開發(fā)商與建筑方杭州恒大水晶城背后的總包救急

觀點(diǎn)網(wǎng)
2022-04-21 05:47:54

觀點(diǎn)網(wǎng)4月17日，一直沸沸揚(yáng)揚(yáng)的恒大杭州水晶城項(xiàng)目，經(jīng)過(guò)浙江建投的三方交易，終于有了落主。

浙江建投最新公告顯示，為加快化解涉及中國(guó)恒大集團(tuán)及下屬公司應(yīng)收款項(xiàng)逾期問(wèn)題，浙江建投全資子公司浙江省建工集團(tuán)有限責(zé)任公司擬與中國(guó)恒大集團(tuán)下屬控股公司杭州晶立置業(yè)有限公司、浙江省浙建房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司達(dá)成在建工程三方轉(zhuǎn)讓協(xié)議。

根據(jù)公告，轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)為在建杭州水晶城文化旅游商業(yè)綜合體項(xiàng)目。晶立置業(yè)作為水晶城項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方，浙建房產(chǎn)作為專業(yè)房產(chǎn)開發(fā)公司受讓水晶城項(xiàng)目，浙江建工作為專業(yè)總承包施工單位負(fù)責(zé)后續(xù)施工事宜，預(yù)計(jì)后續(xù)工程施工金額不超過(guò)24億元。

最終止步于36.6億的項(xiàng)目權(quán)益價(jià)值，牽動(dòng)杭州之江區(qū)許久的恒大水晶城，在此續(xù)寫了故事的下一頁(yè)。

“半途而廢”水晶城

2015年風(fēng)光開盤，恒大水晶城建設(shè)之初，承載著杭州之江區(qū)商業(yè)發(fā)展的希望。

整體項(xiàng)目坐落于杭州之江國(guó)家旅游規(guī)劃區(qū)，是地鐵6號(hào)線之浦路上蓋項(xiàng)目，又緊鄰彩虹快速路，交通便利。面積為89303平方米，地上建筑面積不大于22.33萬(wàn)平方米，地塊用途為商服用地。

2016年之江還沒(méi)有像樣的商業(yè)綜合體，恒大規(guī)劃之初原本想要搶占之江的商業(yè)主陣地。

根據(jù)恒大原來(lái)的方案，整個(gè)項(xiàng)目原本應(yīng)該包含一座6萬(wàn)平方米五星級(jí)希爾頓酒店、約5萬(wàn)平方米國(guó)際開放式購(gòu)物中心、約4.6萬(wàn)平方米濱水購(gòu)物長(zhǎng)廊、約6萬(wàn)平方米下沉式地下商業(yè)空間、約5000平方米室內(nèi)模擬自然海浪泳池等豐富業(yè)態(tài)。

截至今日，除了商業(yè)一期街區(qū)已交付，原本打算2019竣工的商業(yè)還在地下施工中，二期街區(qū)只完成主體二層結(jié)構(gòu)，商業(yè)三期購(gòu)物中心及酒店目前處于樁基工程階段。

除此之外，水晶城的建設(shè)一直“命途多舛”。先是住宅部分延期交付，交付后又一度遭遇產(chǎn)證辦不下的問(wèn)題，商業(yè)項(xiàng)目也是一直拖延至今。

因?yàn)榕徱晕浵伣鸱蚩偛?，小區(qū)還在求是（之江）二小學(xué)區(qū)范圍內(nèi)，北面有著浙江省體量最大的文化中心，包含浙江省博物館新館等一系列豐富的資源加持，占盡地利的水晶城，卻沒(méi)能成就天時(shí)。

水晶城的“失敗”甚至進(jìn)一步影響了杭州地鐵6號(hào)線之浦路站的開通，最終政府在原定地址上預(yù)留了一個(gè)小的地鐵出口，重新規(guī)劃和建設(shè)了地鐵站點(diǎn)路線。

從雄心壯志到落寞離場(chǎng)，面對(duì)已經(jīng)閑置多年的項(xiàng)目，浙建房產(chǎn)此次受讓，面對(duì)的不僅是老舊項(xiàng)目的翻新與再造，更是之江區(qū)規(guī)劃的新一輪重啟，這或許也是浙建國(guó)資頂著壓力輸血再造的動(dòng)力所在。

善后與救急

每一個(gè)“未完成”的項(xiàng)目背后，開發(fā)商總是首當(dāng)其沖，但開發(fā)商、施工方的故事才是現(xiàn)實(shí)全面呈現(xiàn)。

恒大水晶城項(xiàng)目背后，浙建房產(chǎn)與浙江建工無(wú)疑是故事的另一位主角。

根據(jù)公告，晶立置業(yè)作為水晶城項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方，浙建房產(chǎn)作為專業(yè)房產(chǎn)開發(fā)公司受讓水晶城項(xiàng)目并將通過(guò)設(shè)立項(xiàng)目公司形式，負(fù)責(zé)水晶城項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)建設(shè)工作，浙江建工作為專業(yè)總承包施工單位負(fù)責(zé)水晶城項(xiàng)目后續(xù)工程施工事宜。

對(duì)浙建房產(chǎn)來(lái)說(shuō)，職責(zé)成為了水晶城項(xiàng)目建設(shè)單位，進(jìn)而將施工總包給旗下浙江建工。

水晶城36.60億元項(xiàng)目?jī)r(jià)值中，有9.21億元用于抵償中國(guó)恒大集團(tuán)及其下屬公司對(duì)浙江建工及其下屬子公司杭州地區(qū)的應(yīng)付款項(xiàng)，剩余轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)，通過(guò)變現(xiàn)或溢價(jià)銷售、以房抵債的方式處理，將按照有關(guān)政府部門統(tǒng)一要求，化解中國(guó)恒大集團(tuán)及其下屬公司杭州地區(qū)、湖州地區(qū)項(xiàng)目債務(wù)缺口，如有剩余的，可用于抵償中國(guó)恒大集團(tuán)及其下屬公司對(duì)浙江建工及下屬子公司在湖州地區(qū)的6.95億元應(yīng)付款項(xiàng)。

撿起恒大的“爛攤子”，對(duì)建筑單位以及施工方來(lái)說(shuō)，未來(lái)還要面對(duì)項(xiàng)目停擺已經(jīng)帶來(lái)的欠款問(wèn)題，更要承受后續(xù)不良資產(chǎn)處理的進(jìn)一步挑戰(zhàn)。

根據(jù)浙建房產(chǎn)的公告內(nèi)容，目前水晶城項(xiàng)目處于司法查封狀態(tài)，在辦理資產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)前由晶立置業(yè)與當(dāng)?shù)卣?、相關(guān)債權(quán)人協(xié)調(diào)完成解封手續(xù)。

這也代表，水晶城項(xiàng)目遠(yuǎn)遠(yuǎn)還沒(méi)到正式解封可以建設(shè)的階段。

對(duì)建設(shè)單位來(lái)說(shuō)，即使選擇了以房抵款，但是后期還需要仔細(xì)核實(shí)工程的產(chǎn)權(quán)情況。每一個(gè)“未完成”的項(xiàng)目背后，接手的建設(shè)單位都要經(jīng)歷漫長(zhǎng)的梳理階段——項(xiàng)目是否具備預(yù)售許可證、是否已經(jīng)抵押給銀行、是否被法院查封。

確認(rèn)這些都沒(méi)問(wèn)題后，再進(jìn)行下一步的綜合分析時(shí)間、地點(diǎn)以及工程質(zhì)量等因素，對(duì)工程的價(jià)值進(jìn)行較為準(zhǔn)確的估計(jì)。

之后的工程估算價(jià)和最終售價(jià)之間的差額風(fēng)險(xiǎn)，以及稅務(wù)等其他費(fèi)用成本，都是建設(shè)單位需要接下的“燙手山芋”。

房企與建筑商的關(guān)系，或許稱得上一句“愛(ài)恨交織”。

在當(dāng)前房企出險(xiǎn)危機(jī)之中，建筑企業(yè)無(wú)疑也面臨著巨大的考驗(yàn)。在恒大事件之初，就直接導(dǎo)致與恒大關(guān)系緊密的南通一建、三建、六建接連破產(chǎn)重組。

從2021年下半年到現(xiàn)在，有4家特級(jí)、11家一級(jí)建企申請(qǐng)破產(chǎn)重組清算，或100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓、拍賣。僅在2022年4月，至少已經(jīng)有19家企業(yè)因債務(wù)違約，申請(qǐng)破產(chǎn)/債務(wù)重組/公開拍賣。

一位建筑業(yè)專業(yè)人士感慨道：“這兩年房地產(chǎn)難做，建筑行業(yè)更難做”，“房地產(chǎn)不景氣，會(huì)讓優(yōu)勢(shì)做房建項(xiàng)目的公司轉(zhuǎn)專業(yè)方向。轉(zhuǎn)方向是比較麻煩的事，沒(méi)有相關(guān)專業(yè)配套設(shè)施，施工技術(shù)，管理人員”，想要實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型，是一場(chǎng)長(zhǎng)久的陣痛。

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