天天速看：合肥，這次出乎意料！

大胡子說(shuō)房微信號(hào)
2022-10-29 15:58:36

前幾天，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布最新70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)。

(資料圖片)

看了下，下跌的城市不少，但合肥，還是讓人有點(diǎn)小驚訝，數(shù)據(jù)竟然還不錯(cuò)。

9月，新房房?jī)r(jià)漲幅0.7%，居全國(guó)第1；二手房?jī)r(jià)漲幅0.2%，排在全國(guó)第4。

大家都清楚目前的樓市大環(huán)境，合肥有這樣的表現(xiàn)已是萬(wàn)分難得。但出現(xiàn)在合肥，也有合理性的地方，合肥的樓市本來(lái)也有些有些特殊。

怎么看現(xiàn)在的合肥樓市？我有4點(diǎn)總結(jié)：

1、合肥市場(chǎng)在下行，但還是好于90%的城市。

2、新房供應(yīng)非常緊，這是合肥韌性強(qiáng)于大多數(shù)城市的根本。

3、新房分化劇烈，降價(jià)和千人搖并存。二手降，但房?jī)r(jià)還是高于漲前水平。

4、合肥有價(jià)值，核心打新依舊香，選學(xué)區(qū)、選產(chǎn)業(yè)、選樓齡。

合肥市場(chǎng)，相對(duì)全國(guó)來(lái)說(shuō)，還不錯(cuò)。

廢話不多說(shuō)，合肥現(xiàn)在的市場(chǎng)數(shù)據(jù)。

1、今年，合肥降價(jià)的新盤不少，1成首付、買房送車位，這些促銷活動(dòng)合肥市場(chǎng)不少，但仔細(xì)看看，基本集中在新站、城北、肥東板塊，這些區(qū)域的價(jià)值確實(shí)不高，只建議本地剛需考慮。

2、但新房核心區(qū)，表現(xiàn)還是牛，高新、濱湖的新房依舊千人搖不斷。

前幾天，濱湖省府的高速尚宸院，63套房源登記1997組客戶，普通資格中簽率僅8.02%；此前，保利中交越秀天珺二批次324套房源，共有4136人參與登記。

3、二手市場(chǎng)還在回調(diào)。

9月根據(jù)平臺(tái)顯示二手掛牌量超過(guò)10萬(wàn)，二手成交僅有1737套，雖然成交量很穩(wěn)定，但二手市場(chǎng)的回調(diào)，看來(lái)還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。

4、第三次土拍結(jié)果出爐，毛坯限價(jià)全面上升，未來(lái)市區(qū)新二手房倒掛會(huì)逐步收緊。

各大板塊，毛坯限價(jià)都有提高，比如小廟漲約2000元/㎡，包河漲約2000元/㎡、濱湖漲約2000元/㎡、瑤海漲約2000-3000元/㎡。

5、二手核心板塊收緊，但共識(shí)還是很強(qiáng)。

去年十月考察結(jié)束，我們就曾預(yù)測(cè)合肥房?jī)r(jià)至少回調(diào)20%才算合理。

除了大環(huán)境的因素，還是因?yàn)楹戏?020年年底這波漲幅太大，比如政務(wù)區(qū)從均價(jià)3w+漲到了4w+，貸款指導(dǎo)價(jià)跟不上漲幅，二手首貸都需要5成首付，這使得二手的性價(jià)比很低，但新房供應(yīng)又緊張，二手價(jià)格回調(diào)也是市場(chǎng)行為。

但從成交來(lái)看，核心區(qū)的共識(shí)還是很強(qiáng)。

9月成交最高的4個(gè)區(qū)分別是蜀山、濱湖、新站、包河。除卻新站的成交均價(jià)為1.49萬(wàn)/㎡，其余全都突破了2萬(wàn)+，優(yōu)質(zhì)板塊認(rèn)可度還是更高。

這是合肥市場(chǎng)，必須了解的5點(diǎn)關(guān)鍵性信息。

合肥市場(chǎng)，怎么看？

還是有上漲回暖的預(yù)期。

1、合肥的產(chǎn)業(yè)、人口、限價(jià)等基本面是不用多說(shuō)，每年10萬(wàn)+的人口流入，以及這幾年合肥在新產(chǎn)業(yè)賽道上的表現(xiàn)，這是長(zhǎng)線看好合肥的基礎(chǔ)。

2、核心區(qū)供應(yīng)緊張，韌性算強(qiáng)。

雖然合肥二手掛牌看著很高，但合肥老城界面很差，政務(wù)、高新、濱湖、經(jīng)開這些新崛起的核心板塊，15年內(nèi)的次新也不多。所以，合肥核心區(qū)還是有易漲難跌的特性。

3、合肥二手市場(chǎng)的回調(diào)可能還會(huì)持續(xù)，入場(chǎng)要有回調(diào)的預(yù)期。雖然合肥新房還算火，但二手市場(chǎng)是最影響買房預(yù)期的，大環(huán)境不回暖，市場(chǎng)短期很暖迅速回暖。

4、核心區(qū)打新毫無(wú)疑問(wèn)是合肥樓市的重點(diǎn)，但未來(lái)隨著新房限價(jià)走高，二手價(jià)格回調(diào)，二手性價(jià)比會(huì)慢慢回升，后期可以注意撿漏。

5、在大環(huán)境這么冷的時(shí)候，合肥還能有千人搖，土拍市場(chǎng)還算給力，足以說(shuō)明合肥價(jià)值還是可以的，渡過(guò)低迷保值增值完全沒(méi)問(wèn)題。

合肥買房，我認(rèn)為今年年底-明年年初，還是值得看時(shí)機(jī)買入的。