在房地產(chǎn)經(jīng)歷深度調(diào)整之際，第二增長曲線的價值凸顯，擁有穩(wěn)定現(xiàn)金流的租賃物業(yè)表現(xiàn)出較強抗風(fēng)險能力，獲得資本的青睞。

其中，旭輝瓴寓作為最早布局資管模式的租賃企業(yè)，目前已擁有超百億的資管規(guī)模，以深耕沉淀優(yōu)質(zhì)項目，強化運營能力，逐漸打通項目投融管退各個環(huán)節(jié)，成為激烈競爭租賃市場的佼佼者。

與行業(yè)不少租賃企業(yè)以房地產(chǎn)規(guī)模擴張搶占市場規(guī)模的思路不同，旭輝瓴寓顛覆了房地產(chǎn)的邏輯，以強運營能力踐行資管模式，力求項目質(zhì)量，從而打開資本市場的大門，獲得知名投資人的認可，也為行業(yè)發(fā)展探索出一條可行的路徑。

堅守資管模式，以退為投，強化大數(shù)據(jù)對決策和精細化管理賦能，進行業(yè)務(wù)模式創(chuàng)新，加碼租賃社區(qū)建設(shè)，在CEO張愛華詳細剖析下，旭輝瓴寓的戰(zhàn)略圖譜逐漸清晰。

01

戰(zhàn)略選擇：為企業(yè)植入資管基因

提問：您如何看待目前房地產(chǎn)市場邏輯的變化，房地產(chǎn)底層邏輯的變化對租賃市場有何影響？

張愛華：房地產(chǎn)去杠桿大背景下，行業(yè)回歸經(jīng)營和產(chǎn)品，過去粗放式管理和高速增長的邏輯不復(fù)存在，房企紛紛尋找新的增長曲線，租賃便是其中之一。

從業(yè)務(wù)的相似度來說，雖然兩者是不同的底層邏輯，但房企先天具備了租賃物業(yè)的相關(guān)能力，比如在投資拿地、開發(fā)建設(shè)等方面。在產(chǎn)品打造上，租賃產(chǎn)品更需要長期穩(wěn)定的運營，其實質(zhì)是不動產(chǎn)資管，通過金融工具實現(xiàn)退出。租賃是在重構(gòu)一個新的模式，在原有地產(chǎn)基礎(chǔ)上進行延伸，用經(jīng)營的邏輯和資管的邏輯去運作。

提問：在運營企業(yè)方面，旭輝瓴寓是怎樣的發(fā)展策略？

張愛華：5年前，我們開啟旭輝瓴寓時就是作為一個獨立的板塊去做。在團隊組建初期即按照租賃行業(yè)需要的能力去配置人才，地產(chǎn)賦能只是一小部分，真正有地產(chǎn)背景的人員占比約為四分之一。其他諸如互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)人才、產(chǎn)品和客戶研究方面人才、運營管理方面的人才和懂金融資本運作的基金管理人才均是瓴寓需要的。

創(chuàng)立以來，瓴寓始終清晰自身定位和經(jīng)營邏輯，是行業(yè)內(nèi)最早布局資管模式的企業(yè)。秉承做一個、成一個、退一個的原則，逐步形成現(xiàn)有的百億資管規(guī)模，并成功形成投融建管退閉環(huán)。

提問：在資管退出方面，旭輝瓴寓取得了哪些突破？

張愛華：目前，瓴寓運營的項目均達到良好的投資預(yù)期，并有部分項目成功實現(xiàn)退出，滿足投資端和管理端要求，真正做到承諾兌現(xiàn)，瓴寓的商業(yè)模式和運營邏輯是為市場所認可的。

退出方面，海外的基金平臺，國內(nèi)知名基金平臺及險資平臺均為瓴寓的合作伙伴。

提問：目前租賃市場的競爭也相當(dāng)激烈，旭輝瓴寓是哪些方面的優(yōu)勢獲得了資本的青睞？

張愛華：進入租賃行業(yè)初期，瓴寓就洞悉了行業(yè)本質(zhì)。租賃的底層資產(chǎn)是不動產(chǎn)，本質(zhì)需要通過全鏈條資管實現(xiàn)閉環(huán)，瓴寓堅持以退為投的理念，先想清楚怎么退出的問題，然后再根據(jù)退出的條件和要求回過去研究投資，保證投入可兌現(xiàn)。當(dāng)然退出時間根據(jù)項目情況長短不一，長的需要5-8年，短的話也要1-2年左右。

02

核心能力：大數(shù)據(jù)支撐精準決策

提問：以退為投，實現(xiàn)投融管退全鏈條環(huán)節(jié)打通，旭輝瓴寓的運營模式有何優(yōu)勢？

張愛華：首先，資本運作能力要強，擁有許多信任的投資伙伴。其次是投資能力，能不能拿到優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，經(jīng)過有效運營后，其回報率能不能達到投資預(yù)期。以及，公司有沒有足以支撐資產(chǎn)運作的核心經(jīng)營能力。

經(jīng)過五年發(fā)展，旭輝瓴寓已形成了四大核心競爭能力，產(chǎn)品研發(fā)能力，運營服務(wù)能力，全鏈條資管能力以及技術(shù)驅(qū)動業(yè)務(wù)能力。其中，最底層的是數(shù)據(jù)技術(shù)能力。行業(yè)發(fā)展至今，管理僅靠人是無法實現(xiàn)精準決策了。

例如，靠人來判斷租金是否合理本身就很局限。瓴寓通過數(shù)據(jù)化平臺，廣義范圍獲取市場判斷所需的信息，并對信息做人工智能分析，從而了解什么樣的價格最為合理，保證決策精準性。

同時，運營效能的提升也離不開大數(shù)據(jù)支持。項目的人群定位，人群畫像，以及人群需求，可接受的價格區(qū)間，這些都需要依靠數(shù)據(jù)歸納、判斷。通過詳盡數(shù)據(jù)的分析、建模，充分獲取場景與空間之間的合理搭配及相互影響，才能確保落地產(chǎn)品與市場的貼合度足夠高，才能化解未來可能面臨的風(fēng)險。

瓴寓的數(shù)據(jù)系統(tǒng)驅(qū)動投資決策、客戶研究、產(chǎn)品研發(fā)，運營銷售等各個環(huán)節(jié)的精準預(yù)測。與實際偏差小了，投資回報率符合預(yù)期，自然可實現(xiàn)退出。但同等條件下，若沒有提前預(yù)判能力，等哪個環(huán)節(jié)出了問題再做改正，就晚了，屆時想要提升就很困難了。

租賃的投融建管退必須基于前期判斷，決策落地，不出現(xiàn)大的偏差。預(yù)測越精準，承諾越能兌現(xiàn)，那樣才能為投資人提供一款低風(fēng)險，穩(wěn)定回報的產(chǎn)品。

03

租賃社區(qū)：8大維度提升品質(zhì)

提問：您之前提到租賃社區(qū)是未來的一個發(fā)展方向，旭輝瓴寓也是租賃社區(qū)的前驅(qū)者，目前取得了哪些成果？

張愛華：傳統(tǒng)的租賃物業(yè)只有一兩個維度，瓴寓的租賃社區(qū)從8個不同維度打造，充分體現(xiàn)其差異化。

從生活場景到居住空間、公共空間、社區(qū)配套，再到自助平臺、社區(qū)物聯(lián)、運營服務(wù)及社區(qū)文化，多維度并行，相較傳統(tǒng)模式，整個居住舒適度更高，配套更完整，服務(wù)更便捷，居住成本也更低。

同時，瓴寓借由租賃社區(qū)文化的打造，重建人與人之間的友好關(guān)系，引導(dǎo)大家互相關(guān)懷，傳遞正能量共同成長，從而營造積極和諧的社區(qū)氛圍。

04

資本新篇：行業(yè)爆發(fā)或為REITs發(fā)行的節(jié)點

提問：公募REITs開閘，覆蓋面越來越廣，您如何看待租賃行業(yè)的REITs前景？

張愛華：隨著基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的推出，關(guān)系民生工程的租賃住房公募REITs也被排上議程，今年保障性租賃住房已納入到這個范圍內(nèi)。REITs通道的打開，可以有效幫助企業(yè)形成項目開發(fā)和退出的閉環(huán)，形成可持續(xù)的開發(fā)、運營、盤活的新模式?？梢哉f對整個行業(yè)發(fā)展都起到非常有力的促進作用。不動產(chǎn)行業(yè)，能實現(xiàn)資產(chǎn)流動才能持續(xù)的投入和產(chǎn)出，從而達成行業(yè)良性的發(fā)展循環(huán)。

對標(biāo)海外市場，當(dāng)前租賃行業(yè)已迎來一個爆發(fā)點，或許也正是REITs發(fā)行的關(guān)鍵節(jié)點。