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最近深圳有很多新盤在吹風(fēng)入市，好奇的我去查了一下都是哪些新盤，沒想到，又讓我發(fā)現(xiàn)了一個熟悉的身影：

信義君御山居

了解深圳新盤市場的朋友或許都對這個盤有所耳聞。

信義君御山居當(dāng)年被稱作坂田神盤，原本是2年前就應(yīng)該開賣的盤，但是一直拖一直拖，拖了兩年了，直到現(xiàn)在還沒開盤。

如果老老實實捂盤就還罷了，最讓人無語的是：

這盤老喜歡出來吹風(fēng)，說著準(zhǔn)備要入市，最后卻放人鴿子......

疫情后這兩周，深圳市場回暖的跡象異常明顯，也許是行情回暖給了開發(fā)商勇氣，信義君御山居又開始出來吹風(fēng)了，

這一次，會不會又是一次“狼來了”？

信義君御山居最早傳出要開盤的時候，還是在2020年4月。

那時候，樓盤建設(shè)還沒封頂，項目還是期房。

信義君御山居2020年項目工地圖

項目的銷售向我透露，早在2020年的時候，其實開發(fā)商就已經(jīng)準(zhǔn)備開盤了，由于信義拿地比較早，拿地的時候沒有指定限價，加上那時候開發(fā)商的胃口又很大，所以一開始項目原本準(zhǔn)備的備案價是7萬/㎡。

在坂田，這個新房價格放到現(xiàn)在只能賣給傻子，但放在當(dāng)時則不同。

我想大家肯定都記得2020年疫情之后的深圳市場，當(dāng)時的新盤供應(yīng)和現(xiàn)在不可同日而語，只要一有新盤入市，基本都能賣完。

當(dāng)時坂田部分次新二手房價格都沖上10萬/㎡了，坂田新盤賣7萬/㎡的價格，絕對不愁賣。

但是，當(dāng)時開發(fā)商做出的決定是不賣、繼續(xù)等。

等到年尾項目接近封頂，開發(fā)商還是沒有開盤的打算。

這個時候，開發(fā)商的想法或許很簡單：行情好，捂一捂，等漲價再賣。

但進入2021年之后，深圳的市場行情完全變了。

政策方面，2月份指導(dǎo)價政策出臺；

土拍方面，集中土拍政策開始執(zhí)行，限價價格持續(xù)壓低

供應(yīng)方面，新房供應(yīng)開始增加......

于是，原本想著捂一捂讓價格繼續(xù)漲的信義君御山居，到了2021年才發(fā)現(xiàn)，新盤賣不上價了。

坂田去年入市的新盤，加精裝的備案單價都只在6萬上下：

聯(lián)發(fā)天境雅居加裝修單價6.2萬/㎡；

華僑城荷棠里單價5.9萬/㎡；

信城縉華府加裝修單價6.2萬/㎡

在這種情況下，信義如果還想著拿7萬的備案價，不僅價格上沒有優(yōu)勢?，F(xiàn)實一點說，住建局也肯定不會批。

去年12月，我曾經(jīng)去過信義的銷售中心踩過這個盤。

當(dāng)時樓盤的銷售就說得很清楚：

現(xiàn)在開發(fā)商預(yù)估的備案價或許只有6.5萬/㎡了。

單價比其他坂田新盤還是略微貴一些，但相比開發(fā)商一開始的預(yù)期已經(jīng)下調(diào)了。

除了價格之外，我還記得去年我看盤的時候，信義君御山居就已經(jīng)是準(zhǔn)現(xiàn)房了，實體樓和外立面都已經(jīng)搞好，就只差內(nèi)部裝修，連樣板房都放在了實體樓里面。

去年拍下的信義君御山居外立面

我到現(xiàn)在都非常清楚地記得銷售當(dāng)時信誓旦旦說的那一句：“這個月月底項目應(yīng)該就能拿預(yù)售?！?/p>

但接近5個月過去了，現(xiàn)在都公元2022年4月份了，項目還沒有拿預(yù)售，放鴿子放出了一種境界。

和2020年不同，開發(fā)商現(xiàn)在的想法已經(jīng)變成了：

等一等，等到行情好些再賣吧！反正都捂了兩年了，也不在乎多這幾個月。

從期房捂成現(xiàn)房，從7萬捂到了6萬，購房者也從期盼捂成了麻木。

你現(xiàn)在認(rèn)認(rèn)真真說你要入市？

得了吧！

不官宣拿預(yù)售證，一個字都不能信！

在開發(fā)商爭著去化的市場下，開發(fā)商為什么愿意一直捂盤呢？

最核心的原因其實只有一個：開發(fā)商不差錢。

在這里就不得不提一下信義這個深圳本土開發(fā)商。

信義地產(chǎn)雖然算不上傳統(tǒng)的大房企，但和很多城市的本地開發(fā)商一樣，信義在深圳本土的影響力，尤其是在龍崗，并不比那些有國企央企背書的房企低。

而這種影響力主要體現(xiàn)在產(chǎn)品上。

在龍崗，信義是以打造標(biāo)桿產(chǎn)品而聞名。

在布吉，信義打造了信義金御半山，這個盤可以說是整個布吉的標(biāo)桿產(chǎn)品，現(xiàn)在也是二手市場的價格天花板，掛牌價曾經(jīng)上到10萬/㎡；

信義金御半山

而在坂田，信義的另一個樓盤同樣是片區(qū)標(biāo)桿，這個盤就是信義嘉御山。

2020年信義嘉御山7期開賣的備案價是7.7萬/㎡，在當(dāng)時屬于龍崗新盤備案價的天花板。

每做一個產(chǎn)品都是沖著片區(qū)標(biāo)桿去的開發(fā)商，肯定不會輕易地砸了自己的招牌。

當(dāng)然，這背后也少不了開發(fā)商的經(jīng)濟能力支撐。

值得一提的是，信義本身是做玻璃起家的企業(yè)，而信義玻璃在2021年的營業(yè)收入為304.59億港元（折合人民幣247.6億元），這個收入數(shù)額超過了我們熟知的玻璃大王曹德旺手下的福耀玻璃(600660)，成為國內(nèi)業(yè)界第一。

信義公司公告

母公司能吃肉，那么地產(chǎn)部門自然也能跟著喝湯。

有這么一條大腿能抱，信義地產(chǎn)的生存處境比多數(shù)開發(fā)商好多了，捂盤也捂得更加肆無忌憚。

另一方面，既然資金上沒有壓力，那開發(fā)商肯定會從利益最大化的角度去思考問題。

當(dāng)下，信義手上的住宅用地其實并不多，去年三次集中土拍，信義都沒參加。

這些本地開發(fā)商，如果以正規(guī)的途徑拿地，往往很難和大開發(fā)商競爭，要拿地只能用一些非常規(guī)手段。

而問題就在于，現(xiàn)在土拍拿地的程序越來越正規(guī)，也越來越公開，信義這一類地產(chǎn)商，拿地確實越來越難了。

資源越有限，就越是要將有限的資源實現(xiàn)價值最大化。

因此，手里僅剩的這塊住宅地，信義肯定不會“賤賣”。

回顧過去幾年信義賣的新房，無論是信義嘉御山，還是信義金御半山，都出現(xiàn)過推遲開盤的情況，

可以這么說，信義捂盤，已經(jīng)成了例行公事、養(yǎng)成習(xí)慣了。

沒辦法，誰叫人家開發(fā)商不缺錢又不著急呢。

其他新盤都在低聲下氣降價求售，這位卻可以永遠(yuǎn)淡定。

對于購房者而言，比起樓盤什么時候開盤，更需要解決的問題是：

信義君御山居能不能買？

坂田現(xiàn)在在賣的新盤有聯(lián)發(fā)天境雅居和信城縉華府，而坂田準(zhǔn)備在今年開盤的新盤，加上信義君御山居就有3個（信義君御山居、佳兆業(yè)云望府、和成金竹家園）

坂田新盤之間的競爭，當(dāng)下是最為激烈的時候。

信義樓盤和其他同地段新盤對比，它的優(yōu)缺點非常明顯，

優(yōu)點在于其項目品質(zhì)很好、缺點在于配套太差

品質(zhì)好體現(xiàn)在3點：

1.低容積率

項目的容積率只有3.17，市場上很少見，一共只有7棟樓，純住宅沒有保障房、人才房等其他產(chǎn)品，2梯4戶，住宅密度很低。

2.高得房率

項目得房率在77-80%之間，在市場中屬于名列前茅的得房率數(shù)據(jù)。

3.精裝修，交標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)高

裝修交付標(biāo)準(zhǔn)中不僅帶電器，而且?guī)У碾娖鞫际菄膺M口品牌，玻璃也是自家信義的產(chǎn)品，品質(zhì)整體會比其他盤更有優(yōu)勢。

信義的交標(biāo)宣傳海報

信義的交標(biāo)宣傳海報

除了之外，我前面也提到過，項目是準(zhǔn)現(xiàn)房交付，實體樓已經(jīng)建好，不用擔(dān)心后期爛尾。

上面講的是品質(zhì)好，下面來講講配套差。

配套差體現(xiàn)在三無，所謂三無，就是：

無地鐵、無商業(yè)、無好學(xué)位

看地鐵，項目直線距離最近的地鐵站是1公里之外的貝爾路站，步行需要接近25分鐘；周邊還有兩個地鐵站，去楊美站步行大概要23分鐘，坂田北站大概是24分鐘。

看商業(yè)，周邊一個像樣的大型商業(yè)都沒有，只有項目的底商

看學(xué)校，項目最近的學(xué)校是楊美實驗學(xué)校，在坂田只能是第二梯隊。

坂田現(xiàn)在排名第一的深圳實驗坂田學(xué)校，雖然距離信義的新盤不遠(yuǎn)，但是在最新的學(xué)區(qū)劃分中，深實坂田的學(xué)區(qū)并不囊括信義君御山居。

這樣的盤，你說它好，一提配套就露餡；

說它不好，但它的品質(zhì)在當(dāng)下新盤質(zhì)量問題頻出的深圳市場，又很有優(yōu)勢。

這種優(yōu)缺點過于明顯的新盤，確實有點尷尬。

我個人認(rèn)為，這個盤更適合那些重視品質(zhì)的改善客，而不是首次置業(yè)的剛需。

因為剛需選盤逃不開配套，而且也一定要重視配套，

相對而言，改善的需求更多樣，如果想在坂田買一個有品質(zhì)保障的新房，推薦信義君御山居，項目有112㎡的4房，如果想買小一點，也可以選87-89㎡的3房。

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