準(zhǔn)備好！深圳樓市終于清醒了

大胡子看深圳微信號(hào)
2022-11-13 21:50:56

朋友們，今天是我們每周的固定欄目——樓市銳評(píng)

主要給大家分享最新的新盤和二手房信息以及內(nèi)部消息，旨在用更簡(jiǎn)練的語言傳遞更多新鮮的市場(chǎng)信息。

也許你關(guān)注的樓市可能不夠面面俱到，但我們的分享絕對(duì)新鮮，保持客觀。

【資料圖】

不管是漲跌還是優(yōu)缺點(diǎn)，我們知無不言，言無不盡。

以下是總價(jià)段不超過500萬的部分新房，還有新盤想了解的歡迎留言評(píng)論。

南山區(qū)

御成府：南山低總價(jià)上車小戶型的為數(shù)不多的選擇，原本大陸莊園的3期項(xiàng)目，現(xiàn)在推出38平-58平的小戶型。

注意房屋性質(zhì)是單身公寓，單價(jià)還不清楚，參考二手房單價(jià)周邊普遍在6萬-8.2萬/㎡之間，預(yù)計(jì)單價(jià)8萬左右。

周圍環(huán)境一般，畢竟中心區(qū)已經(jīng)發(fā)展很多年了，周圍小區(qū)的樓齡比較老，居住氛圍非常濃厚，學(xué)位也一般，二手房里400萬總價(jià)段南山還是有不少選擇的。

光明區(qū)

金地明峰府：光明公明街道，距離6號(hào)線薯田埔站100米左右，目前項(xiàng)目2期已經(jīng)開盤，價(jià)格區(qū)間在3.9萬/平-4.22萬/平，總價(jià)區(qū)間在348-559萬之間。

優(yōu)點(diǎn)：戶型設(shè)計(jì)比較亮眼，81平可以做到3房1.9衛(wèi)，有總比沒有強(qiáng)。

地鐵口物業(yè)，對(duì)于依賴地鐵出行的朋友，6號(hào)線通往福田，做兩站即可換乘13號(hào)線去南山。

價(jià)格優(yōu)勢(shì)，首付100萬可搞定3房，是光明地板價(jià)的存在了，直逼坪山。

缺點(diǎn)：周圍環(huán)境一般，靠近主干道的后期部分戶型將面臨噪音粉塵影響，周邊分布著較多工業(yè)園區(qū)和農(nóng)民房，商業(yè)配套不集中。

優(yōu)先考慮教育配套的，這個(gè)項(xiàng)目教育屬性一般，同等情況下還可以選到可替代的名校。

龍崗區(qū)

星龍園：對(duì)于東部的購(gòu)房群體來說最值得買(300785)的新房，推出328套住宅，72-143㎡的2-4房，參考今年大運(yùn)片區(qū)土拍限價(jià)帶裝修約5.6萬/㎡，這里不管是環(huán)境和配套，還是學(xué)區(qū)，都是龍崗目前最好的。

南山悅時(shí)光花園：雖然叫南山，但項(xiàng)目在龍崗寶龍片區(qū)，只有兩個(gè)戶型，71㎡3房、81㎡3房。毛坯限價(jià)3.71萬/平，折后總價(jià)222萬起。

優(yōu)點(diǎn)：71平可以做到3房，價(jià)格非常非常優(yōu)惠，周圍城市界面成熟，周邊有14號(hào)線加持。

缺點(diǎn)：一部分戶型朝向有高鐵線和排塘山隧道，會(huì)有噪音干擾；商業(yè)、教育屬性一般。

現(xiàn)階段二手房在擠水，新盤現(xiàn)在價(jià)格也是有很大驚喜的。比如金地明峰府二期開盤據(jù)內(nèi)部消息最低3.5萬起，所以一些新盤內(nèi)部消息，我會(huì)優(yōu)先和掃碼添加我的朋友分享。

二手房里，成交價(jià)低于指導(dǎo)價(jià)的房子越來越多了。

這里圈幾個(gè)在各個(gè)片區(qū)里有代表意義的標(biāo)桿樓盤，看出整個(gè)區(qū)域的漲跌。

龍華上塘的港鐵天頌89平橫庁大三房，指導(dǎo)價(jià)602萬，掛牌價(jià)588萬當(dāng)天就出掉了。

集齊了地鐵口、大社區(qū)、容積率低，帶高峰學(xué)校學(xué)位，周圍一公里的商業(yè)配套齊全，住起來還是比較舒服的。

重點(diǎn)給大家講講南山的二手房，因?yàn)楝F(xiàn)在南山的很多樓盤都跌出很大空間，不要覺得核心區(qū)域淘不到筍盤。

南山大學(xué)城標(biāo)桿樓盤，寶能城。92平高贈(zèng)送的四房，1000萬成交。就目前來說這邊屬于南山千萬級(jí)別四房性價(jià)比最高的小區(qū)，建議大家可以多關(guān)注。

南山還有一個(gè)小區(qū)最近很多人關(guān)注，號(hào)稱神盤的華潤(rùn)城，從年初陸陸陸續(xù)續(xù)就有一些試探性降價(jià)的動(dòng)作。

像周邊的回遷房小區(qū)現(xiàn)在價(jià)格陸陸續(xù)續(xù)有一些低于指導(dǎo)價(jià)的房源出現(xiàn)了。

這個(gè)地段擺在這里，旁邊就是大沙河，離高端商圈萬象天地也近，科華是新學(xué)校，目前成績(jī)也還不錯(cuò)，對(duì)這個(gè)片區(qū)比較感興趣的，可以淘一淘了。

昨天剛看到一個(gè)南山南頭的豪方天際最近筍盤也出來了，低于指導(dǎo)價(jià)400萬，這個(gè)價(jià)位了解過的朋友自然懂了。

自帶的南山實(shí)驗(yàn)教育集團(tuán)園丁學(xué)校九年制就是最大的賣點(diǎn)，疊加12號(hào)線同樂站馬上開通在即，附近地鐵通勤也方便了，重視教育的家長(zhǎng)可以優(yōu)先考慮了。

劃重點(diǎn)，前海的佳兆業(yè)前海廣場(chǎng)成交了兩套，分別是86,135平3-4房，86平首次跌破1000萬，135平更是指導(dǎo)價(jià)成交，大概30%左右的幅度。

南山后海的蔚藍(lán)海岸成交一套3房也是指導(dǎo)價(jià)成交，這個(gè)小區(qū)3房據(jù)我了解都是高于指導(dǎo)價(jià)，這是首次低于指導(dǎo)價(jià)成交，星海名城一套大3房低于指導(dǎo)價(jià)50萬暫時(shí)未賣出，在前2-3個(gè)月指導(dǎo)價(jià)也是能出掉。

包括現(xiàn)在賣房的賣家雖然賣得很痛苦，但現(xiàn)在手持預(yù)算的朋友真的很幸福。

不止是龍華、龍崗，包括現(xiàn)在南山、寶安也出現(xiàn)了很多筍盤，今年是真的可以低成本買到好房子。

這里不展開分析房源了，潮水褪去，你才會(huì)發(fā)現(xiàn)當(dāng)下的樓市有價(jià)值的樓盤真的不多。

房子是多數(shù)人一生最重大的經(jīng)濟(jì)與投資事宜，買房最難的就是做好規(guī)劃，怎么做好預(yù)算里的最優(yōu)選。

畢竟二手房市場(chǎng)真的太大，首付、名額、貸款、學(xué)位、不同區(qū)域有哪些產(chǎn)品可以對(duì)比？最重要的是房子夠不夠筍？

今年真的非常難得看到有非常多的筍盤，不管是新房還是二手，現(xiàn)在市面上的折扣和優(yōu)惠都很多。

可惜的是，很多普通人無法掌握到這種信息差，如果你真的打算在低迷期入手，又苦于沒有信息來源的，我建議你添加我的微信，我和我的團(tuán)隊(duì)經(jīng)常在市場(chǎng)跑，也有資源了解最新的市場(chǎng)信息，會(huì)第一時(shí)間將信息發(fā)給添加了我微信的粉絲朋友。

觀察了現(xiàn)階段的深圳二手房市場(chǎng)能成交的房子價(jià)格，不同程度往這三個(gè)方向變化：

1.逐漸往指導(dǎo)價(jià)的方向靠攏了

2.逐漸往2019年的房?jī)r(jià)靠攏

3.逐漸往二手房同類競(jìng)品新房?jī)r(jià)格靠攏。

核心地段，除了少部分豪宅區(qū)，其他樓盤的錨點(diǎn)基本都在2019年了。

現(xiàn)在看來也很感慨，追漲和殺跌，向來都一體兩面。大家還是需要分清楚，自己要買的究竟是房子，還是情緒。

-end-

以上為正文，來自粵海街道周主任

我是大胡子李俊懷，沒什么與眾不同，但在買房這件事我已經(jīng)研究了十年之久。

我把這13年對(duì)城市和房產(chǎn)的研究，以日為時(shí)間尺度，把960萬平方公里土地的價(jià)值，濃縮成一個(gè)個(gè)字，傳遞給大家。

從第一套房子開始，我堅(jiān)持用腳步丈量城市，每年團(tuán)隊(duì)花大量時(shí)間考察城市，我本人及團(tuán)隊(duì)也陸續(xù)在全國(guó)投資了多套房子，獲得不小的收益。

幾分鐘的聊天，不能幫你暴富，但一定能避上幾個(gè)小坑，歡迎掃碼私聊我。