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克而瑞研究中心“每周研究精讀”，聚焦宏觀、行業(yè)、房企、土拍、產(chǎn)品、客需、榜單等多個(gè)研究成果，與各界探討行業(yè)運(yùn)行邏輯、變數(shù)及未來(lái)趨勢(shì)。

深度研究

【資料圖】

房企系列研究

加碼熱點(diǎn)城市、TOD走出廣州

越秀地產(chǎn)逆周期增長(zhǎng)力研究

近年來(lái)，越秀地產(chǎn)厚積薄發(fā)，深耕廣州的同時(shí)，兼顧全國(guó)化擴(kuò)張。下行周期下，在銷售、投資、資本市場(chǎng)表現(xiàn)良好，展現(xiàn)出較強(qiáng)抗周期能力。越秀地產(chǎn)擁有雙國(guó)資背景，同時(shí)憑借穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)面、較強(qiáng)的抗周期能力，被資本市場(chǎng)看好，資金流入及預(yù)期穩(wěn)定，為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供了強(qiáng)力支撐。

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壹周觀點(diǎn)

01

二十大報(bào)告強(qiáng)調(diào)租購(gòu)并舉

房地產(chǎn)還有三大支撐

房地產(chǎn)政策主基調(diào)將繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”定位，強(qiáng)化住房的居住功能，弱化住房的金融屬性，嚴(yán)防房地產(chǎn)過(guò)度金融化、泡沫化。未來(lái)住房制度將全面貫徹落實(shí)租購(gòu)并舉新模式，重點(diǎn)解決新市民、城市低收入群體的居住難題，實(shí)現(xiàn)人民群眾住有所居、安居宜居，提升全體人民的居住幸福指數(shù)。新型城鎮(zhèn)化仍是行業(yè)發(fā)展基石。

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02

房企大營(yíng)銷迎來(lái)“類表單化”

傳播力更強(qiáng)

近日，尤其在中秋節(jié)及國(guó)慶節(jié)期間，集團(tuán)或區(qū)域?qū)用鏍I(yíng)銷活動(dòng)展示形式出現(xiàn)“類表單化”。金茂、龍湖、金地都在做類表單化營(yíng)銷，這一策略解決了以往集團(tuán)或區(qū)域?qū)用娲蠓秶鸂I(yíng)銷表述不清，傳播力不強(qiáng)的劣勢(shì)。從趨勢(shì)來(lái)看，預(yù)計(jì)房企的表單類精細(xì)化營(yíng)銷活動(dòng)會(huì)越來(lái)越多。

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03

1425個(gè)項(xiàng)目公司連續(xù)4個(gè)月

落入商票逾期名單

近日上海票交所公布的《截至2022年9月30日的持續(xù)逾期名單》顯示，存在商票逾期現(xiàn)象的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司數(shù)量從8月的2801個(gè)大幅增至9月的3064個(gè)，環(huán)比增長(zhǎng)9.4%，增速較上月末明顯放緩，占全部商票逾期企業(yè)的比重環(huán)比增長(zhǎng)1.02pct至68.6%。

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核心觀點(diǎn)

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土拍點(diǎn)評(píng)

01

降地價(jià)、預(yù)申請(qǐng)機(jī)制下

天津第三輪地塊全部成交

天津于10月17日完成了今年第三輪集中供地，共計(jì)成功出讓15宗地塊，總建面121.15萬(wàn)平方米，成交總金額97.5億元，整體溢價(jià)率依然處于低位，僅有0.13%，但本輪無(wú)流拍地塊，且民企重新回歸拿地，整體來(lái)看土地市場(chǎng)正在企穩(wěn)。

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02

取消“限房?jī)r(jià)”南京三輪土拍熱度仍下滑

地方國(guó)企拿地超過(guò)八成

南京第三輪集中土拍中在10月19日正式迎來(lái)出讓。在供應(yīng)結(jié)構(gòu)改變及樓市成交低迷等多重因素的影響下，南京第三批次土拍熱度毫無(wú)意外地進(jìn)一步走低：32宗地中1宗流拍，31宗成交，但其中僅1宗觸頂，余下地塊多以底價(jià)成交，且多依靠地方國(guó)企托底，平均溢價(jià)率也因此較第二輪進(jìn)一步走低。

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核心觀點(diǎn)

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月報(bào)/周報(bào)

庫(kù)存月報(bào)

百城去化轉(zhuǎn)增超20個(gè)月

深寧蓉渝等庫(kù)存漲幅居前

9月，百城供應(yīng)集中放量環(huán)比大增近3成，成交則小幅微增5%，狹義庫(kù)存延續(xù)5.92億平高位波動(dòng)，去化周期則由降轉(zhuǎn)增至21.4個(gè)月。廣義庫(kù)存高位微增至28.14億平，潛在庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。除了環(huán)都市圈三四線城市之外，部分核心一二線諸如深圳、南京、成都、重慶等狹義庫(kù)存漲幅居前，均超15%。

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新房周報(bào)

9城政策松綁，供應(yīng)、成交低位回升

（10.10-10.16）

國(guó)慶后第一周，各地房企推盤節(jié)奏有所放緩，推盤套數(shù)明顯下降，另外，所推項(xiàng)目也大多位于郊區(qū)。政策方面，9城調(diào)控政策分類放松；樓市成交，總量低位回升，但開盤去化率和來(lái)訪轉(zhuǎn)化率再降；新增供應(yīng)，總量環(huán)比翻兩番，杭州4盤入圍全國(guó)供應(yīng)面積TOP10。

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二手房周報(bào)

15城二手房成交重回高位同比增38%

深杭規(guī)模超9月末（10.10-10.16）

15個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市二手房成交127萬(wàn)平方米。環(huán)比跳增但仍較第40周下降15%；同比保持正增，但漲幅收窄至38%。除深圳和杭州成交熱度較高，規(guī)模回升并較第40周分別上漲17%和22%。其他城市則繼續(xù)延續(xù)下行趨勢(shì)，較第40周和較2021年同期均有不同幅度下降。

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土地周報(bào)

成交量?jī)r(jià)環(huán)比齊漲

廣州三批次土拍低熱收官

（10.10-10.16）

10月10日-10月16日，國(guó)慶假期后首周，多個(gè)城市進(jìn)行了大規(guī)模的集中土拍。在此影響下，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地成交規(guī)模環(huán)比大漲，平均地價(jià)也出現(xiàn)回升。集中供地方面，廣州于本周完成了年內(nèi)第三批次集中土拍，共成交15宗地，溢價(jià)率為0.5%，流拍率達(dá)25%，對(duì)比第二批次熱度來(lái)看，廣州第三批次競(jìng)拍熱度明顯走低。

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客戶月報(bào)

案例篇

優(yōu)質(zhì)全面配套聚集剛需剛改客戶

INC鰲江國(guó)際新城·金雅苑覆蓋剛需、剛改產(chǎn)品，做為金茂城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，自建配套齊全且優(yōu)質(zhì)，價(jià)格折扣后對(duì)剛需剛改客戶吸引力凸顯，首開396套房源售罄，認(rèn)籌率超300%。

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客需調(diào)研

十一置業(yè)調(diào)研

一圖看懂2022十·一置業(yè)客需調(diào)研解讀

十一之際各房企積極營(yíng)銷，恰逢“930”之后各地利好手套、改善的政策頻出。雙重影響下，購(gòu)房者的意愿偏好的變化也發(fā)生調(diào)整?；诖?，克而瑞研究中心通過(guò)線上問(wèn)卷的形式，進(jìn)行了2022“十一”置業(yè)調(diào)研問(wèn)卷。發(fā)現(xiàn)購(gòu)房信心較五一有所回升，但年內(nèi)購(gòu)房意愿僅11%。有孩家庭與單身族仍是置業(yè)主力，首次買房比例有所上升。

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直播分享

10月分享【第2講】

綠色金融發(fā)展迅速

房企發(fā)展機(jī)會(huì)如何？

1、綠色低碳成為房地產(chǎn)發(fā)展的時(shí)代要求。多數(shù)TOP30房企已開始綠色建筑的探索，萬(wàn)科、碧桂園至2021年底累計(jì)開發(fā)的綠色建筑建面均超2億平方米。

2、綠色金融受到了政府的大力支持，綠色轉(zhuǎn)型或成為當(dāng)前房企順利發(fā)債融資，緩解資金鏈風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵“砝碼”。

3、綠色低碳化建造存在一定的增量成本，尤其是當(dāng)前整體行業(yè)流動(dòng)性緊張，冒然綠色轉(zhuǎn)型會(huì)為企業(yè)帶來(lái)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，綠色轉(zhuǎn)型涉及到新技術(shù)、新材料的應(yīng)用，技術(shù)壁壘較高，并非短期就能突破。

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產(chǎn)品力測(cè)評(píng)

向上生長(zhǎng)

2022年產(chǎn)品力測(cè)評(píng)大事記

2022年，行業(yè)陰霾與疫情疊加之下，自新年伊始，產(chǎn)品力研究中心與時(shí)俱進(jìn)、緊隨市場(chǎng)與行業(yè)熱點(diǎn)，先后策劃“綠色低碳”，聚焦疫情防控常態(tài)化下與產(chǎn)品升級(jí)等活動(dòng)，多維度進(jìn)行產(chǎn)品力研究；通過(guò)開展產(chǎn)品測(cè)評(píng)專家交流評(píng)審活動(dòng)及線上對(duì)話直播等活動(dòng)，累積邀約業(yè)內(nèi)產(chǎn)品專家50余位，搭建起完善的產(chǎn)品人交流平臺(tái)。

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本期編輯 / 鳥姐

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以上代表克而瑞研究中心團(tuán)隊(duì)觀點(diǎn)，僅供參考

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