隨著北京三批供地落錘，三批集中供地基本接近尾聲。

12月27日，最熱門的房山地塊成功出讓，北京第三輪集中供地落下帷幕。此次，北京總計出讓12宗住宅用地，最終成交10宗，7宗底價成交，3宗溢價成交，2宗流拍，總成交金額276.83億元。

相較于前兩批三四十宗供地，北京第三批供地量可謂大幅減少，從熱度來看，大部分雖然成功出讓，并熱度并不高。中指研究院土地事業(yè)部高級分析師張曉飛認為，從一批的一片大好到二批的集體遇冷，三批次土拍拿地結(jié)構(gòu)由“高周轉(zhuǎn)、快銷”轉(zhuǎn)向“剛需、穩(wěn)健”。

對于北京土拍的表現(xiàn)，北京鏈家研究院院長高原分析認為，一方面是優(yōu)質(zhì)地塊、有效供應(yīng)地塊數(shù)量較少，土地成本持續(xù)攀高；另一方面，部分土地容積率、限高等限定指標加大實際建設(shè)難度。

此外，高原認為，大規(guī)模信用風(fēng)險導(dǎo)致市場信心及預(yù)期下降，在下行市場中，首批拿地企業(yè)的部分項目去化表現(xiàn)較差，開發(fā)企業(yè)資金回籠困難，疊加企業(yè)競買資金要求等因素下，企業(yè)拿地趨于謹慎。

不過，雖然二三批供地熱度下降，但整體而言，2021年北京土拍仍是收獲滿滿。中指院數(shù)據(jù)顯示，北京2021年全年集中供地成交住宅用地57宗，成交規(guī)劃建筑面積598.33萬㎡，土地出讓金1899.94億元，較上一年同比增長9.35%。

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剛需項目受熱捧

在第三批供地中，有3宗地塊的關(guān)注度較高，分別是房山區(qū)拱辰街道FS00-0111-0017、0019地塊、門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)MC00-0605-0002 、0005等地塊和門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)MC00-0605-0001 、0003等。

三宗地塊有兩個共同點，一是均需要配建保障性租賃住房，二是溢價率上限均為15%，其中，房山地塊觸達溢價率上限，由中建一局以18.63億元競得，門頭溝兩宗地塊的溢價率均為2%，分別由金地和金茂以14.84億元和11.68億元競得。

在近6成地塊底價成交的背景下，上述地塊可謂撐起了這次土拍的門面，更有意思的是，作為北京第三批供地中最熱門的地塊，上述三宗地均位于北京的遠郊區(qū)，五環(huán)之外，那這些地塊為什么會得到房企的青睞呢？

這主要跟地塊本身的質(zhì)量和未來的市場預(yù)期有關(guān)，比如，門頭溝地塊臨近地鐵站，與石景山、首鋼園一河之隔，可享受與石景山一樣的配套條件，同時，門頭溝也是與主城區(qū)最近的城外區(qū)，也是通勤人群首選的居住區(qū)域。

房山地塊亦如此，實際上，房山一直被稱為北京的剛需承接區(qū)域，由于房價較低而著稱，區(qū)域內(nèi)的項目也多以剛需和剛改為主。

業(yè)內(nèi)預(yù)計，這兩塊地之所以受追捧，很多程度上與未來的市場預(yù)期有關(guān)，剛需對價格最敏感，而上述三個地塊的價格很低，未來的利潤空間充足。

中指院數(shù)據(jù)顯示，房山地塊地價均價在1.6萬元/㎡左右，周邊房價均價為3.8萬元/㎡。門頭溝兩宗底價成交地塊地價均價為2.4萬元/㎡，周邊房價均價為4.5萬~5.5萬元/㎡。

相較而言，一河之隔的石景山區(qū)銷售價格達6萬元/㎡左右，這樣的價格對剛需很具有吸引力，也有利于未來的市場銷售，可以實現(xiàn)快速去化，房企的資金壓力較小。

不僅是上述三宗地，北京三批供地中的延慶地塊，對剛需也很友好。延慶地塊出讓規(guī)劃建筑面積23720㎡，由中建方程以3.9億元競得，未來的銷售指導(dǎo)價3.5萬/平，該地塊距離京張高鐵延慶站約2.5公里，終點站到清河站和北京北站。

張曉飛認為，相較于燕郊、大廠通勤的不便，延慶區(qū)屬于北京區(qū)域內(nèi)，距離西三旗、西二旗等大廠更為便利，并且房價優(yōu)勢幾乎與燕郊、大廠無異，未來將承接部分剛需人群。

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競“現(xiàn)房銷售”規(guī)則懸空

雖然對利潤空間有所釋放，但在規(guī)則方面，北京并沒有松綁的跡象，不僅如此，對于部分規(guī)則還有進一步擴大的趨勢。

一個趨勢是北京第三批次供地擴大了保障性租賃住房供給，并大多選擇位于軌道交通站點附近、周邊配套較為齊全的房山、門頭溝、朝陽東壩4宗項目，配建保障性租賃住房，總規(guī)模約4.36萬平方米。

表現(xiàn)更明顯的是競“現(xiàn)房銷售面積”，在二批供地中，北京首次試點“競現(xiàn)房銷售面積”，雖然市場遇冷，但北京仍然在進一步擴大現(xiàn)房銷售試點。競“現(xiàn)房銷售面積”是指在競拍時該地塊若達到出讓地價上限，就會轉(zhuǎn)而“競報現(xiàn)房銷售面積”，在三批供地中，北京有6宗地塊均采取競現(xiàn)房銷售的方式。

不過，從實際成交來看，由于大部分地塊低價成交，沒有觸達價格上限，因此，最終只房山地塊進入競現(xiàn)房銷售面積的程序，但因無人競報現(xiàn)房銷售面積，該地塊最終沒有進入競現(xiàn)房銷售面積階段。

也就是說，雖然競現(xiàn)房銷售的試點進一步擴大，但由于房企拿地活躍度較低，沒有地塊實際上進入該程序，這意味著未來三批住宅供地大部分仍將執(zhí)行預(yù)售制。

北京第三批供地中競現(xiàn)房銷售地塊

有一個例外是北京市朝陽區(qū)勁松街道0408-646地塊，根據(jù)出讓規(guī)定，本次出讓宗地地上可出讓居住建筑規(guī)模12032.4平方米全部實行“現(xiàn)房銷售”，“現(xiàn)房銷售”面積按地上出讓住宅部分計算，所在樓棟需整棟現(xiàn)房銷售。

在業(yè)內(nèi)看來，勁松地塊執(zhí)行現(xiàn)房銷售，可能出于以下兩方面考慮：

一是該地塊被外界認為是“王炸”地塊，位于地鐵平樂園和九龍山站之間，交通便捷，配套完善，因為極好的地段位置而備受關(guān)注。該地塊的銷售指導(dǎo)價高達10.66萬元/平，是三批供地中未來售價最高的地塊。

現(xiàn)房銷售可以抑制該地塊的競拍熱度，不過也增加了房企的資金壓力，參與該地塊的房企包括保利和葛洲壩(600068)，不過，最終保利放棄，該地塊由葛洲壩以11.4億元低價競得。

二是該地塊所在的朝陽區(qū)是今年的供地大戶，僅在三批供地成交的10宗地塊中，就有一半來自于朝陽區(qū)，外界認為，這是為了避免同一區(qū)域內(nèi)商品房項目集中扎堆入市，從而造成過高的去化壓力。

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國企和城投成拿地“主角”

在北京成交的10宗地塊中，除金地和龍湖外，其余拿地房企即包括中建一局、金茂、招商、住總、葛洲壩等國企，也包括京投、密云城投等地方投資平臺。

這種態(tài)勢基本延續(xù)了第二批供地的情形，受限于810新政，北京加大自有資金來源審查制度，要求購地資金必須是自有資金，加之當時信貸收縮，導(dǎo)致房企有較高的資金壓力，所以，中海、首開、金隅等成為北京二批供地的拿地大戶。

在業(yè)內(nèi)看來，由于房企資金層面沒有顯著改善，雖然融資出現(xiàn)邊際回暖，但主要針對于國企和大型房企，大多數(shù)房企資金面沒有改善，加之銷售端也處于市場底部，因此，國企和地方城投繼續(xù)成為二批供地的主角。

實際上，不僅北京，其他城市也基本如此，以深圳為例，三批供地總計11總地塊，深鐵一家豪擲178.5億元底價斬獲5宗宅地，作為萬科股東，深鐵今年前10月的地產(chǎn)銷售額已躋身深圳TOP5。

比較有代表性的還有青島和成都，中指院數(shù)據(jù)顯示，青島30多宗底價成交地塊中，參與拿地企業(yè)主要有青島城投、中信泰富、青島紅建、煙臺融發(fā)匯科等青島本地企業(yè)。在成都的第三批供地中，也不乏成都城投、人居、錦江統(tǒng)建這類政府平臺公司。

對于這種現(xiàn)象，IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜認為，一方面是因為土地市場需要穩(wěn)健，同時財政對土地出讓金的需求可能也十分迫切，在幫助維護地市繁榮和地價水平的同時再以獲取的土地向金融機構(gòu)抵押融資，實際上也解決了財政資金缺口無法直接向金融機構(gòu)貸款的障礙問題，可以說也算是雙贏的安排。

對于后續(xù)的操盤情況，張曉飛認為，大量國企和當?shù)爻峭赌玫刂?，大概率會選擇與其他房企合作操盤，或者是尋找代建。柏文喜也認為，如果市場回暖，國企和平臺公司可能會自行開發(fā)或者和外部機構(gòu)聯(lián)合開發(fā)，如果市場持續(xù)冷淡的化就只能先擱置不予開發(fā)。

《地產(chǎn)營銷人》出品人韓樂認為，對國企與平臺公司而言，操盤難度大不一定很大。現(xiàn)在看整個樓市比較低迷，但未來市場應(yīng)該是一個緩慢上揚的走勢，成交量可能會在明年上半年會有一定程度的恢復(fù)。