租賃市場發(fā)展時(shí)間并不短，ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長、中國飯店協(xié)會(huì)公寓專業(yè)委員會(huì)常務(wù)副理事長趙然清楚地記得，2000年國家進(jìn)行整個(gè)房地產(chǎn)體系構(gòu)建的時(shí)候，都會(huì)加上這么一條政策——大力發(fā)展住房租賃市場。

尤其自2015年中央提出“租購并舉”后，與之相關(guān)的強(qiáng)化和鼓勵(lì)市場發(fā)展的政策頻頻出臺(tái)，再之后資本蜂擁而至，租賃行業(yè)呈現(xiàn)井噴式發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

當(dāng)然，在長期主義和短期投機(jī)的博弈過程中，租金暴漲、企業(yè)暴雷以及甲醛超標(biāo)等事件攪擾著整個(gè)行業(yè)原本有序的節(jié)奏。在近兩三年的行業(yè)出清以及愈加規(guī)范化后，租賃行業(yè)跑道逐漸明朗化。

在趙然看來，今年她感受最強(qiáng)烈的是，頂層設(shè)計(jì)端的政策來得快且猛，剛剛過去的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也指明了租賃行業(yè)未來的發(fā)展方向——堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

由此，趙然認(rèn)為，租賃行業(yè)三足鼎立輪廓逐漸清晰起來，即保障性住房的建設(shè)、市場化的長租房建設(shè)以及商品房的發(fā)展，三端的供給支撐起租賃體系的構(gòu)建，所以租賃住房產(chǎn)業(yè)已經(jīng)占據(jù)了房地產(chǎn)行業(yè)的半壁江山，它還將迸發(fā)出新的生命力！

01

3年以后：長租新的生命力

今年7月23日，住建部等八部委發(fā)布《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》。整治重點(diǎn)住房租賃方面，如克扣租金押金；采用暴力、威脅等手段強(qiáng)制驅(qū)趕租戶；違規(guī)開展住房租賃消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)等。還提出，力爭在3年左右實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場秩序的明顯好轉(zhuǎn)。

3年以后的租賃市場會(huì)呈現(xiàn)出一幅怎樣的新畫面？趙然的答案是，3年以后整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，對相關(guān)產(chǎn)業(yè)會(huì)形成一個(gè)強(qiáng)有力的帶動(dòng)作用，租賃行業(yè)會(huì)生發(fā)出新的生命力。

而生命力的托底來自很多方面：

錢的來源：這個(gè)行業(yè)越來越多的長錢投進(jìn)來，今年非常熱的現(xiàn)象就是長期險(xiǎn)資已經(jīng)在大量布局租賃市場，起碼是7-10年的長錢，這就避免了短視行為造成的不好的后果，之前的那些爆雷基本上就是短錢、熱錢的投機(jī)行為。另一方面來源是中央財(cái)政的補(bǔ)貼和支持。國家也會(huì)支持從業(yè)者發(fā)住房租賃的專項(xiàng)債。

土地來源：集體用地、二次用地以及集中供地層面都有租賃住房的專項(xiàng)用地，國家也支持國企央企閑置用地或房屋變身保障性住房。

供給來源：今年可以看到市場供給量質(zhì)齊增，職住平衡初現(xiàn)，我們監(jiān)測了10個(gè)重點(diǎn)城市的租賃住房增長規(guī)模，從2021年數(shù)據(jù)和2019年數(shù)據(jù)對比看，基本上每個(gè)城市都是翻番增長。其中，保障性租賃住房成為市場供給的壓艙石，青年公寓、租賃式社區(qū)以及其他公寓這三類產(chǎn)品在10個(gè)重點(diǎn)城市的分布均占到90%以上。

需求來源：2021年和2019年10個(gè)城市的入住率，有了大幅提升，整體入住率穩(wěn)定在90%及以上，尤其是北上廣深一線城市中，上海是最突出的，出租率達(dá)到了97.5%。還有一個(gè)重要的變化是續(xù)約率，通過觀察幾個(gè)不同類型的產(chǎn)品，綜合續(xù)約率都能達(dá)到50%以上的水平，說明不少年輕人已經(jīng)把租房居住作為了新市民的一種生活方式。

02

尚處于嬰兒期

租賃住房的利好政策仍在繼續(xù)。12月27日，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委等、市發(fā)改委、市規(guī)劃自然資源委、市財(cái)政局四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范本市新供住宅項(xiàng)目配建公租房、保障性租賃住房工作的通知》。其中提到，新供住宅項(xiàng)目每年應(yīng)按比例配建公租房、保障性租賃房。

雖然租賃行業(yè)的春天已來臨，各方均處于活躍的狀態(tài)，但趙然認(rèn)為租賃發(fā)展尚處于成長階段的“嬰兒期”。原因是各方面仍有很大的提升空間。

趙然表示，現(xiàn)在國家從政策層面上只是有了一個(gè)雛形，規(guī)范化剛剛開始，后續(xù)這些政策和規(guī)則具體如何標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化，如何加強(qiáng)監(jiān)管，以及如何提升行業(yè)從業(yè)人員綜合素質(zhì)等，這些還需要進(jìn)一步落實(shí)。

此外，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議還提到了因城施策，這就意味著每個(gè)城市的具體措施可能是不一樣的。比如，一線城市中北京和上海的落地可能是不一樣的，中部和西部區(qū)域之間也存在差異，針對于一城一策如何形成各城市的商業(yè)閉環(huán)，各地政府以及市場主體還需要作出進(jìn)一步的思考。

趙然還尤其提到了C端視角的感受。她說，她身邊的很多人都在租房子，但是大家整體對租住有一個(gè)很美好的感受嗎？不盡然。因?yàn)槠毡榈剡€沒有把租房當(dāng)成一種生活方式。

基于此，趙然認(rèn)為，下一階段，租賃行業(yè)第一個(gè)發(fā)展方向，要對整個(gè)市場進(jìn)行再教育，讓市場對租住這種生活方式有一個(gè)接受的過程；第二個(gè)方向，除了消費(fèi)者，還要與這個(gè)行業(yè)的從業(yè)者發(fā)生更多的聯(lián)系，讓從業(yè)者真正理解并尊重這個(gè)行業(yè)，進(jìn)而提供更好的運(yùn)營和服務(wù)，服務(wù)上去了，自然消費(fèi)者也將獲益。

對于租賃行業(yè)“星辰大?！钡牡絹頃r(shí)間，趙然說，等到大家將所有的收入不再用來買房子，而是去享受更多其他的消費(fèi)時(shí)，比如租賃，那個(gè)時(shí)候的場景，才是租賃行業(yè)的星辰大海。

03

關(guān)注行業(yè)三大趨勢

對于未來的租賃行業(yè)，在趙然看來，將呈現(xiàn)以下幾大趨勢：

第一、一城一策的趨勢。包括供地政策、金融財(cái)稅政策等。有的城市完成了兩次集中供地，有的城市完成了三次，可以看到每個(gè)城市面臨的情況是不同的，對于租賃住房的專項(xiàng)用地，每個(gè)城市明年可能會(huì)針對各自特點(diǎn)有一些政策端的變化，政策的變化主要是“雙軌制”，一端要發(fā)展保障性租賃住房，一端也要發(fā)展市場化的長租房，多層次的供給，在政策端會(huì)有長效機(jī)制的釋放。

第二、公募REITs的趨勢。公募REITs能夠?qū)⒆夥啃袠I(yè)帶到一個(gè)新紀(jì)元時(shí)代。首先，明年這個(gè)行業(yè)或?qū)⒙涞氐谝粏伪Ｕ闲宰》抗糝EITs，公募REITs不單是一個(gè)創(chuàng)新工具，可以對前期沉淀資本進(jìn)行一個(gè)回籠，更重要的是，它是一個(gè)資產(chǎn)管理工具，且是一個(gè)主動(dòng)管理型的工具，能夠促使行業(yè)不斷提升運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn)，提升精細(xì)化管理水平，最后使收益率不斷得到提高。其次，公募REITs未來它的擴(kuò)募會(huì)給這個(gè)行業(yè)帶來更多想象空間，通過不斷地去增加新的項(xiàng)目，也會(huì)使資產(chǎn)包市場和原始權(quán)益人能夠有更多的想象力和發(fā)揮空間。

第三、未來是租賃社區(qū)時(shí)代?，F(xiàn)在幾類土地已經(jīng)投放到市場，北京是集體用地，上海是R4用地，還有競自持的用地，北京明年最大的集租房6500套的社區(qū)（首創(chuàng)繁星）就會(huì)入市，上海也有至少7個(gè)項(xiàng)目約1萬套租賃式社區(qū)入市，這些都會(huì)給我們的租住生活帶來不一樣的變化。

最后，趙然還是回歸到C端強(qiáng)調(diào)道，運(yùn)營為王，任何行業(yè)終將回歸運(yùn)營屬性，看看租戶到底需要什么，不僅要有美好居住和舒適居住的空間，還要關(guān)注到客戶的情感、文化和社交訴求等，同時(shí)要更加關(guān)注到租戶滿意度，適時(shí)推出數(shù)字化產(chǎn)品來探測市場到底需要什么，進(jìn)一步反饋給政策端發(fā)力。

“我們ICCRA也會(huì)致力于為行業(yè)培養(yǎng)和輸送人才，貢獻(xiàn)自己的力量。租賃住房其實(shí)是一場慢跑，政策的哨聲剛剛吹響，我們只有扎根到C端市場，去了解C端的需求，主動(dòng)變革，才能率先到達(dá)終點(diǎn)?！?/p>