保障性租賃住房所涉及的各種土地性質(zhì)以及改建過程中的實際操作問題，未來都將考驗房企們的操盤能力。

北京剛剛出臺的保障性租賃住房相關(guān)政策，或許將進一步改變在京房企的操盤方式。

發(fā)展保障性租賃住房自2021年以來已經(jīng)被頂層設(shè)計強調(diào)了很多次，但3月18日晚北京公布的《北京市關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施方案》（以下簡稱實施方案）依舊掀起了廣泛波瀾，其中提到“‘十四五’期間，爭取建設(shè)籌集保障性租賃住房40萬套(間)，占新增住房供應(yīng)總量的比例達到40%”。

“40%”是個很大的數(shù)字，意味著未來5年北京近半新增住房都是保障性租賃住房，這將使得新市民、青年人等群體住房難問題得到有效緩解。與此同時，這么大體量的保障性租賃住房，自然離不開房企們的參與。

而去年住建部住房保障司司長曹金彪曾表示,“十四五”期間新增保障性租賃住房占新增住房供應(yīng)總量的比例應(yīng)“力爭達到30%以上”，而北京此次的規(guī)劃比全國平均水平高出10個百分點，如此巨量的保障性租賃住房入市，足以攪動整個市場。

那么保障性租賃住房的建設(shè)資金從哪里來？

實施方案中的表述是“支持社會資本與市、區(qū)屬國有企業(yè)合作”，這里的“社會資本”大概率指的便是廣大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

此外，實施方案中規(guī)范運營管理條目下規(guī)定，“保障性租賃住房不得上市銷售或以長期租賃等為名變相銷售，嚴禁以保障性租賃住房為名違規(guī)經(jīng)營或騙取優(yōu)惠政策?！?/p>

因為供應(yīng)量有具體比例、數(shù)量以及運營方面都有明確要求，所以至少在今后5年里，在北京耕耘的房企們的操盤方式少不了和保障性租賃住房“綁定”。

如今房企通常的操盤方式是“拿地-建設(shè)-銷售”，今后可能將變?yōu)椤澳玫?建設(shè)（含相應(yīng)比例保障性租賃住房）-銷售”，保障性租賃住房的籌建運營或?qū)⒊蔀槲磥矸科髠儾俦P中不可逾越的一環(huán)。

事實上，近年來北京房地產(chǎn)操盤規(guī)則一直在探索中，也一直在“綁定”諸多保障性功能。去年集中供地實施以來，北京多宗地塊的出讓條件中都含有配建公租房、競政府持有份額等條件。

配建保障性租賃住房在北京去年第三批和今年首批集中供地中越發(fā)成為趨勢?？梢哉f，北京保障性租賃住房的建設(shè)是之前各種探索的結(jié)果，更是“十四五”期間劃定的方向。

因而，保障性租賃住房的建設(shè)和運營能力將成為在京開展業(yè)務(wù)的房企們的必修課，是不得不回答的問題。

根據(jù)實施方案，保障性租賃住房的籌建有兩種途徑。一是改建，包括非居住存量房屋改建和將存量住房改造、轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房；另一種是新建，包括利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地、利用產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地、利用企事業(yè)單位自有土地、利用新供應(yīng)國有建設(shè)用地等來進行保障性租賃住房的建設(shè)。

可以看到，不僅僅是國有建設(shè)用地的配建，保障性租賃住房所涉及的各種土地性質(zhì)以及改建過程中的實際操作問題，未來都將考驗房企們的操盤能力。

值得一提的是，實施方案還在審批流程、土地、稅費、金融等政策方面明確了對保障性租賃住房的支持。有如此多的供應(yīng)量，且在資金、建設(shè)等方面有制度上的保障，“租賃時代”離我們還會遠嗎？

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