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【資料圖】

文/樂居財經(jīng) 楊宏彬

大約在半年前，富力以一種近似“典當”的方式，將英國的發(fā)展項目交給了遠東發(fā)展，獲得了一筆資金，以彌補債務(wù)的缺口。

如今，“典當”的最后期限已經(jīng)來到眼前，富力似乎并不想放掉這個項目，借錢也要將其贖回。

9月2日晚，富力地產(chǎn)（2777.HK)發(fā)布公告稱，將向遠東發(fā)展（00035.HK）回購R&F Properties VS (UK) Co., Ltd.（下稱“R&F”）全部股權(quán)，其中的期權(quán)代價為1.066億英鎊。

富力出售R&F的時間是3月15日。彼時，富力以9570.26萬英鎊的價格，將R&F全部股權(quán)出售予遠東發(fā)展，同時雙方約定，在交易完成后的6個月內(nèi)，富力可以以期權(quán)代價將項目贖回，彼時定價與此次富力回購的期權(quán)代價一致。

不過根據(jù)富力2022年中報顯示，其手頭并不寬裕。截至2022年6月底，富力地產(chǎn)未來12個月內(nèi)需到期償還的債務(wù)有826.61億元，同期其現(xiàn)金總額（包括受限制現(xiàn)金）僅為153.2億元。

富力囊中羞澀，那回購的錢哪來呢？根據(jù)公告，富力將通過外部融資為期權(quán)代價提供資金。作為融資安排的一部分，富力可能將向融資方轉(zhuǎn)讓或質(zhì)押R&F的全部股權(quán)，所以在期權(quán)回購?fù)瓿珊?，R&F及其附屬不一定并入富力合并報表。

富力認為，R&F所持有的項目VauxhallSquare是英國的地標項目，購回R&F能夠保持其于發(fā)展項目的權(quán)益，可展示集團對增長及海外發(fā)展的承擔，并為集團帶來長期利益。

權(quán)宜之計

早在出售之時，富力就有回購R&F的征兆。

彼時，富力出售R&F的價格為9570.26萬英鎊，改價格由兩部分組成，一部分為R&F的全部股價代價，價格僅為1英鎊，另一部分為股東貸款9570.26萬英鎊。換言之，富力出售R&F僅為收回股東貸款。

而根據(jù)獨立估值師Savills (UK) Limited給出的報告，截止2020年10月，R&F所持有的項目Vauxhall Square市場估值高達1.65億英鎊，就由價格來看，富力若是“放手”R&F，將少收約6929.74萬英鎊。

富力彼時也在公告中表示，公司將于出售時錄得虧損約6884.5萬英鎊（相當于約7.03億港元）。顯然，放手并不明智之舉。

而當時的富力，正面臨著債券的到期。3月14日，富力地產(chǎn)對“16富力04”公司債進行展期。據(jù)悉，“16富力04”發(fā)行于2016年4月7日，發(fā)行規(guī)模19.5億元，債券期限為6年期，票面利率6.7%，到期日為2022年 4月7日，目前債券余額19.5億元。根據(jù)展期方案，該筆債券展期時間為一年，全額票息支付，但并無額外賠償。

兩個月內(nèi)，富力地產(chǎn)還有一筆2016年8月25日非公開發(fā)行的“16富力06”公司債將在2022年5月16日到期，該筆債券發(fā)行規(guī)模 46億元，債券余額9.95億元，目前票面利率6.8%?！暗洚敗盧&F股權(quán)，或只是權(quán)宜之計。

不過，富力選擇在這個時機行使回購權(quán)，價格是比較“劃算”的，原因就在于匯率的波動。根據(jù)出售時匯率，回購的1.066億英鎊，相當于10.88億港元，按照富力的出售價，回購約多出1090萬英鎊，1.11億港元。遠東此次也在公告中表示，回售將累計獲得收益凈額約1090萬英鎊。

但由于匯率的波動，回購時的1.066億英鎊，僅相當于9.67億港元，比出售時的價格還要低1000萬港元。

據(jù)了解，Vauxhall Square是富力在2017年時向CLS Holdings購得，作價1.5777億英鎊。這也是富力地產(chǎn)在倫敦投資的第二個開發(fā)項目。

Vauxhall Square的規(guī)劃總建筑面積約13.3萬平方米，是包括住宅、酒店及宿舍、辦公室、零售及休閑的綜合體項目。目前，主場地的發(fā)展項目尚未動工。

倫敦“進退”

今年以來，富力在倫敦項目上的操作不少，除了“典當”Vauxhall Square之外，其還在4月份將Instant Glory International Limited的50%股權(quán)賣給了中渝置地（01224. HK），作價26.6億港元。

Instant Glory International Limited主要從事持有及開發(fā)英國倫敦物業(yè)Thames City，項目即Nine Elms Square（九榆廣場），由富力地產(chǎn)與中渝置地各持股50%。項目地塊于2017年由雙方共同拍下。

出售Instant Glory International Limited，富力同樣打了很大的折扣。截止2022年3月31日，未經(jīng)審核綜合資產(chǎn)凈值約為5.773億英鎊（相當于約56.9億港元）。按此計算，50%權(quán)益應(yīng)占28.45億港元。

而交易代價僅26.6億港元，且已包括目標公司尚欠富力方銷售貸款約16.5億港元（約13.85億人民幣）。據(jù)此，該次交易目標公司50%的權(quán)益價僅10.1億港元。富力地產(chǎn)相當于給張松橋打了3.55折。但這一次，富力沒有回購權(quán)了。

2017年是富力布局倫敦的第一年。2017年3月，其以近6000萬英鎊拿下南倫敦雀巢總部大樓及附近地塊為標志，吹響了進軍英國倫敦房地產(chǎn)的號角。此后的一到兩年內(nèi)，富力地產(chǎn)多次在倫敦市場出手。

2017年4月，以1.58億英鎊從CLS Holding手中買下倫敦一區(qū)的Vauxhall Square地塊；次年1月其再次斥資35億元人民幣接手萬達的One Nine Elms （倫敦ONE）綜合發(fā)展項目。

由于One Nine Elms、VauxhallSquare、Nine Elms Square三宗地塊緊密相鄰，還被外界合稱為“倫敦富力城”。

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