從信用評級到發(fā)債融資，房企之間的分化正越來越大。

12月7日，惠譽將龍湖集團控股有限公司（Longfor Group Holdings Limited）的展望從“正面”調(diào)整為“穩(wěn)定”，并確認其長期外幣發(fā)行人違約評級（IDR）、高級無抵押評級及其未償高級票據(jù)評級為“BBB”。

惠譽表示，龍湖展望發(fā)生調(diào)整，系受中國房地產(chǎn)市場的不確定性影響，盡管最近穩(wěn)行業(yè)的措施出現(xiàn)，但持續(xù)復蘇的跡象較微。由于市場波動，龍湖的合同銷售額、銷售回款從2021年8月開始下降，但好于整體行業(yè)，EBITDA利潤率也有所下降。

12月10日，龍湖還發(fā)布公告稱，公司已于12月7日及8日公開發(fā)行2021年度第一期中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模不超過人民幣10億元，票面利率為3.7%，15年期票據(jù)。上述發(fā)債規(guī)模、利率、年限，在國內(nèi)民營房企中處于較優(yōu)水平。

近期，房企融資暖風頻吹，不過受惠的多是央企國企、及龍湖這類較為穩(wěn)健的民營房企。房企真實的融資環(huán)境，仍然“冰火兩重天”，分化態(tài)勢越來越明顯。

評級風波持續(xù)蔓延

因房地產(chǎn)行業(yè)未明顯回暖，評級機構對國內(nèi)房企的態(tài)度仍舊非常謹慎。

去年12月16日，惠譽曾將龍湖的違約評級（IDR）從“穩(wěn)定”上調(diào)為“正面”，并確認IDR為“BBB”。然而，一年后，龍湖的評級展望回落，被惠譽調(diào)整至“穩(wěn)定”。

在業(yè)內(nèi)，較為優(yōu)質(zhì)的信用表現(xiàn)，一直是龍湖的“金字招牌”。該集團擁有標普、穆迪、惠譽三家機構的投資級評級，這在國內(nèi)民營房企中僅此一例。今年上半年，龍湖現(xiàn)金短債比達3.91，凈負債率約46.0%，剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為68.3%。

龍湖集團執(zhí)行董事兼CEO邵明曉還曾表示，在整個行業(yè)加杠桿的過程中，龍湖可能是唯一一家沒有用過非標、影子銀行、信托的企業(yè)。

此番下調(diào)其評級展望，惠譽表示，是由中國房地產(chǎn)市場的不確定性加劇所推動，盡管政府最近采取了穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的措施，但該行業(yè)復蘇的跡象較微。

具體到龍湖，從2021年8月開始，該集團的合同銷售額和銷售回款開始下降，9月、10月、11月的下降幅度分別為33%、8%以及高于20%。業(yè)績下降的部分原因，系2020年基數(shù)較高?；葑u預計，2022年龍湖集團的合同銷售額將下降8%。

日前，龍湖公布銷售數(shù)據(jù)，前11月該集團累計實現(xiàn)合同銷售金額2504.0億元，同比增長3.1%，合同銷售面積1456.8萬平方米。11月單月，實現(xiàn)銷售額225.7億元，同比減少20.67%；銷售面積132.6萬平方米，同比減少23.13%。

惠譽認為，合同銷售疲軟、預售資金需求緊張，可能會影響房地產(chǎn)開發(fā)商（包括龍湖集團）的銷售收入和流動性。

國際評級機構給出的信用評級，對房企融資至關重要。貝殼研究院認為，信用評級越高，意味著借錢給被評級對象，順利收回來的可能性越大，能獲得更好的貸款條件。反之，評級下調(diào)則意味著融資難度加大，融資成本增加。

自今年多家房企出現(xiàn)債務違約、引發(fā)中資美元債市場波動后，引發(fā)市場投資信心的波動，各大評級機構也接連下調(diào)房企評級。從已“爆雷”房企、再融資存在風險的企業(yè)，到業(yè)內(nèi)龍頭和穩(wěn)健型房企，這輪評級調(diào)整風波幾乎在全行業(yè)蔓延開。

僅10月單月，就有近30家房企信用評級被下調(diào)，18、19兩日，穆迪更是一口氣下調(diào)20家房企的信用評級。業(yè)內(nèi)人士稱，之所以出現(xiàn)評級集中下調(diào)的情況，一方面是機構對房地產(chǎn)行業(yè)基本面抱有悲觀預期。此外，個別房企財務狀況不佳，面臨流動性風險。

融資能力加速分化

值得注意的是，盡管展望被惠譽從正面調(diào)至穩(wěn)定，但龍湖的“BBB”評級與華潤置地、萬科、碧桂園等公司的評級相近。具體而言，比世茂集團、碧桂園的“BBB-”高一個子級別，比華潤置地、萬科的“BBB+”低一個子級別。

惠譽表示，龍湖流動性充裕，融資成本低，截至2021年6月底持有現(xiàn)金足以覆蓋短期債務?！褒埡瘓F大約50%在項目公司層面的銷售回款，可以轉移至控股公司以償還債務?！?/p>

境外債務方面，目前龍湖存續(xù)有7只美元債，債券余額合計約27.5億美元，最近的一筆是將于2022年7月到期余額4.5億美元的債務。余下的幾筆美元債，將分別于2023年、2027年、2028年、2029年等時間到期，平均利率約4%。

基于相對較好的基本面，在近期房企融資暖風中，龍湖也分得一杯羹。11月9日，中國銀行(601988)間市場交易商協(xié)會（簡稱“交易商協(xié)會”）召開房企代表座談會，此后該協(xié)會受理碧桂園、龍湖、中海等房企的中期票據(jù)注冊申請，募集資金用途均為償還金融機構貸款。

12月10日，龍湖發(fā)布公告稱，公司已于12月7日及8日公開發(fā)行2021年度第一期中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模不超過10億元（含10億元），票面利率為3.7%，15年期票據(jù)。第三年末、第六年末、第九年末、第十二年末，發(fā)行人有權調(diào)整票面利率，投資者有權回售。

同樣擁有“投資級”評級的碧桂園也在積極融資。12月1日，交易商協(xié)會非金融企業(yè)債務融資工具注冊信息系統(tǒng)顯示，碧桂園地產(chǎn)集團有限公司計劃在銀行間債券市場注冊發(fā)行50億元中期票據(jù)。若成功發(fā)行，將是碧桂園首次在銀行間市場交易商協(xié)會申報注冊“中期票據(jù)”。

據(jù)了解，交易商協(xié)會對申報中期票據(jù)的準入標準是，中央及地方國有房地產(chǎn)企業(yè)、以及A股上市房地產(chǎn)企業(yè)。碧桂園及龍湖作為非A股上市民營房企，在銀行間市場交易商協(xié)會申報中期票據(jù)，也體現(xiàn)出其較穩(wěn)健的經(jīng)營狀況、良好的財務指標。

瑞信發(fā)表報告稱，隨著更多的非國有企業(yè)開發(fā)商發(fā)行銀行間中期票據(jù)，以及監(jiān)管機構對收益用途的控制放寬，資產(chǎn)負債表相對強勁的開發(fā)商的融資環(huán)境應該得到改善。不過，對處于財務困境的開發(fā)商而言，再融資仍然具有挑戰(zhàn)性。