杭州和長(zhǎng)沙，簡(jiǎn)直是當(dāng)下土地市場(chǎng)的兩個(gè)極端。

當(dāng)然，杭州的能量級(jí)別比長(zhǎng)沙大多了，一個(gè)準(zhǔn)一線城市，一個(gè)普通二線城市，乍一看也確實(shí)沒(méi)法比較。

但當(dāng)我們仔細(xì)審視這次土拍的規(guī)則和結(jié)果，會(huì)赫然發(fā)現(xiàn)：杭州向左，長(zhǎng)沙向右，不同土拍結(jié)果的背后，其實(shí)是不同的城市運(yùn)營(yíng)思路。

02

曾經(jīng)聽(tīng)過(guò)一次萬(wàn)達(dá)高管對(duì)項(xiàng)目總培養(yǎng)機(jī)制的演講，具體是哪一位高管記不起來(lái)了，只記得他說(shuō)，八一建軍節(jié)，我們的軍隊(duì)為什么存在？

是為了打江山，守江山，他們是付出了很多的鮮血和生命換來(lái)的國(guó)土。所以，政府的任務(wù)是把國(guó)土一點(diǎn)點(diǎn)的賣給我們。地產(chǎn)公司如果換一個(gè)名字的話叫做稅務(wù)部門，我們是幫國(guó)家收稅的，所以地產(chǎn)公司的責(zé)任很重要。

是啊，城市運(yùn)營(yíng)，無(wú)非就是將城市做大做強(qiáng)，將人口吸引力、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、財(cái)富競(jìng)爭(zhēng)力、名氣形象力等值拉滿。把不可再生的內(nèi)城土地賣到高價(jià)，自然也是城市發(fā)展政績(jī)之一。

而在房?jī)r(jià)集體退潮的大背景下，想要繼續(xù)高價(jià)賣地，確實(shí)是一件很難的事。尤其是杭州樓市，自2016年開(kāi)啟瘋牛后暴漲五年，房?jī)r(jià)普遍翻了兩三番，現(xiàn)在的杭州樓市，算是高位調(diào)整；

長(zhǎng)沙樓市則一直處于不溫不火的狀態(tài)，雖然大環(huán)境帶動(dòng)著長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)普跌，但得益于此前的限購(gòu)舉措，跌幅很小，部分新房項(xiàng)目甚至還有上漲預(yù)期。

03

炒股的人都知道，妖股會(huì)一直妖，散戶趨勢(shì)股則只會(huì)走趨勢(shì)。這其中的關(guān)鍵是，游資愿意爆炒，也得大股東配合。

顯然，杭州無(wú)疑是妖股，長(zhǎng)沙則是只典型的趨勢(shì)股。這從雙方對(duì)待第三次土拍的態(tài)度，就可以看得出來(lái)。

據(jù)了解，這一次土拍，杭州可謂是“精心準(zhǔn)備、妥協(xié)得當(dāng)”，不僅事先公布要推出的幾十宗地塊，在賣地開(kāi)始之前，還預(yù)先找開(kāi)發(fā)商溝通，一點(diǎn)也沒(méi)有土地方的“架子”。

▲杭州土地推介會(huì)現(xiàn)場(chǎng)。在地產(chǎn)生態(tài)圈里，手握土地資源的地方一向都是高高在上的甲方，地方想賣地，開(kāi)發(fā)商往往只是被動(dòng)接到通知，有一種愛(ài)買不買的感覺(jué)。這一次，雖說(shuō)是大環(huán)境不景氣，但杭州政府還算是很放得下身段的。

而經(jīng)過(guò)詳細(xì)溝通，開(kāi)發(fā)商對(duì)于土地反饋了不少意見(jiàn)，杭州也在出讓條件上，相比第二輪土拍，進(jìn)行了5個(gè)方面的調(diào)整：

一是土地溢價(jià)率上限從15%下調(diào)至10%，預(yù)售限價(jià)卻上升5%，從而為房企留下一定的利潤(rùn)空間；

二是企業(yè)競(jìng)拍門檻降低，取消房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)需一年以上的限制；

三是取消報(bào)名宗地的限制，第二輪非競(jìng)品質(zhì)宗地最多僅能參拍5宗，第三輪地全面取消；

四是部分宗地土地款繳納周期延長(zhǎng)，從第二輪的8個(gè)月繳齊延長(zhǎng)至12個(gè)月，有效保障房企現(xiàn)金流的周轉(zhuǎn)；

五是取消競(jìng)品質(zhì)宗地，全部采取定品質(zhì)出讓，且沒(méi)有自持，有效提高房企拍地意愿。

不得不說(shuō)，這一通操作下來(lái)，效果非常明顯，整個(gè)杭州土地市場(chǎng)大大振奮，開(kāi)發(fā)商的權(quán)益也自感受到了尊重。從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，這些土拍規(guī)則調(diào)整就是對(duì)開(kāi)發(fā)商的讓利，同時(shí)預(yù)售限價(jià)的上升放行，又從側(cè)面穩(wěn)住了搖搖欲墜的市價(jià)。

▲克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，杭州第三批集工供地成功出讓地塊的平均房地差13917元/平，利潤(rùn)空間很可觀，是2020年以來(lái)的最高值了。注：實(shí)際房地差=地塊限價(jià)-地塊實(shí)際樓面價(jià)；

那么長(zhǎng)沙呢？長(zhǎng)沙仍舊采取“限地價(jià)+限房?jī)r(jià)+競(jìng)自持租賃住房”規(guī)則，達(dá)到最高自持租賃住房后，采用現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)方式，整體延續(xù)第二次土拍較嚴(yán)格的土拍政策。

唯二有所不同的是，一是拿地條件有所放松，多宗土地取消設(shè)定條件，改為公開(kāi)競(jìng)拍。如龍湖141號(hào)地，在第二次集中掛牌中設(shè)定有汽車產(chǎn)業(yè)引入條件，本次則取消；二是商業(yè)占比降低，本次掛牌26宗土地中，純宅地占比69%，而第二次純宅地僅占比28%。

由此可見(jiàn)，相比杭州的靈活辦事，長(zhǎng)沙還是相對(duì)固守“房住不炒”原則，無(wú)論在態(tài)度上還是規(guī)則上，都沒(méi)有松綁太多。

04

當(dāng)然，除了規(guī)則，長(zhǎng)沙和杭州這次年終土拍，最大的不同點(diǎn)，還在于土地區(qū)位和價(jià)差。

杭州這次拿出的土地大都是區(qū)位較好的地塊。中信證券(600030)在研報(bào)中統(tǒng)計(jì)，本次杭州集中供地核心區(qū)域占比成交達(dá)到73%，其中還有不少核心區(qū)域在過(guò)去“斷供”多年。而前兩輪則分別只有45%和49%。

▲杭州第三次土拍結(jié)果

而長(zhǎng)沙這次拿出的地塊大多是偏遠(yuǎn)的望城區(qū)居多。說(shuō)實(shí)話，這樣的土地，對(duì)開(kāi)發(fā)商和客戶的吸引力，肯定沒(méi)有主城區(qū)土地受關(guān)注。

▲長(zhǎng)沙第三次土拍結(jié)果

也正因?yàn)槿绱?，杭州和長(zhǎng)沙對(duì)房?jī)r(jià)的控制，差別可謂非常大：

杭州是典型的直接托市思維。雖然行情比不上過(guò)去的一兩年，但由于杭州這次出讓的是主城區(qū)地塊居多，在主城區(qū)地塊放開(kāi)預(yù)售限價(jià)，普遍提升2000-4000一平，這意味著，杭州整個(gè)市場(chǎng)也會(huì)迅速得到提振，由二手房轉(zhuǎn)換的改善需求，則會(huì)進(jìn)一步刺激一手房和土地市場(chǎng)。

而長(zhǎng)沙則換了一種思路。雖然這次出讓的都是比較偏遠(yuǎn)的、不怎么受關(guān)注的土地，但長(zhǎng)沙還是非常隱晦的向大家轉(zhuǎn)達(dá)了“長(zhǎng)沙還在漲”、“長(zhǎng)沙樓市還不錯(cuò)”的信息。

例如，望城的丁字灣，要啥啥沒(méi)有，之前6千都覺(jué)得偏了，現(xiàn)在預(yù)售價(jià)直接跳到9千了；岳麓山的谷山板塊，到處都是山，出行不便，之前限價(jià)12500就算了，現(xiàn)在直接到了14800；含浦，一直不被大家看好的地方，這次直接到了12000；省植物園的西側(cè)，到處都是老房子和批發(fā)市場(chǎng)，毛胚限價(jià)都了13900，而且那么遠(yuǎn)，容積率還達(dá)到了4.0......

由此，接下來(lái)，只有一些有心人才會(huì)發(fā)現(xiàn)，位置好的要么不限價(jià)，要么就是頂豪大平層，改善型的會(huì)越來(lái)越難買，剛需房會(huì)越買越偏。雖然價(jià)格仍然受到整體壓制，但長(zhǎng)沙已經(jīng)在無(wú)形中，幫助內(nèi)城核心區(qū)上漲。

怪不得有人說(shuō)，控房?jī)r(jià)學(xué)長(zhǎng)沙，防流拍學(xué)杭州！

05

從賣地態(tài)度到賣地規(guī)則，從土地區(qū)位到土地價(jià)差，杭州和長(zhǎng)沙，都各自有各自的見(jiàn)解和主張。

而最后再?gòu)耐僚慕Y(jié)果看，還有一個(gè)很有意思的點(diǎn)就是，此次土拍，杭州仍有近一半是民企拍地，而長(zhǎng)沙則幾乎全是政府城投和國(guó)企接盤。

看到這里我暗想，杭州民富水平、運(yùn)作水平確實(shí)高啊。

其實(shí)，一直以來(lái)，杭州是電商和互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域的網(wǎng)紅，個(gè)性張揚(yáng)、桀驁不馴。杭州樓市也如是。

而長(zhǎng)沙，如果說(shuō)它是網(wǎng)紅的話，也只是在餐飲領(lǐng)域勉強(qiáng)算個(gè)網(wǎng)紅，比如茶顏悅色、炊煙、一盞燈之類。而在餐飲領(lǐng)域想做網(wǎng)紅，還是要靠務(wù)實(shí)，靠扎實(shí)的口味來(lái)吸引游客，相對(duì)靠互聯(lián)網(wǎng)的杭州，長(zhǎng)沙，也確實(shí)慢了點(diǎn)。

本文首發(fā)于微信公眾號(hào)：地產(chǎn)八卦女。文章內(nèi)容屬作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表和訊網(wǎng)立場(chǎng)。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)請(qǐng)自擔(dān)。