這個周末，有關(guān)二手房庫存暴增的討論聲音慢慢多起來。

大家都在擔心，如果二手房都賣不出去，那么買房還有意義嗎？

這個擔憂也不無道理，畢竟新房也只有進入二手房市場之后才能真正體現(xiàn)價值。

除了杭州之外，以下數(shù)據(jù)主要是以鏈家的在售二手房為主，不包含其他平臺。

大家可以看看自己所在城市的二手房庫存。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：鏈家網(wǎng)、媒體公開數(shù)據(jù)等

普通人看到上面動輒超十萬套以上的庫存，估計嚇都嚇死了，轉(zhuǎn)頭就說房地產(chǎn)沒未來了。

數(shù)據(jù)是真的，但如果你不會看數(shù)據(jù)，那么數(shù)據(jù)也能“騙人”。

這話怎么說呢？

先看杭州的，這個數(shù)據(jù)是杭州本地機構(gòu)統(tǒng)計的，統(tǒng)計的房源數(shù)量更加全面。

截止至3月中旬，杭州二手房總掛牌量已經(jīng)達到166081套（數(shù)據(jù)來自透明售房網(wǎng)），接近17萬套。

數(shù)據(jù)當然是真實的。

杭州二手房掛牌量大我覺得有好幾個原因。

一是杭州的新房普遍比二手房便宜，杭州人買房都是優(yōu)先買新房為主，除非是特別著急買房結(jié)婚、小孩讀書之類的。

非必要情況下，杭州人都不會選擇買二手房。

第二，很多杭州當?shù)厝硕枷Ｍu掉自己的老舊二手房去打新，有的是為了置換，有的是為了投資。

反正只要有名額，杭州人絕對不會浪費。

第三，這兩年很多杭州新房逐漸開始交付了，不少投資客一交付就想要套現(xiàn)。

就今年吧，杭州還有130多個項目即將入市，預計將有12.6萬套的房源。

下半年杭州的二手房掛牌量估計還會繼續(xù)創(chuàng)新高。

不過因為很多房源都是這一兩年交付的次新房，不滿五年的話要交十幾二十萬的增值稅。也不太好賣。

我總感覺杭州連續(xù)漲了五六年有點不正常，哪有這么多需求持續(xù)支撐呢？而且現(xiàn)在二手房價格也不便宜了，就看什么時候迎來調(diào)整了。

再來看看那重慶，二手房掛牌量排名第二。

但之前重慶的二手房掛牌量一直排名全國第一。

因為重慶太大了，一個城市頂一個省，那二手房掛牌量大也是情理之中。所以重慶二手房庫存量多不需要過度擔憂。加上現(xiàn)在重慶價格便宜，我覺得后面還是有上升空間的。

深圳的數(shù)據(jù)有點奇怪，在去年12月份掛牌一直都是3萬套，1月7日后突然急降至1.6萬套。

這里并不是說深圳的二手房熱起來了，現(xiàn)在市場還是很冷淡。而是二手房掛牌規(guī)則發(fā)生了變化，現(xiàn)在深圳的二手房規(guī)定要單邊代理，所以有很多房源鏈家也沒法上架。

上海的二手房掛牌這么少也是不正常的，也是因為二手房掛牌規(guī)則發(fā)生了變化才導致的。

再來看一個數(shù)據(jù)，每萬人掛牌量排名。

畢竟每座城市的人口和面積都不一樣，單純看二手房掛牌量并不能說明什么。

制圖：城市財經(jīng)

在這個里面，杭州依舊名列前茅。說明杭州的二手房庫存確實多。

另外，不少北方城市排名靠前，包括沈陽、大連、哈爾濱、呼和浩特等。

雖然北方城市的掛牌總量看起來沒有南方城市多，但是人口數(shù)量也沒有南方多。

所以二手房去庫存壓力比南方城市要大，這些地方樓市的確應該警惕。

重慶，本來總量排名第二，在這個表單里面卻排名靠后。

所以大家別單純看重慶的掛牌量大，也別拿重慶的新房供應和其他城市對比。

重慶本來就是一個省的級別，人口三千多萬，供應量大是很正常的。

如果不了解各個城市的具體情況，單純看二手房掛牌量，很容易被數(shù)據(jù)“欺騙”了。

這就是分城市看各個地方的數(shù)據(jù)，很多人不懂樓市，不夠?qū)I(yè)的，一看這個數(shù)據(jù)馬上就說房地產(chǎn)完蛋了，房子沒人要了。

去年下半年，樓市都那個鬼樣子了，二手房庫存高，居民中長期貸款壓縮，房企暴雷都是整個房地產(chǎn)這個鏈條上的連鎖反應，都是去年積累的一個結(jié)果而已，代表過去。

對于二手房庫存暴增這件事情，應該怎么理解？我們來點專業(yè)解讀。

首先，目前除了一線城市，大部分的二線和三四線城市還是以新房市場為主的。

市場還沒有輪到二手房。

比如福州的房產(chǎn)成交，2021年，福州五區(qū)新房成交5.46萬套，二手賣了3.03萬套，新房占大頭。

青島新房成交12.8萬套，二手房成交6.6萬套，新房是二手房的兩倍。

成都新房成交18萬套，二手房成交4.95萬套，基本都被新房市場搶走了。

杭州新房成交20萬套，二手房僅有7.8萬套，新房成交都是大于二手房的。

大家發(fā)現(xiàn)沒，除了一線城市，其他大部分城市的房產(chǎn)成交都是以新房為主的，甚至一線城市里面的深圳，也第一次新房成交超過二手。

這并不說二手房不好，主要是現(xiàn)階段來說，買新房性價比更高，原因有三：

1、有限價紅利；

2、去售樓處可以直接買，交易流程簡單；

3、可以省稅費中介費。

另外就是很多普通購房者都有新房癌，還有一些個別為了買房結(jié)婚的剛需，認為二手房戶型過時，是別人住過的，不吉利，風水不好之類的。

大家別不信，各地有各地的新房癌習俗。

其次，還有一個更重要的原因，全國各地的新城還在發(fā)展建設(shè)中，這些新城還有不少新房供應，這些新房供應一天沒賣完，二手房的市場就會被擠壓。

況且，新房是直接跟土地出讓直接掛鉤的，支持新房銷售，一定程度上也是支持土拍。

以上是二手房庫存逐漸暴增的關(guān)鍵原因。

但是這并不意味著，將來二手房就沒有未來了。

核心區(qū)域的新房終于有一天會賣完，比如去年我去蘇州調(diào)研的時候，就記得科技園板塊僅剩一兩塊住宅地供應了，還有就是園區(qū)，基本沒有什么新地塊了。

等新房的庫存逐漸減少，供需達到平衡，就會回歸二手房市場。

因為在當前的新房限價紅利之下，市場會經(jīng)歷三個階段：新房為主，二手房為輔 ------ 新房，二手房平衡------新房為輔，二手房為主三個階段。

尤其是針對新城，新區(qū)，新的板塊；對老城和核心地段，則仍然以二手房成交為主。

大家去看看一線就知道了，為什么深圳的業(yè)主總愛抱團漲價，上海核心區(qū)的業(yè)主怎么就那么豪橫，不就是因為市區(qū)缺少新盤嘛，市場主要以二手房為主。

大家明白這個邏輯了吧？所以目前二手房庫存暴增這個現(xiàn)象，大家要客觀來理解，沒必要太過擔憂，現(xiàn)在這種行情，根本還輪不到二手房的天下。

如果是一二線城市的剛需想上車的話，二手房庫存大也是好事，選擇面廣，還可以砍價。

如果是投資客的話，你手握城市核心的二手房，還是有價值的。

當然如果是老破小，建議還是趁早置換。

很多買房的邏輯，我也會在視頻號給大家說一說，我盡量會一周做一次直播，大家可以來直播間聊聊。大家一定要關(guān)注下視頻號不會錯過。

BTW: 今天視頻號上換了個新造型，大家覺得怎么樣？給點建議.

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