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文/樂居財(cái)經(jīng) 嚴(yán)明會(huì)

一個(gè)月前的福州土拍，很冷。且不提泰禾、福晟，連深耕于這座城市的陽光城(000671)、世茂、大名城(600094)也均未參與其中。

曾幾何時(shí)，閩系民營(yíng)房企一度成為土拍市場(chǎng)“收割機(jī)”。尤其 2008-2016 年，閩系民營(yíng)房企黑馬頻出。膽子大，能借到錢、能融到資、能上市、能加杠桿、能并購(gòu)的，都把握住了這波紅利。

如今，風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)，這些民營(yíng)房企真的囊中羞澀了。

陽光城忙債務(wù)化解，世茂賣資產(chǎn)的腳步不止，泰禾忙復(fù)工復(fù)產(chǎn)……它們自救且自顧不暇，還哪有錢到土拍市場(chǎng)"揮霍"。一位閩系房企老板更是坦言：少買地不會(huì)"死"人，但多買或買錯(cuò)就會(huì)沒命。

但出乎意外的是，這輪福州土拍中，大東海、恒榮置業(yè)、眾益置業(yè)、航旭置業(yè)等不知名的小微房企卻斬獲頗豐。

他們是行業(yè)的“小透明”，在行業(yè)銷售額前100，甚至前200的榜單中，找不到他們的名字，大多數(shù)甚至沒有自己的官網(wǎng)。但自從頭部房企開始躺平之后，沒有了高溢價(jià)，沒有了激烈的輪番舉牌，小微房企開始重新入場(chǎng)。

一位本地開發(fā)商告訴樂居財(cái)經(jīng)，他們正在密切關(guān)注福州的土地情況，“如果不用和大開發(fā)商們拼出價(jià)能力，能拿還是要拿一塊的?！?/strong>

除了小微房企，國(guó)企央企、地方城建城投公司更是當(dāng)之無愧的拿地主力軍，尤其在第三批次拍地中，干脆3/4都是國(guó)資系出來拿的地。

例如，好多年沒拿地的京派房企——京投發(fā)展(600683)，就提前備好150億，參與北京最后一輪輪土拍。

它這次拿地就是奔著東壩的TOD而去。去年圣誕夜那天，朝陽東壩三宗地塊被京投公司、京投置地聯(lián)合體以175.3億元底價(jià)包攬。京投發(fā)展總裁高一軒隨即在朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)拿地海報(bào)，并配文：致敬東壩，我們來了。

國(guó)家隊(duì)“兜底”

早在第二輪供地，國(guó)企、央企發(fā)力拿地的現(xiàn)象已經(jīng)初見端倪，這一次則更為明顯。尤其是在深圳，11宗涉宅地塊爭(zhēng)先上架攬金近370億，其中深圳地鐵179億連下5宗地塊，大有包場(chǎng)之勢(shì)。

此后，深圳地鐵高管在朋友圈分享了5宗地的成交慶賀圖，和一張正在認(rèn)籌的新盤廣告圖，并配文寫下“國(guó)企擔(dān)當(dāng)，國(guó)企實(shí)力，新房首選”的宣傳語。

這一幕，成為了國(guó)企唱主角的縮影。

在濟(jì)南，保利、中建、葛洲壩(600068)等房企不斷閃現(xiàn)身影；在上海，招商蛇口(001979)、深業(yè)、中建方程、安徽交通控股等擔(dān)當(dāng)主力；在廣州，保利、廣州南投、知識(shí)城集團(tuán)等國(guó)家隊(duì)，亦合計(jì)競(jìng)得了13宗地中的8宗......

將時(shí)間線拉長(zhǎng)，放眼去年全年，百?gòu)?qiáng)中拿地金額同比上漲且全年金額超過250億的房企中，國(guó)企、央企占據(jù)半壁江山。其中，萬科、中海、招商、華潤(rùn)等均位列2021年新增拿地價(jià)值TOP 10，而越秀、建發(fā)等在集中供地中表現(xiàn)突出，拿地金額較2020年增長(zhǎng)129和60%。

2021年，在新增貨值TOP 4中，除碧桂園以超過5800億元位列榜首，其余均為國(guó)企、央企，保利、萬科、中海等新增貨值超過3000億元。此外，拿地成交價(jià)TOP 10中，有九席都由國(guó)企、央企霸占。

值得注意的是，央企國(guó)企在拿地投資策略上也不盡相同。

大部分房企如金茂、建發(fā)等拿地高峰主要集中在上半年，聚焦在第一次集中供地，其上半年拿地金額較全年占比均超過六成。另外，中海、武漢城建、大華等相對(duì)聚焦在二、三輪集中供地，而·中海下半年拿地金額占全年比例接近六成。

很多人還記得，在2021年初的首輪集中供地，中海地產(chǎn)攥著大把錢，卻無用武之地，一度被“群嘲”。

但在中海發(fā)展主席顏建國(guó)看來，第一批的集中供地市場(chǎng)很熱，競(jìng)爭(zhēng)激烈，回報(bào)低?！爸泻Ｉ习肽昕偟膩砜茨玫乇阮A(yù)期稍微少了一點(diǎn)點(diǎn)，但投資紀(jì)律比拿地本身更重要，中海不會(huì)為買地而買地。投資的目標(biāo)最終還是要看土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)情況?！?/p>

進(jìn)入下半年，中海的高光時(shí)刻到來了，它斥資658億元、斬獲25宗地，重倉(cāng)灣區(qū)、發(fā)力全國(guó)，在天津、南京等地均拔得頭籌。

據(jù)樂居財(cái)經(jīng)獲悉，中海全年土地支出1297.5億，完成率78.6%，與年初所定計(jì)劃（1650億元）尚有差距。

除外界熟知的中海、保利、華潤(rùn)、建發(fā)等大型地產(chǎn)央企、國(guó)企外，一些以建筑工程見長(zhǎng)的央企也頗有所獲，如中建系。

蘇州第三輪集中供地中，中建各局姿態(tài)活躍。例如，中建三局18.9億競(jìng)得吳江東宅地；中建八局先以底價(jià)36.31億元拿下高新區(qū)科技城地塊，后又斥資27.23億元競(jìng)得高新區(qū)通安鎮(zhèn)地塊。

在北京，“中建系”也再次參與帝都三批次地塊拍賣。其中，中建京西建設(shè)以底價(jià)3.9億元摘得延慶地塊。

有意思的是，中建三局、中建八局、中建京西，與中海地產(chǎn)系出同門，同屬中國(guó)建筑(601668)集團(tuán)有限公司。不過，外界熟知的中建系，業(yè)務(wù)領(lǐng)域主要為建筑工程，并非地產(chǎn)開發(fā)。

地方城投“救市”

到了年底最后一輪土拍，正兒八經(jīng)的國(guó)企、央企開發(fā)商也拍不動(dòng)了。

但為了避免土拍“冷場(chǎng)”，只能祭出地方國(guó)資委控股的各地“城投”、“建投”公司，尤其在上海、廣州、鄭州、南京、蘇州、無錫等城市表現(xiàn)明顯，拿地（塊數(shù)）占比超過50%。

以廣州為例，12月2日第三輪集中供地掛牌17宗土地，最終成交13宗，知識(shí)城投資集團(tuán)、白云城市建設(shè)、南沙開發(fā)建設(shè)、廣州地鐵等本地城投、城建類平臺(tái)公司成為主力軍，總計(jì)獲取9塊地，拿到地的民營(yíng)房企只有一家，可謂凄涼。

緊接著12月21日，武漢城建聯(lián)合瑞安房地產(chǎn)，以170.31億元的高價(jià)奪得武船搬遷改造打包的3宗地塊，更是攪動(dòng)了這場(chǎng)冬至日土拍的一池春水。

12月27日鄭州第三次土拍，在主動(dòng)流放掉11塊地之后，5塊凈地全部由政府旗下的城投公司拿走，民企全軍覆沒。

上述“氣氛組”城投公司的出現(xiàn)，與當(dāng)前土拍市場(chǎng)遇冷不無關(guān)聯(lián)。

業(yè)內(nèi)人士表示，地方性國(guó)企的情況是比較特殊的，其中不乏一些和土地供給方關(guān)系緊密的個(gè)體，在土地出讓明顯偏冷時(shí)能起到半市場(chǎng)化拿地托底的作用。當(dāng)?shù)胤叫試?guó)企拿地占比過高時(shí)，意味著土地市場(chǎng)的確相當(dāng)冷淡。

眼下，民營(yíng)房企資金鏈普遍緊張，拿地?zé)崆榇蟠蠼档?。而?dāng)這些民企受困于資金和政策限制時(shí)，地方性國(guó)企憑借充裕的資金、低成本融資及對(duì)本土市場(chǎng)的熟悉，反而擁有拿地優(yōu)勢(shì)，盈利空間也比民企更大。

何為城投？它們也就是“城市建設(shè)投資公司”，為各大城市的政府投融資平臺(tái)，搞城市建設(shè)而設(shè)立的一類公司，專門運(yùn)營(yíng)城建相關(guān)業(yè)務(wù)。同時(shí)，各級(jí)政府會(huì)把公用企事業(yè)單位的資產(chǎn)也納入城投，比如自來水公司、公交公司、熱力公司，燃?xì)夤尽?/p>

外界最為好奇的是，城投大手筆拿地的錢從何處來？

一方面，城投公司的資本金基本來自財(cái)政撥款，或者以財(cái)政擔(dān)保向銀行貸款；另一方面，還可以發(fā)行城投債、企業(yè)債、中期票據(jù)，進(jìn)一步拓寬融資渠道。

實(shí)際上，地方城投公司大舉拿地的背后也蘊(yùn)藏著風(fēng)險(xiǎn)。

其一，如若地方政府的財(cái)務(wù)狀況面臨惡化，城投公司資金或?qū)⑹茏?；其二，城投公司的操盤能力不如大部分民企房企，未來項(xiàng)目去化也具備不確定性。這樣看來，后續(xù)城投基本會(huì)找本土頭部民企合作開發(fā)。

中小微房企抄底

過去一年，恒大、花樣年、新力、陽光城、佳兆業(yè)、奧園等房企相繼暴雷。疊加資金端受阻、銷售端不佳等多重因素，地產(chǎn)行業(yè)急速入冬，不少房企不得已采取謹(jǐn)慎的拿地策略，收縮擴(kuò)張版圖，以“保兌付”“保交樓”優(yōu)先。

一方面，在當(dāng)前背景下，買錯(cuò)一塊地，少則虧一兩億，多則虧幾十億；但地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)沒有容錯(cuò)空間，一些房企往往就是因?yàn)椴钜粌蓚€(gè)億而倒下，這其實(shí)就是半塊地不到的錢。

另一方面，去年上半年第一輪集中供地中，因?yàn)榭只?、盲目，一些民企過于激進(jìn)拿地，哪怕地塊溢價(jià)率居高不下也跟著搶。但等到下半年，因?yàn)殡y以獲取利潤(rùn)，它們對(duì)土地市場(chǎng)的觀望情緒加重，這其中以融創(chuàng)表現(xiàn)最為突出。

眼下，即便一些有資金空間的民營(yíng)房企，也會(huì)更傾向于收購(gòu)現(xiàn)成項(xiàng)目，以便更快地轉(zhuǎn)化為可售貨值。因此，其較低土拍參與度，并不讓人意外。

但，民企真的就徹底告別土地市場(chǎng)？

答案是否定的。雖然頭部房企拿地的積極性明顯減弱，但一些本地民企乃至一些名不見經(jīng)傳的小微房企仍在抄底撿漏。中信證券預(yù)測(cè)，未來有區(qū)域深耕能力的本土房企，將在土拍市場(chǎng)占據(jù)更大的比例，Top 20的市占率會(huì)下降。

例如，不少新面孔參與了上海第三輪的集中供地，并成功拿地，其中包含上海恒都置業(yè)、香港興業(yè)國(guó)際集團(tuán)、龍信等中小房企。

不止上海，這種情況在其他城市也多有體現(xiàn)。如濟(jì)南第三輪集中供地，僅持續(xù)半日左右便宣告結(jié)束，其中57宗地塊底價(jià)出讓，流拍土地14宗，總成交金額216.46億元，綠地泉、銀豐、大華、瑞馬、萬融置業(yè)等中小企業(yè)均有所獲。

再比如，在成都遠(yuǎn)郊市場(chǎng)的幾場(chǎng)土拍中，拿地的開發(fā)商除了當(dāng)?shù)貒?guó)資平臺(tái)企業(yè)外，還有一些名不見經(jīng)傳的小微房企。

成都有一家開發(fā)商，目前只在成都的邛崍、崇州、大邑、蒲江有項(xiàng)目布局，連成都市區(qū)都沒進(jìn)，雖然只布局了四座城市，但項(xiàng)目很多。表面上看上去是小開發(fā)商，但它的發(fā)展?fàn)顩r可能比目前大多數(shù)大型房企要健康。

2022年要買地嗎？

2021年的集中供地，讓房企的心態(tài)經(jīng)歷了過山車般的起落。

首輪土拍，開發(fā)商擔(dān)心搶不到地，糧草不繼，于是陷入激烈的“哄搶”中，不斷推高著土地的溢價(jià)率；但拿地之后，部分主體卻發(fā)現(xiàn)自己沖動(dòng)之中做了不明智的決定，于是有的匆忙退地，有的多方尋求合作。

第二輪土拍，“流拍”成為了主旋律。土拍細(xì)則的出臺(tái)，本意是平穩(wěn)地價(jià)，但疊加房企緊繃的資金鏈因素，招拍掛市場(chǎng)的涼意迎面襲來，無人問津的地塊不在少數(shù)。

第三輪土拍已收官（除寧波以外），鑒于前兩次的得與失，一些城市放松了部分拍地條件，但地產(chǎn)圈暴雷聲不斷，許多耳熟能詳?shù)拿駹I(yíng)房企忙于債務(wù)重組、現(xiàn)金引流，沒有了加杠桿的揮斥方遒，已顧不得儲(chǔ)糧的節(jié)奏了，這也導(dǎo)致多數(shù)城市土拍市場(chǎng)以“慘淡”收尾。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，截止12月28日，全國(guó)300城土地市場(chǎng)成交建筑面積20.5億平方米，較2020年同期下降22%。與土地成交規(guī)模變動(dòng)走勢(shì)一致，全國(guó)土地總成交金額出現(xiàn)近六年來的首次下滑，至62494億元，同比下降10%。

從歷年拿地銷售比變化來看，也顯示房企投資的謹(jǐn)慎程度。2021年百?gòu)?qiáng)房企新增土儲(chǔ)拿地銷售比僅為0.25，較去年下降0.12，并創(chuàng)下近五年新低。

在開發(fā)商層面，去年有超過六成的百?gòu)?qiáng)房企拿地金額同比下降，近三成房企同比降幅高達(dá)50%。其中，既包括恒大、陽光城等規(guī)模房企，也包括敏捷、禹洲、三盛、陽光大等中小房企，這些企業(yè)在拿地投資上幾乎停滯。

進(jìn)入2022年，土地市場(chǎng)何去何從？房地產(chǎn)企業(yè)還有機(jī)會(huì)嗎？

盡管年末房地產(chǎn)信貸環(huán)境邊際放松，土地供應(yīng)端，但市場(chǎng)信心短時(shí)間內(nèi)預(yù)計(jì)仍難恢復(fù)，土地成交端在明年上半年預(yù)計(jì)也難有明顯回暖。

考慮到各大城市土拍規(guī)則調(diào)整，土地市場(chǎng)高溢價(jià)時(shí)代將一去不返，土地市場(chǎng)整體熱度仍將低位運(yùn)行，同時(shí)低溢價(jià)拿地將成為熱點(diǎn)城市集中土拍常態(tài)。

所以，為抵抗周期性波動(dòng)，2022年房企拿地仍將延續(xù)審慎態(tài)度。尤其是民企，其最重要的是還上債務(wù)、維持生存，沒有充足的資金別隨便拿地，要牢記：少買地不會(huì)"死"人，但多買或買錯(cuò)就會(huì)沒命。