深圳有多少買房人，能夠買一套房住到老？

換工作，考慮通勤，從這個(gè)區(qū)搬到那個(gè)區(qū)；孩子升學(xué)，從這個(gè)學(xué)區(qū)房挪到那個(gè)學(xué)區(qū)房；收入提高，考慮改善居住環(huán)境，從小兩房換到大三房。

這些情況下，手頭沒(méi)有富余資金或是購(gòu)房名額的人大多要面對(duì)這樣一個(gè)步驟：把手里的房子賣出去，再買一套。

可買房時(shí)只關(guān)注了房產(chǎn)價(jià)值而忽略了流動(dòng)性的房東會(huì)發(fā)現(xiàn)，自己手里的房子賣不出去了！有的只是一個(gè)虛無(wú)縹緲的價(jià)格！

在這個(gè)房產(chǎn)過(guò)剩的時(shí)代，買房人一定要記?。翰荒茉僖晃兜膭?dòng)心于房產(chǎn)的價(jià)值和升值空間，流動(dòng)性才是目前買房最需要考慮的問(wèn)題！

如果不思考未來(lái)誰(shuí)會(huì)接盤(pán)，買到了沒(méi)有流動(dòng)性的房子，以后只能面臨大幅降價(jià)求出手，或是直接砸在手里的困境！

流動(dòng)性，是指把資產(chǎn)變成現(xiàn)金的容易程度，放到房子上來(lái)講，也就是房子的變現(xiàn)能力。

一般來(lái)說(shuō)，越是供不應(yīng)求的城市、繁華的地段，二手房的流動(dòng)性越好，變現(xiàn)能力強(qiáng)、出手快。

在過(guò)去，人們不用過(guò)分關(guān)注房子的流動(dòng)性，因?yàn)檫^(guò)去十年，無(wú)論買哪房?jī)r(jià)都漲了，這讓無(wú)數(shù)沒(méi)有買房知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的人也嘗到了甜頭！

但需要注意的是，閉眼買房都能賺錢的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，房地產(chǎn)已經(jīng)不是過(guò)去簡(jiǎn)單粗暴的模式了！接下來(lái)，就要考驗(yàn)真實(shí)水平了！

在房產(chǎn)投資界有這樣一句話，能賣出去的房子叫做資產(chǎn)，賣不出去的房子叫做磚頭。因?yàn)橘Y產(chǎn)是升值的，而沒(méi)有流動(dòng)性的房子只是一堆鋼筋水泥。

舉個(gè)例子，一套500萬(wàn)的房子，兩年后市場(chǎng)價(jià)達(dá)到了580萬(wàn)，你想出手，可是掛牌了很久也賣不出去。這時(shí)候有一個(gè)買家和你說(shuō)，降一點(diǎn)，500萬(wàn)我就要了。

500萬(wàn)，你會(huì)出手嗎？我肯定不會(huì)！我的房子價(jià)值580萬(wàn)?。?/p>

但是這樣的漲幅無(wú)法變現(xiàn)，也就失去了它的意義。

可能會(huì)有人反駁，房子最基礎(chǔ)的不是居住屬性嗎？500萬(wàn)我不賣，我就自己住啊！

如果你永遠(yuǎn)沒(méi)有變現(xiàn)的需求，這個(gè)方法可行。但如果你有一天著急置換、急需用錢，你會(huì)不會(huì)向500萬(wàn)低頭？

還有更糟的情況，你的房子是特殊時(shí)代下的產(chǎn)物，正在被主流市場(chǎng)拋棄，等10年、20年，只會(huì)越來(lái)越難出手，500萬(wàn)也無(wú)人接手，最后只能砸在手里！

簡(jiǎn)單粗暴的概括，在如今的大環(huán)境下，買房第一步要考慮的不再是抄底或是杠桿獲利，房子有足夠的流通性勝過(guò)一切！

未來(lái)買房，買的就是房子的流動(dòng)性，這句話一二線、三四線房子，全都適用。那么，如何判斷房子有沒(méi)有流動(dòng)性？

放在第一位考慮的，一定是城市。

我們經(jīng)常說(shuō)，買房的第一要?jiǎng)?wù)是選對(duì)城市，判斷標(biāo)準(zhǔn)就是人+錢+城市定位。判斷一個(gè)城市的房?jī)r(jià)是否上漲，就要看它是否人口流入性城市。

買房，為什么要看人口？

因?yàn)橐粋€(gè)城市要成為人口涌入之地，產(chǎn)業(yè)、配套、就業(yè)崗位、城市化水平等等都差不了！

吸引人才流入，就能加大房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，有需求引發(fā)交易，那流動(dòng)性不就來(lái)了么！

切記！在選擇城市時(shí)，一定要避開(kāi)那些人口流失嚴(yán)重、產(chǎn)業(yè)衰退嚴(yán)重、經(jīng)濟(jì)收縮嚴(yán)重的城市！

比如，下圖我也給大家找到了人口流失嚴(yán)重的一些省份和城市。

來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)資訊

第二，買房是一個(gè)由大到小、由面到點(diǎn)的過(guò)程，選對(duì)了城市，接下來(lái)就要看如何選板塊。

給你三個(gè)核心標(biāo)準(zhǔn)：

1.跟著CBD走

2.跟著城市發(fā)展的戰(zhàn)略走

3.跟著核心產(chǎn)業(yè)走

中國(guó)的城市發(fā)展是資源導(dǎo)向型的，哪里的資源更好、更集中，人就會(huì)往哪里走。選城市是這樣，選板塊也是。

首選城市的CBD，也就是中央商務(wù)區(qū)。

CBD區(qū)域是城市的功能核心，也是城市經(jīng)濟(jì)、科技、文化的密集區(qū)，需求一定大于供給，保障房子的流動(dòng)性！

這個(gè)地方的房子基本沒(méi)有缺點(diǎn)，唯一不好的地方，就是貴，但這個(gè)也不是板塊的問(wèn)題，是我們自己的不足。

其次，要看城市的核心產(chǎn)業(yè)在哪里，以及接下來(lái)的發(fā)展戰(zhàn)略。

放到深圳來(lái)看，深圳的發(fā)展戰(zhàn)略一路向西，未來(lái)資源、產(chǎn)業(yè)一定會(huì)向西部?jī)A斜，人口也會(huì)向西走，西部的房子的流動(dòng)性會(huì)在人口流入后得到大大的提升！

當(dāng)然，選城市和選板塊都是大的方向參考，即使是在深圳選對(duì)了區(qū)域，也可能掉坑里。

畢竟，不是所有深圳的房子都有好的流動(dòng)性，選對(duì)項(xiàng)目、產(chǎn)品也很重要。

上干貨，先來(lái)個(gè)避坑小指南，以下這幾類房子在未來(lái)出手時(shí)大概率會(huì)面臨流動(dòng)性差的問(wèn)題，房東快來(lái)自我對(duì)照，是不是需要盡快置換：

1.富人區(qū)的剛需盤(pán)，遠(yuǎn)郊區(qū)的別墅

這兩類房子看似產(chǎn)品、受眾、地段都完全不一樣，但他們都有同一個(gè)問(wèn)題：高低配，產(chǎn)品定位就錯(cuò)了！

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，也就是這兩類房子富人看不上、窮人買不起，買了，住了一段時(shí)間發(fā)現(xiàn)了問(wèn)題，再脫手可就難了！

2.沒(méi)有學(xué)區(qū)的老破小

老破小憑什么賣高價(jià)？直接原因就是它背后的附加值，大部分時(shí)候是為了學(xué)區(qū)溢價(jià)。

而今年，深圳擬推行的大學(xué)區(qū)政策讓學(xué)區(qū)房大地震，買了也不一定上名校，上了名校心儀的老師輪崗去了，不確定性太大了，你還敢賭嗎？

普通的學(xué)區(qū)房哪怕失去了學(xué)區(qū)的屬性還有居住屬性，如果老破小失去學(xué)區(qū)，它還剩什么？花幾百萬(wàn)買一個(gè)不能住、沒(méi)有用、難置換的房子，這個(gè)坑，你可千萬(wàn)別踩！

3.物業(yè)服務(wù)水平差的房子

現(xiàn)在人買房，物業(yè)最多算一個(gè)加分項(xiàng)，但我今天要說(shuō)，要是物業(yè)水平差，你可就要被坑慘了！

隨著人們生活水平的提高，對(duì)生活體驗(yàn)的追求也越來(lái)越高，那些物業(yè)服務(wù)不好的房子，短期會(huì)出現(xiàn)物業(yè)不作為、吞沒(méi)小區(qū)廣告收益，居住體驗(yàn)感很糟心！

就像我一位朋友，和物業(yè)“干仗”已經(jīng)好幾個(gè)月了，朋友圈吐槽發(fā)了一條又一條，遍尋解決渠道而不得，最后無(wú)奈報(bào)警！

另一些朋友，會(huì)在官方平臺(tái)投訴、舉報(bào)，小區(qū)一“出名”，二手房的意向客戶終歸是多了一層顧慮。

另外，物業(yè)水平的高低關(guān)乎小區(qū)保養(yǎng)的好壞，物業(yè)用心，十年的小區(qū)也可以嶄新亮堂，物業(yè)不用心，整體環(huán)境越來(lái)越差，變得越來(lái)越不受歡迎，最終可能會(huì)變得“無(wú)人接盤(pán)”。

（換物業(yè)前）

（換物業(yè)后）

4.小區(qū)里的邊角樓棟、非主力戶型

這一點(diǎn)，應(yīng)該關(guān)注的朋友更少。

小區(qū)設(shè)計(jì)時(shí)會(huì)考慮景觀、不利因素等，但一些邊角樓棟隱藏的噪聲、空氣污染等問(wèn)題可能會(huì)被一筆帶過(guò)，未來(lái)要通高架、要建垃圾焚燒廠，這些只有建成了、住進(jìn)去了才有體會(huì)。

另外就是小區(qū)的非主力戶型，改善盤(pán)里的超小戶型，剛需盤(pán)的大平層，都可能存在設(shè)計(jì)上的缺陷。

專業(yè)的人做專業(yè)的事，目標(biāo)客戶是富豪的，他不能理解你對(duì)于實(shí)用性的需求，面積浪費(fèi)才是他的主旋律。而做慣了小戶型的，即使給他200㎡，他也想把所有地方都利用起來(lái)，布局不大氣。

為了滿足主力客戶的體驗(yàn)感，非主力戶型的需求就會(huì)被淡化，很可能存在利用率不高、不方正、缺少功能區(qū)等各種問(wèn)題。

5.沒(méi)有獨(dú)立排水的二樓、沒(méi)有花園的一樓、沒(méi)有閣樓的頂樓，還有腰線層

另外，還有一些比較常見(jiàn)的坑。

沒(méi)有獨(dú)立排水的二樓、沒(méi)有花園的一樓、沒(méi)有閣樓的頂樓、腰線層，新房入手時(shí)都比較忌諱的幾個(gè)樓層，住的時(shí)間久了、問(wèn)題顯現(xiàn)了，二手房出手就更難了。

看完以上內(nèi)容，可能有些朋友還是很迷茫：

我知道了買核心、買發(fā)展方向、買產(chǎn)業(yè)集聚地，可是我沒(méi)錢啊！

我知道這個(gè)坑那個(gè)坑，但避開(kāi)這些，就沒(méi)有其他坑了嗎？我還是不會(huì)買啊！

甚至有朋友被扎到了心：我精準(zhǔn)踩坑了，怎么辦??！

別急，接下來(lái)教你幾個(gè)實(shí)用的選房技巧：

1.買住宅產(chǎn)品，普通人不要購(gòu)買公寓、商鋪、寫(xiě)字樓！畢竟，未來(lái)可能會(huì)面臨貼錢都賣不出去的情況，懂的都懂。

2.關(guān)注近幾年深圳二手房的成交走勢(shì)，在熱門(mén)區(qū)域和板塊購(gòu)房，也就是大多數(shù)人可以接受的地方。

3.關(guān)注近年來(lái)二手房成交主力戶型變化，找到未來(lái)的熱門(mén)面積段、戶型，讓自己手里的房子更吃香~

3.房子的總價(jià)相對(duì)低一些，太高的總價(jià)不利于流動(dòng)。如果別人買不起，房子只會(huì)爛在你手里。

當(dāng)然，有一種情況可以除外，那就是真正的有錢人，他們依然有非常強(qiáng)的購(gòu)買力。

5.考慮房子能否貸款、貸款年限的長(zhǎng)短，要求全款的房子，成交周期相對(duì)會(huì)長(zhǎng)一些。

在這種大環(huán)境下，房東應(yīng)該開(kāi)始思考自己手里的房子是不是好流動(dòng)，需不需要盡快置換；買房人也應(yīng)該關(guān)注，現(xiàn)在買入什么樣的房子，未來(lái)才更容易出手。

房產(chǎn)過(guò)剩的時(shí)代，謹(jǐn)慎入手不考慮流動(dòng)性的房產(chǎn)，小心被套牢！接下來(lái)的買房邏輯，流動(dòng)性要比房產(chǎn)價(jià)值和升值空間更重要！

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