前不久，均價(jià)9萬(wàn)的東城區(qū)永定府正式開(kāi)盤(pán)。原本計(jì)劃為期4天的選房，但僅僅一天后，永定府就宣告首批391套房源已全部售罄。如此火爆的場(chǎng)面，讓許多行業(yè)人士認(rèn)為，北京樓市迎來(lái)了“小陽(yáng)春”。

“北京樓市的確在回暖，但是沒(méi)有小陽(yáng)春?！币晃簧罡本┑闹科箜?xiàng)目負(fù)責(zé)人堅(jiān)定地對(duì)90度說(shuō)。

其實(shí)受行業(yè)下行影響，我們已經(jīng)習(xí)慣用“疲軟”“遇冷”等詞語(yǔ)去形容北京樓市。但最近經(jīng)過(guò)90度實(shí)地考察北京的一些新開(kāi)樓盤(pán)，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)的購(gòu)房者雖稱(chēng)不上人山人海，但也可謂人頭攢動(dòng)、絡(luò)繹不絕。

01

關(guān)鍵指標(biāo)三跌一漲

從監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu)發(fā)布的一季度數(shù)據(jù)來(lái)看，北京樓市主要呈現(xiàn)出“三跌一漲”的特征。所謂“三跌”就是在成交面積、成交量和成交金額三方面，跌幅繼續(xù)擴(kuò)大。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2022年首季度北京新房成交13092套，環(huán)比下滑37.71%，同比下滑40.12%；在二手房方面，北京二手住宅成交套數(shù)為35880套，環(huán)比小幅下滑3.53%，同比下滑幅度達(dá)30.81%。

針對(duì)這三個(gè)指標(biāo)的下滑，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，有以下幾個(gè)主要原因：

一是供應(yīng)力度明顯不足。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2022年一季度新房批準(zhǔn)上市套數(shù)為14378套，新房供應(yīng)量較去年四季度而言，大幅減少五成多，同比下滑也達(dá)36.36%。

二是存量仍在高位運(yùn)行。截止到3月末，北京新房市場(chǎng)存量，住宅7.3萬(wàn)套，別墅1萬(wàn)套，合計(jì)約8.3萬(wàn)套。再加上商辦與公寓15915套，合計(jì)達(dá)到10萬(wàn)套，庫(kù)存持續(xù)在高位運(yùn)行。

三是新房品質(zhì)參差不齊。限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)，開(kāi)發(fā)商因?yàn)槔麧?rùn)空間有限，為了能夠有利潤(rùn)，在得房率、配套裝修等房屋品質(zhì)方面大打折扣，對(duì)購(gòu)房人的積極性有一些影響。

在成交面積、套數(shù)和金額都呈下滑態(tài)勢(shì)時(shí)，一季度的北京樓市顯然并沒(méi)有達(dá)到預(yù)期，自然也不存在“小陽(yáng)春”。

而“一漲”則是新房成交均價(jià)漲幅創(chuàng)近7年新高。網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，北京一季度的新房成交均價(jià)達(dá)57341元/平米，同比上漲9%，為近7年歷史新高。

成交大幅縮水，成交價(jià)卻創(chuàng)下歷史新高，那自然只有考慮單套價(jià)格這一變量了。市場(chǎng)成交情況顯示，北京改善和頂豪產(chǎn)品的存在，拉高了整個(gè)一季度的成交均價(jià)。

所以，一季度的北京出現(xiàn)了另一種局面，有人將其概括為“談笑有豪宅，往來(lái)無(wú)剛需”。

02

豪宅逆市熱銷(xiāo)

北京購(gòu)房者素來(lái)以“強(qiáng)悍購(gòu)買(mǎi)力”著稱(chēng)，在一季度表現(xiàn)則更為明顯，掀起的“豪宅潮”將北京豪宅推入逆市模式。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，從豪宅成交量來(lái)看，一季度北京1000萬(wàn)以上住宅成交套數(shù)同比增長(zhǎng)8.1%，而同期1000萬(wàn)以下住宅成交同比下降53.4%；

從成交占比來(lái)看，一季度北京成交的商品住宅中1000萬(wàn)以上總價(jià)段占比均有所上升，其中北京1000萬(wàn)以上住宅成交套數(shù)占比15.8%，同比上升8.3個(gè)百分點(diǎn)。

在經(jīng)濟(jì)環(huán)境整體活躍度不足、樓市下行階段，核心城市的高端豪宅市場(chǎng)更具抗壓性，北京樓市的高端產(chǎn)品銷(xiāo)售表現(xiàn)，優(yōu)于剛需產(chǎn)品。

從具體項(xiàng)目來(lái)看，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，學(xué)府壹號(hào)院持續(xù)網(wǎng)簽備案，網(wǎng)簽金額超66億元，成交均價(jià)為89645元/平，位居榜單首位；海淀圓明天頌項(xiàng)目網(wǎng)簽金額33.4億元，115711元/平，位居次席；未來(lái)逸園共有產(chǎn)權(quán)房居第三位，網(wǎng)簽金額達(dá)24.7億元。

而一直被稱(chēng)為北京豪宅屆天花板的萬(wàn)柳書(shū)院，網(wǎng)簽價(jià)高達(dá)170249元/㎡，也在一季度賣(mài)出了6套。

03

3月末迎來(lái)了“窗口期”

清明節(jié)后，在石景山區(qū)首鋼園附近一新開(kāi)樓盤(pán)中，置業(yè)顧問(wèn)小李在售樓處一下午步履不停，向購(gòu)房者講解樓盤(pán)、帶看房型，十分忙碌。

小李明顯感到，與一、二月觀望看盤(pán)的氣氛十分不同，這一批購(gòu)房者問(wèn)的十分仔細(xì)，而且近期成交量明顯增加，成交速度也顯著提升，小李感覺(jué)到此時(shí)來(lái)售樓處的，多是打算最近入市買(mǎi)房的。市場(chǎng)回溫了，他要抓住這個(gè)窗口期。

根據(jù)中指數(shù)據(jù)顯示，在新房市場(chǎng)上，2022年3月北京新房成交4910套，環(huán)比上漲74.36%，同比下跌40.81%。而新房成交均價(jià)為44347元/㎡，環(huán)比持平，同比1.66%上漲。

而二手房市場(chǎng)的回暖則表現(xiàn)的更加明顯，首先表現(xiàn)在價(jià)格上，3月北京二手住宅市場(chǎng)均價(jià)為74258元/㎡，環(huán)比上漲0.62%，同比大漲8.16%。

3月北京二手房在成交量方面也十分可觀，達(dá)去年7月以來(lái)月度成交峰值，為15771套，環(huán)比上月增長(zhǎng)89.10%。雖然較去年同期而言，降幅仍然顯著，但明顯高于2019年同期水平。

“3月北京二手房、新房?jī)r(jià)格漲幅都十分可觀，將成為全國(guó)最先修復(fù)的城市?！敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄表示。

04

新盤(pán)來(lái)了

而經(jīng)歷年初兩月的低迷后，北京3月新房供應(yīng)也大幅放量，供應(yīng)規(guī)模幾近與去年同期相當(dāng)，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2022年3月新房批準(zhǔn)上市套數(shù)為7286套，環(huán)比上漲164.4%。

近期北京許多房企推盤(pán)節(jié)奏也明顯有所加快，在推盤(pán)力度、宣傳聲量上也明顯有所增加。不禁感嘆，許久不見(jiàn)銷(xiāo)售貼身肉搏的場(chǎng)面，一度以為房地產(chǎn)是個(gè)“溫文爾雅”的風(fēng)格。90度的朋友圈中，也看到許多沉寂許久的開(kāi)發(fā)商頻繁營(yíng)業(yè)了。

據(jù)住建委消息顯示，北京4月預(yù)計(jì)將會(huì)有15個(gè)左右項(xiàng)目取證入市，主要分布在順義、通州、門(mén)頭溝、大興等近郊城區(qū)，具體項(xiàng)目來(lái)看，不乏一些品質(zhì)、配套等較好的項(xiàng)目。

中建學(xué)府印、天時(shí)湯山御邸、西紅門(mén)橡樹(shù)灣、天恒學(xué)府里、中海云庭、中鐵興創(chuàng)逸境等均為首次取證。

比如，其中售價(jià)最高的項(xiàng)目為天恒學(xué)府里，也是市場(chǎng)熱度最高的，該項(xiàng)目不到6小時(shí)就已售罄。天恒學(xué)府里銷(xiāo)售均價(jià)8.5萬(wàn)/平方米。

海淀區(qū)于3月再推出1個(gè)品質(zhì)項(xiàng)目，翰學(xué)雅居，該項(xiàng)目位于海淀區(qū)北二環(huán)附近，交通便捷，臨近交大和中財(cái)兩大高校，教育資源豐富，本月共推出354套房源，準(zhǔn)許銷(xiāo)售面積17767.5㎡，入市后市場(chǎng)青睞度或較高。

大興區(qū)的紅橡潤(rùn)園項(xiàng)目本月多棟住宅樓也獲取了預(yù)售許可，共888套房源，是本月取證項(xiàng)目中推出房源套數(shù)最多的項(xiàng)目，紅橡潤(rùn)園位于大興區(qū)西紅門(mén)板塊，項(xiàng)目打造了約75-128㎡的二居至四居室，比較契合剛需群體的購(gòu)房需求。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心認(rèn)為，當(dāng)前房企推盤(pán)積極性較高，市面上可供購(gòu)房者選擇的空間較大，政策環(huán)境緩和下利好剛需及改善性購(gòu)房需求入市，同時(shí)房貸利率下調(diào)，購(gòu)房成本也會(huì)有所降低，加之北京樓市政策基本保持穩(wěn)定，房?jī)r(jià)水平凸顯穩(wěn)態(tài)，購(gòu)房者可結(jié)合自身情況恰當(dāng)入市。

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