中新經(jīng)緯3月23日電 (薛宇飛)21日，祥生控股(集團)有限公司(下稱祥生控股)在港交所發(fā)布公告稱，公司并未于屆滿前支付一筆美元票據(jù)的利息1200萬美元。這宣告著這家上市僅一年多的房企，首次公開承認違約。

進入2022年，祥生控股通過出售項目股權等方式開展自救，并于1月完成另一筆即將到期的美元優(yōu)先票據(jù)的交換。但隨著3月21日公告的發(fā)出，意味著其自救行動未能成功。近來，雖然房地產(chǎn)行業(yè)暖風頻吹，但不少房企仍如祥生控股一樣，資金壓力未能明顯緩解，違約情況仍在上演。有機構認為，房企整體信用風險的轉向還需一些條件與時間。

票據(jù)利息未能支付

根據(jù)祥生控股21日的公告，該筆美元優(yōu)先票據(jù)項下金額為1200萬美元的利息，于2022年2月28日到期應付。根據(jù)優(yōu)先票據(jù)條款，祥生控股有30天的寬限期支付利息。但受宏觀經(jīng)濟、房地產(chǎn)市場環(huán)境及金融環(huán)境、多輪疫情等多種不利因素影響，公司流動性出現(xiàn)階段性問題，未于屆滿前支付該筆利息。

據(jù)此前公告，這筆共計2億美元的優(yōu)先票據(jù)于2021年8月18日發(fā)行，期限為兩年，年利率為12厘，須每半年支付一次利息。也就是說，2022年2月28日是該票據(jù)首次支付利息的時間點。

根據(jù)約定，票據(jù)載有若干慣常的違約事件，包括拖欠支付票據(jù)到期支付的本金或任何溢價、持續(xù)拖欠支付利息連續(xù)30天、違反契諾、無力償還及發(fā)生契約中訂明的其他違約事件。倘若該票據(jù)發(fā)生違約事件并持續(xù)發(fā)生，則契約受托人或持有票據(jù)至少25%的持有人可宣布票據(jù)本金及任何應計而未付利息及溢價(如有)即時到期及應付。

祥生控股在公告中稱，公司將積極與債券持有人進行對話，以尋求實施多種方式解決當前流動性問題，努力達成一致的解決方案。到21日晚，祥生控股再次公告稱，由于公司尚未從受托人或從持有票據(jù)本金總額至少25%的持有人收到因相關款項未獲支付而加快支付本金的任何通知，相關款項未獲支付并無觸發(fā)任何交叉違約。

其實，在今年1月18日，祥生控股已就2022年1月23日到期的3億美元優(yōu)先票據(jù)，與相關機構達成交換要約。但顯然，這種運氣沒有繼續(xù)延續(xù)。

數(shù)據(jù)顯示，祥生系合計有4只美元債仍處于存續(xù)階段，余額約6.21億美元，其中3只美元債將于一年內到期，合計約4.21億美元。也就是說，僅美元債一項，祥生就有幾十億元人民幣的償債壓力。

短期償債仍存缺口

在此次因利息未支付而違約之前，祥生控股就已經(jīng)歷評級下調、股價大跌、銷售下降等考驗，債務問題也暴露在外。

從2021年9月開始，祥生控股的股價開始波動下降，到當年11月15日，股價突然閃崩，股價當日收跌超16%，11月17日、18日，又分別收跌13.75%、53.91%。當時，祥生控股表示，公司現(xiàn)有債務并無出現(xiàn)任何違約且控股股東并未質押任何股份。

祥生控股股價突然崩盤，與房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境持續(xù)惡化、評級下調不無關系。此前，穆迪宣布，確認祥生控股家族企業(yè)評級“B2”，確認其發(fā)行的債券高級無抵押評級“B3”，評級展望從“穩(wěn)定”調整至“負面”。標普將祥生控股的發(fā)行人信用評級從“B”下調至“B-”，將其美元票據(jù)的長期發(fā)行評級從“B-”下調至“CCC+”。

標普當時認為，祥生控股2021年第三季度的權益合約銷售額環(huán)比下降60%至145.97億元人民幣，造成這種情況的原因是該公司土儲主要分布在長三角地區(qū)的低等級城市。從2021年12月至今，祥生控股股票的收盤價持續(xù)低于1港元/股，淪為“仙股”。

祥生控股有息負債情況。來源：祥生控股2021年半年報

盡管2021全年祥生控股的銷售額實現(xiàn)同比增長2.78%，但評級機構對行業(yè)及祥生的財務狀況仍顯露出擔憂。據(jù)祥生控股2021年半年報，截至2021年6月30日，公司有息負債達462.11億元人民幣，同比增長27.4%，其中，計息銀行及其他借款約為410.38億元，優(yōu)先票據(jù)約46.53億元，公司債券約5.20億元。

祥生控股現(xiàn)金及銀行結余情況。來源：祥生控股2021年半年報

“V觀財報”(微信號ID：VG-View)查詢發(fā)現(xiàn)，截至2021年6月30日，祥生控股僅“計息銀行及其他借款”一項中，一年內需要償還的有約174.86億元人民幣，雖然現(xiàn)金及銀行結余(包括現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物、受限制現(xiàn)金、預售物業(yè)所得現(xiàn)金、定期存款及已抵押存款)合計高達約273.19億元，但“現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物”僅為約76.24億元，這也意味著公司的短期償債缺口較大。即使加上78.60億元的“定期存款”，仍不能完全覆蓋短期債務，何況，還有前述折合約幾十億元人民幣的美元票據(jù)將在一年內到期。

今年1月底，穆迪將祥生控股的公司家族評級從“B3”下調至“Caa2”。穆迪在報告中稱，截至2021年6月30日，祥生控股無限制用途現(xiàn)金為155億元人民幣(剔除質押存款和房地產(chǎn)預售收益)，不足以覆蓋公司報告的222億元的短期債務。此外，不清楚祥生控股是否能將這些全部現(xiàn)金資源用來償還債務，因為這些現(xiàn)金中的一部分被保留在項目和運營公司的層面。

信用風險拐點何時至

從2021年底至今，房地產(chǎn)行業(yè)暖風吹動，包括并購貸出爐、優(yōu)質房企發(fā)債、多地購房首付比例下調、住房按揭貸款加速投放等，持續(xù)向市場傳遞積極信號。多重政策利好下，雖然市場成交有所改觀，但企業(yè)層面的壓力未明顯好轉。

克而瑞研究中心稱，根據(jù)監(jiān)測數(shù)據(jù)，2022年100家典型房企的到期債券金額超過6000億元人民幣，雖較2021年降低了約20%，但在去杠桿的趨勢下，壓力仍然較大。2022年房企的到期債券主要集中在上半年，3、4、6月份的到期量均超過600億元。

“在當前境外投資者信心不足的情況下，部分房企境外債券再循環(huán)融資相對較難，需動用自有資金進行償債，這對部分本就流動性緊繃的企業(yè)來說則是雪上加霜，或將進一步引發(fā)更多房企違約?！鄙鲜鲅芯恐行恼J為。

國海證券分析道，地產(chǎn)周期的轉向不是一蹴而就，在地產(chǎn)回暖的整個鏈條中，可以先后觀察到“四個底部”，即政策底、銷售底、拿地底、開工底。觀察本輪地產(chǎn)周期，當下正處于從“政策底”到“銷售底”的這一關鍵階段，若“因城施策”式的地產(chǎn)托底政策持續(xù)推出，疊加中央釋放“穩(wěn)地產(chǎn)”的積極信號，不能排除在2022年第二季度見到“銷售底”的可能性。由于“銷售底”是地產(chǎn)回暖周期中第一個得到數(shù)據(jù)驗證的拐點，屆時“房地產(chǎn)周期回暖”大概率將會成為一段時間內的市場交易主線。

國海證券進一步稱，在地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)方面，根據(jù)對地產(chǎn)回暖鏈條的分析，樂觀情況下即使“銷售底”于二季度出現(xiàn)，從銷售改善到地產(chǎn)投資增速上行，仍需要至少3個季度的時間，2022年內可能很難看到地產(chǎn)投資增速的趨勢性回升。

信達證券表示，房企整體的信用風險轉向收斂階段可能仍需一些條件。需要觀察到政策對于相關的風險化解方案確立，對于部分風險較大的企業(yè)或提供明確的支持，或是一些大規(guī)模的并購措施落地，幫助房地產(chǎn)企業(yè)度過自身償債的高峰期，并迎來地產(chǎn)基本面的明顯改善，這可能仍然需要一定的時間，預計最早會在2022年下半年才能逐步看到。

目前，出險房企仍以自救為主。2022年以來，祥生控股三次披露轉讓旗下公司股權，合計交易金額超過10億元人民幣。祥生控股方面還回復“V觀財報”稱，從近期的數(shù)據(jù)來看，公司的基本面沒有改變，在長三角區(qū)域，尤其是浙江省擁有強勁的區(qū)域深耕實力，首要任務是加快推動各項措施解決好當前流動性困難。

祥生控股表示，接下來將積極把握銷售窗口，優(yōu)化線上銷售平臺，努力化解疫情背景下的銷售難題。同時公司也將逐步盤點企業(yè)資產(chǎn)，針對優(yōu)質資產(chǎn)或項目主動尋找合作方，盤活資源，提升可支配的在手資金，以應對當前的流動性風險。(中新經(jīng)緯APP)

(文中觀點僅供參考，不構成投資建議，投資有風險，入市需謹慎。)

標簽：