每經(jīng)記者 包晶晶 每經(jīng)編輯 魏文藝

在經(jīng)歷了去年第四季度發(fā)債規(guī)?；嘏?，今年一季度房企再度陷入發(fā)債規(guī)模大幅下滑的窘境。

貝殼研究院統(tǒng)計顯示，2022年一季度房企境內(nèi)外債券融資累計約1733億元，同比下降43%，降幅較2021年同期擴大20個百分點。事實上，這已經(jīng)是在一季度后兩個月穩(wěn)步回升的基礎(chǔ)上呈現(xiàn)的整體數(shù)據(jù)。今年1~3月，房企整體融資規(guī)模同比分別下降70%、59%和43%。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳星向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析認為，與之前相比，當前融資渠道已經(jīng)基本恢復開放，其中符合政策導向的融資模式開放力度更為強勁。當前政策的邊際放松仍處于窗口期，并將有望伴隨近期銷售端政策的放松持續(xù)一段時間，因此對未來房企融資將起到一定修復和支撐作用。

3月發(fā)債規(guī)?！奥N尾”

從單月數(shù)據(jù)來看，3月房企信用債與海外債發(fā)行規(guī)模同比均大幅下降，但環(huán)比上升幅度明顯。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，3月份房企信用債發(fā)行規(guī)模為514.91億元，環(huán)比上升78.97%，但相較于去年3月的811.53億元，同比下降36.55%。3月內(nèi)地房企海外債發(fā)行規(guī)模為25.58億元，同比下降80.7%。

從信用債發(fā)行規(guī)模變動趨勢來看，自2021年10月探底之后開始緩慢復蘇，但始終未能達到2021年8月之前的力度。但3月份信用債反彈明顯，達到近7個月來的高點。另一方面，海外債的發(fā)行幾乎在2021年11月份接近0點，且始終反彈乏力。

值得注意的是，一季度優(yōu)質(zhì)民營房企受到融資支持，參與到收并購陣營。平安銀行(000001)、浦發(fā)銀行(600000)、郵儲銀行等銀行也積極與房地產(chǎn)企業(yè)簽訂并購融資戰(zhàn)略合作協(xié)議。

3月3日，招商銀行(600036)分別向碧桂園、美的置業(yè)授予150億元和60億元并購融資額度。3月9日，交通銀行(601328)廣東省分行授予美的置業(yè)地產(chǎn)并購專項融資額度90億元；同日，旭輝集團也獲得平安銀行50億元的地產(chǎn)并購業(yè)務融資額度。3月25日，中國農(nóng)業(yè)銀行(601288)廣東省分行授予碧桂園200億元地產(chǎn)并購及保障性租賃住房相關(guān)的綜合金融服務。

“隨著并購融資快速落地，目前的融資總額已達2251.2億元，其中房企獲得的融資共計1801.2億元，占比80.0%，國央企、民企均有惠及。”陳星表示，對于出險企業(yè)，當前市場并購融資額度較為充足，因此要抓住機會，通過積極處置資產(chǎn)回籠資金，盡快緩解流動性風險，為未來可持續(xù)性經(jīng)營重新奠定基礎(chǔ)。

發(fā)債格局“內(nèi)升外降”

從整體融資結(jié)構(gòu)看，一季度房企境內(nèi)債和境外債呈現(xiàn)一升一降的格局。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，境內(nèi)發(fā)債規(guī)模約1378億元，同比下降28.6%；房企境內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模占比80%，較2021年同期上升16個百分點。事實上，在整體融資規(guī)模收縮的基礎(chǔ)上，境外債規(guī)模收縮推高了境內(nèi)債規(guī)模占比，一季度境外債規(guī)模約355億元，同比下降68.0%。

結(jié)構(gòu)的巨大差異導致境內(nèi)外票面利率截然不同的表現(xiàn)。境內(nèi)方面，一季度債券平均票面利率3.65%，較2021年同期下降112個基點，環(huán)比上一季度票面利率下降49個百分點。

值得注意的是，央企國企成為一季度發(fā)債的絕對主力。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，一季度境內(nèi)共發(fā)行債券融資123筆，其中116筆發(fā)行人企業(yè)性質(zhì)為央企國企，占比高達94%。在行業(yè)債務風險尚未出清的階段，企業(yè)信用的影響力將會進一步放大。

利率方面，一季度境外債券融資發(fā)債門檻受信用風險影響抬升明顯，平均票面利率升至8.24%，較2021年同期上升128個基點。

“今年以來境外融資幾近冰點，但仍不乏優(yōu)質(zhì)企業(yè)成功發(fā)行債券。與上年相比，新發(fā)債券通過提升發(fā)行利率、配備增信措施等方式提高了發(fā)行概率。在行業(yè)整體信用受損的背景下，房企可通過借鑒這些企業(yè)的發(fā)行經(jīng)驗，以樹立自身信用形象、維持海外融資渠道的通暢?！?/p>

陳星表示，對于境內(nèi)融資，有能力融資的企業(yè)要抓住政策窗口期，通過積極參與并購、住房租賃等行業(yè)新模式，拓展符合政策導向的融資渠道，達到業(yè)務結(jié)構(gòu)更新、資金補充的雙贏目的。

一年內(nèi)到期債務近8000億

發(fā)債規(guī)模的縮減令本就債務壓頂?shù)牟糠址科蟪袎骸?/p>

貝殼研究院統(tǒng)計，截至2022年3月31日，房企一年內(nèi)到期的信用債余額4656.4億元，海外債余額3308.6億元，合計7965.0億元。

但自2020年四季度至今，房企新增發(fā)債規(guī)模長期低于到期債務規(guī)模。盡管今年一季度境內(nèi)外債券融資到期債務規(guī)模約2521億元，同比大幅下降32.5%，但一季度新增融資僅1733億元，粗略計算到期債務凈額為788億元，與2021年同期相比，債務增加694億元，較上一季度減少4億元。

同時，受到房企信用風險的影響，債權(quán)人對房企還款信心不足，導致現(xiàn)階段債務展期難度提升，部分存在集中到期債務的房企仍保持一定的違約風險。

“一方面大環(huán)境的不確定性增加。國內(nèi)疫情的不斷反彈、擴散，影響了部分城市地區(qū)正常的經(jīng)濟活動秩序，房地產(chǎn)行業(yè)信用風險持續(xù)惡化，影響金融端、產(chǎn)業(yè)鏈、需求端預期；另一方面，今年以來行業(yè)風險尚未出清，房企債務風險仍然存在，全產(chǎn)業(yè)鏈條上的參與者信心缺乏，導致積極性下降，信心修復仍需時間?！?/p>

貝殼研究院指出。房企自身經(jīng)營模式發(fā)生轉(zhuǎn)變，大規(guī)模舉債發(fā)展的模式逐漸退出，穩(wěn)健的財務導向房企，將主動降低自身負債規(guī)模。

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