撰文|江珊

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來源|選址

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金九銀十，商辦交易市場(chǎng)也多了些熱鬧的氣息。

頂著總價(jià)地王、鐵獅門中國(guó)規(guī)模最大城市綜合體的光環(huán)，2008年拿地、2011年啟動(dòng)，發(fā)展10年的“尚浦領(lǐng)世”進(jìn)入成熟期，擁有36%股權(quán)的城投控股(600649)（600649.SH）逐步將其擺上貨架。

繼轉(zhuǎn)讓滬風(fēng)、開古、建奇、康州等項(xiàng)目公司股權(quán)后，10月11日，城投控股公告，其下屬全資子公司城投置地?cái)M以約21.49億元的底價(jià)轉(zhuǎn)讓尚浦中心項(xiàng)目公司（上海高泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）36%的股權(quán)，該報(bào)價(jià)較資產(chǎn)評(píng)估溢價(jià)28%左右。

按照既往的退出路徑推測(cè)，持股64%的鐵獅門買下這36%股權(quán)的可能性不低；從價(jià)格看，大企業(yè)扎堆、接近滿租是溢價(jià)掛牌的底氣；如能成交，將為上海辦公樓交易再增亮色。

出租率99%

給耐克、字節(jié)跳動(dòng)當(dāng)房東

城投控股此次出售的是其持有的高泰房地產(chǎn)36%股權(quán)，高泰房地產(chǎn)從事自有房產(chǎn)租賃，主要負(fù)責(zé)上海楊浦區(qū)“新江灣城F3”地塊的開發(fā)、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)。

新江灣城F地塊位于軌交10、20號(hào)線（尚在規(guī)劃中）換乘交匯處，共分為F1、F2和F3，占地面積26.75萬平方米，地上總建筑面積約為90萬平方米，由鐵獅門和城投控股合作開發(fā)，項(xiàng)目名為尚浦領(lǐng)世。

其中，F(xiàn)1為商辦，目前仍在建設(shè)中；F2為住宅，已開發(fā)完畢并實(shí)現(xiàn)銷售；F3為純辦公地塊，已建成投入使用，即為本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓的“尚浦中心”。

尚浦中心主體建筑由地上10幢辦公樓、地下1層車庫和夾層、門衛(wèi)組成，實(shí)測(cè)建筑面積27.48萬平方米，其中地上實(shí)測(cè)面積20萬平方米。截至2022年6月30日，租金范圍大致在5.5-7.5/元/天*㎡區(qū)間，項(xiàng)目出租率98.87%。

在尚浦中心的租戶名單中，不乏聲名顯赫的大企業(yè)，其中包括耐克體育（中國(guó)）有限公司、漢高（中國(guó)）投資有限公司、上海家化(600315)聯(lián)合股份有限公司、大陸馬牌輪胎（中國(guó)）有限公司上海分公司等知名企業(yè)。

其中，2014年4月，美國(guó)耐克公司將其大中華區(qū)總部遷入尚浦中心；2017年8月，漢高（亞太區(qū)及大中華區(qū)總部）管理中心入駐楊浦區(qū)尚浦中心。

特別值得關(guān)注的是，2021年7月，鐵獅門表示，字節(jié)跳動(dòng)在此租賃了約4.2萬平方米的辦公空間，并將購買尚浦領(lǐng)世正在開發(fā)的總面積約19.5萬平方米的辦公項(xiàng)目（后者為F1地塊項(xiàng)目），這成為2021年上海商辦市場(chǎng)的“大單”。

信息顯示，耐克、漢高以及字節(jié)跳動(dòng)三者便占據(jù)了尚浦中心78%左右的可租面積，整個(gè)園區(qū)形成了跨國(guó)公司和國(guó)內(nèi)大型企業(yè)總部集聚的商業(yè)辦公氛圍。

截至2022年6月30日，高泰房地產(chǎn)股東權(quán)益賬面值24.92億元，評(píng)估值46.58億元，增值率86.92%，36%股權(quán)對(duì)應(yīng)的評(píng)估價(jià)值為16.77億。2022上半年，高泰房地產(chǎn)錄得營(yíng)業(yè)收入約1.84億元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)約6075萬元，凈利潤(rùn)約4247萬元。

在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)上，該股權(quán)轉(zhuǎn)讓底價(jià)設(shè)為21.49億元，較估值溢價(jià)約4.72億元。

功成身退

城投控股“五連賣”

入局十余年，作為鐵獅門F地塊項(xiàng)目的合作方，城投控股此前已經(jīng)賣出數(shù)家項(xiàng)目公司股權(quán)。

早在2008年初，美國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商鐵獅門進(jìn)入上海，以67.5億元底價(jià)摘下楊浦區(qū)新江灣城F地塊，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)的總價(jià)“地王”紀(jì)錄，樓板價(jià)約為7500元/平方米，但其后金融危機(jī)爆發(fā)，市場(chǎng)傳出鐵獅門轉(zhuǎn)賣F地塊消息。

2010年，上海本土國(guó)企城投控股下屬子公司城投置地宣布出資26.6億元，收購滬風(fēng)、開古、建奇、康州、東榮、合庭、高泰7家項(xiàng)目公司各36%的股權(quán)，參與開發(fā)新江灣城F區(qū)地塊，2011年，尚浦領(lǐng)世城市綜合體項(xiàng)目分階段開發(fā)啟動(dòng)。

歷經(jīng)10來年發(fā)展，城投控股逐步轉(zhuǎn)讓上述項(xiàng)目股權(quán)，鎖定退出收益。

①2021年10月，城投控股掛牌轉(zhuǎn)讓旗下F1地塊項(xiàng)目公司滬風(fēng)、開古房地產(chǎn)公司36%股權(quán)，其分別對(duì)應(yīng)F1-A和F1-B地塊開發(fā)，天眼查信息顯示，該兩公司股權(quán)的接手者應(yīng)為字節(jié)跳動(dòng)關(guān)聯(lián)公司。

圖 | F1地塊5個(gè)子地塊劃分

在此之前，字節(jié)跳動(dòng)關(guān)聯(lián)公司已經(jīng)從鐵獅門手中收購了這兩家公司64%的股權(quán)，鐵獅門也宣布將字節(jié)跳動(dòng)已將區(qū)域運(yùn)營(yíng)中心落戶尚浦領(lǐng)世。

圖 | 字節(jié)跳動(dòng)全新區(qū)域運(yùn)營(yíng)中心，位于F1-A、F1-B地塊，包括4幢寫字樓和配套設(shè)施，以及面積超過2萬平方米的戶外空間

據(jù)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)披露的消息，字節(jié)跳動(dòng)買下了尚浦領(lǐng)世F1-A、F1-B項(xiàng)目，建筑面積約20萬平方米，價(jià)值約78億元。

2022年1月，在回答投資者互動(dòng)問題時(shí)，城投控股表示，轉(zhuǎn)讓滬風(fēng)房地產(chǎn)股權(quán)事項(xiàng)已完成，轉(zhuǎn)讓開古房地產(chǎn)股權(quán)事項(xiàng)在進(jìn)行中。

信息顯示，F(xiàn)1-A商辦地塊設(shè)計(jì)總建筑面積12.86萬平方米，由一幢4層商業(yè)樓和一幢高層辦公、裙房和地下兩層組成；F1-B商辦地塊設(shè)計(jì)總建筑面積15.14萬平方米，由兩幢高層建筑、商業(yè)裙房和地下兩層組成。

②2017年，城投控股成功轉(zhuǎn)讓建奇房地產(chǎn)36%的股權(quán)，該公司對(duì)應(yīng)F1-C地塊，接手者為鐵獅門，媒體報(bào)道該地塊項(xiàng)目被售予了君康人壽。

③2021年7月，城投控股公告已成功轉(zhuǎn)讓康州房地產(chǎn)36%股權(quán)，該公司對(duì)應(yīng)F1-D地塊，接手者為鐵獅門，該次轉(zhuǎn)讓帶來3.92億元稅后收益。

另外，早在2017年，由于售罄清盤，負(fù)責(zé)住宅地塊F2開發(fā)的合庭房地產(chǎn)也完成減資，收回股東投入。

隨著高泰房地產(chǎn)36%股權(quán)再被擺上貨架，城投控股F地塊的純辦公部分也即將“功成身退”。

如果轉(zhuǎn)讓順利，在新江灣城F地塊項(xiàng)目上，城投控股手中將只余仍在開發(fā)階段的F1-E地塊36%股權(quán)。

對(duì)于轉(zhuǎn)讓的原因，城投控股表示此舉將有助于確保公司收益、提高公司資金利用率，同時(shí)為公司未來拓展、儲(chǔ)備、開發(fā)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目提供現(xiàn)金流。

2022年上半年，城投控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)收23.27億元，同比增長(zhǎng)5.61%，凈利潤(rùn)4.15億元，負(fù)債率69.53%。

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