進入 11 月以來，在穩(wěn)增長和防風險的雙目標下，維護房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，保證融資需求的地產(chǎn)政策頻出，寬松預(yù)期也在進一步醞釀之中，同時近期中央政治局會議對明年房地產(chǎn)工作的定調(diào)中提出要“因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”，種種信號皆暗示著房地產(chǎn)市場邊際改善顯著，而“良性循環(huán)”這一新思路，正是明年房地產(chǎn)調(diào)控的重要目標和方向。

另一方面，從房地產(chǎn)板塊股價走勢來看，今年上半年板塊情緒一直低迷，但隨著政策恐慌性釋放結(jié)束，目前市場對房地產(chǎn)板塊的悲觀預(yù)期也已逐漸釋放，盤面也開始轉(zhuǎn)向反彈行情。那么，處于估值底部的房地產(chǎn)板塊是否能在明年真正企穩(wěn)呢？

（圖片：房地產(chǎn)申萬周k圖，數(shù)據(jù)來源：choice，格隆匯整理）

不妨讓筆者對今年行業(yè)進行一番簡單梳理，并探討一下，備受政策壓制的地產(chǎn)板塊的投資機會。

1、政策不確定性逐漸下降，或?qū)⒆呦蛄夹匝h(huán)健康發(fā)展

短期來看，市場對房地產(chǎn)政策的放松預(yù)期也導(dǎo)致了近期地產(chǎn)股的反彈行情，考慮到當下房地產(chǎn)行業(yè)受到政策面的影響力大，因此更需要密切關(guān)注外部環(huán)境的變化。

自年初以來，各地房地產(chǎn)市場調(diào)控不斷升級。從政策總基調(diào)來看，中央對房地產(chǎn)市場調(diào)控的核心仍然是維穩(wěn)，并且堅定不移地貫徹落實“房住不炒”的基調(diào)，地產(chǎn)供給側(cè)改革持續(xù)推進，從融資端、供給端、交易端不斷發(fā)力，如“三道紅線”在融資端抑制房企過快的融資擴張，“集中供地”政策出臺降低土地競爭熱度控制房企過快的拿地節(jié)奏等。

從樓市層面來看，國家積極落實“房住不炒”政策，調(diào)控政策成效顯著。3月，監(jiān)管部門針對經(jīng)營貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)的問題，加強了監(jiān)控的力度；之后又有“貸款集中度管理”的政策加持，其同時管理房企的融資規(guī)模和購房者的貸款規(guī)模；同時在各地政府因城施策下，從新房市場到二手房市場，以維穩(wěn)的態(tài)度，使得樓市降溫進入穩(wěn)定階段。而樓市的降溫，也使得房企在資金回流上受限，整體拿地熱情不高。

事實上，下半年以來，房地產(chǎn)銷售持續(xù)下滑，而此時銷售仍然強勁的房企靠的更多是樓盤本身的產(chǎn)品力的吸引力。

（圖表：房地產(chǎn)同比銷售數(shù)據(jù) 來源：wind，國泰君安研究所）

另一方面，自11月以來，政策層面又開始出現(xiàn)緩和信號，強調(diào)良性循環(huán)和健康發(fā)展，表面房地產(chǎn)大環(huán)境有所改善。如11月19日，央行三季度貨幣政策執(zhí)行報告中指出，要配合相關(guān)部門和地方政府共同維護房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展；12月6日，中共中央政治局會議要求提到，要推進保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展和良性循環(huán)；12月10日，中央經(jīng)濟工作會議再次指出，要堅持房住不炒和因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

可以肯定的是，調(diào)控的終極目標是防范金融風險，促使房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。從近期政策定調(diào)來看，房地產(chǎn)行業(yè)最終會去杠桿，并從高杠桿高周轉(zhuǎn)時代走向高質(zhì)量發(fā)展時代。

在筆者看來，政策收緊時更加考驗房企的現(xiàn)金流運營以及融資能力，具備更好現(xiàn)金流匹配能力和融資能力的房企才更有競爭優(yōu)勢，掌握核心競爭力對步入后房地產(chǎn)時代來說尤為重要。

2、融資環(huán)境改善，利于優(yōu)質(zhì)房企債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化

房地產(chǎn)市場既是政策市也是金融市，提及房企的融資能力，不妨從當下房地產(chǎn)融資環(huán)境著手分析。

今年受到嚴格監(jiān)管的影響，部分房企陷入融資困難、銷售不暢等困境，部分房企在高杠桿運轉(zhuǎn)下其經(jīng)營風險也逐漸暴露，甚至出現(xiàn)信用違約和個別房企暴雷等事件。從房地產(chǎn)外部融資環(huán)境也能看到，由于房企在境外評級屢遭下調(diào)，房企外部融資渠道收緊。

然而筆者發(fā)現(xiàn)，近期地產(chǎn)金融環(huán)境壓力正在逐漸緩解，政策上在融資端已出現(xiàn)稍微放緩。在12月3日，銀保監(jiān)會提到，要根據(jù)各地不同情況，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款，加大保障性租賃住房支持力度等。而房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款的緩和意味著金融端融資環(huán)境正在得到改善，地產(chǎn)行業(yè)在資金鏈上的困境也有望緩解。

從今年的融資處境來看，融資壓力大也使得有融資需求且陷入流動性危機的房企雪上加霜，但也有些房企由于高質(zhì)量的經(jīng)營管理獨樹一幟，依舊頑強，并主動“降負”，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，尋求高質(zhì)量發(fā)展之路。

同時，筆者注意到，上坤地產(chǎn)(06900.HK)于12月29日發(fā)布公告稱，其將發(fā)行于2023年到期的金額為1.392億美元13.5厘優(yōu)先票據(jù)，此次發(fā)行目的是優(yōu)化公司的債務(wù)結(jié)構(gòu)及延長其債務(wù)期限。自下半年以來，地產(chǎn)行業(yè)美元債市場信心不斷減弱，而當下鮮少房企新發(fā)美元債的情況下，上坤地產(chǎn)成功境外發(fā)債亦是資本市場對公司的認可，足以見該公司的穩(wěn)健經(jīng)營和發(fā)展?jié)摿Α?/p>

財務(wù)穩(wěn)健是當下乃至未來房企競爭需要的優(yōu)質(zhì)基因之一。今年銷售下行、按揭收緊、預(yù)售監(jiān)管趨嚴，帶動了企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金流的下降，房企現(xiàn)金流管理顯得尤為重要，健康的資產(chǎn)負債表增強投資者信心同時，也有助于房企安全償還債務(wù)，增強房企信用。

3、結(jié)語

從行業(yè)視角來看，明年地產(chǎn)政策在穩(wěn)定市場意圖不變，融資環(huán)境也會有所改善，但房住不炒基調(diào)依舊不變，優(yōu)質(zhì)房企需要提高自身的核心競爭力應(yīng)對行業(yè)競爭格局變化。另一方面，當下房地產(chǎn)板塊處于歷史估值底部，從長期投資角度來看，可關(guān)注財務(wù)表現(xiàn)、總體發(fā)展戰(zhàn)略、盈利能力穩(wěn)健的房企。